招商蛇口，再给北京公司一点时间

文/狗蛋本蛋

招商蛇口的高管，去年集体大降薪。

公司董事、监事和高级管理人员的总报酬，由2023年的约3429万元，降到1675万，降幅高达51%。

高管集体降薪背后，是公司24年业绩表现确实一般。

其中，董事长蒋铁峰的年薪，从2023年491.69万，降至2024年241.77万，同比下降51%，个人降幅和集体降幅一致。

降薪归降薪，不影响蒋董继续升职。

9月5日，招商局集团官网更新信息显示，蒋铁峰担任副总经理。

关于蒋董升职的事，其实7月份就有消息流传，但一直没有官宣。

招商局集团官网在报道蒋铁峰时，8月21日用的职位是模糊化的“集团领导”。

9月12日再次报道蒋铁峰时，变成了“集团副总经理”。

算是正式官宣了。

蒋铁峰2016年初晋升华东区域总经理，2018年升任招商蛇口副总经理，2019年升任招商蛇口总经理，2023年升任招商蛇口董事长，直到此次更进一步。

算下来，蒋董9年时间升了5个level。

这种晋升速度在大型央企罕见，蒋铁峰妥妥属于“坐火箭般的蹿升”。

大家可能就要问了，凭什么呢？

可以明确的一点是，他的崛起离不开华东区域。蒋铁峰在华东时，巅峰期，该区域贡献招商蛇口三分之一的营收，比大本营深圳区域还要高出近10%。

可以说，华东是蒋董的福地。

要说起来，招商蛇口华东区域真是出人才。

除了向集团输送，还向其它区域输送了很多人才，尤其是向北京公司。

招商蛇口北京公司掌门人吕传来，就是从华东区域北调的。

吕非常年轻。2023年初，他调任北京公司总经理时，年仅35岁。

说起来，他也算是蒋铁峰的得意门生。

他一毕业就加入招商地产南京公司，当时蒋铁峰任南京公司总经理；

蒋铁峰在华东区域当一把手时，吕传来给他当过助理；

应召入京之前，吕传来在南通公司当了3年一把手，把份额做到了南通第一。

吕传来调任北京后，一批之前在南通公司的员工，也跟随北上，比如北京公司现任设计总监、成本分管领导、人事行政部门负责人等等。

北京公司现营销分管领导，则在上海公司待过。

总体而言，外界认为，招商蛇口北京公司，基本上成了“华东帮”的天下。

也许是跟着领导打过天下，领导用起来顺手，当然，前提是这帮人有打天下的能力。

当领导对北京市场寄予厚望时，曾经的得意门生，就成了首选。

吕传来入京后，北京公司在土拍市场变得特别活跃，2023年拿了5宗地。

在此之前，2016年-2022年，招商在北京每年只拿一两宗，最多的2021年拿了三宗，7年累计12宗地，只有1宗地权益占比100%，其它都是联合开发。

吕传来一到位，单年度拿地5宗不说，有3宗地权益占比100%，1宗占比90%；

挥金的气度远超过去几年。

到了2024年，可能是要控控节奏，消化上年度存量，拿地降至1宗；

进入2025年，北京公司的拿地速度又起来了，上半年拿地3宗。

干过地产投拓的都明白，拿地能力高度依赖集团资源分配。

吕总能够开疆拓土，离不开集团对北京市场的重视。据了解，集团希望今年能在北京市场杀进TOP3。

今年上半年，招商蛇口在全国12个城市，流量销售金额进入TOP5，其中，上海、深圳等8个城市进入TOP3。(操盘口径计算）

不管流量还是权益占比，招商蛇口在京的同期销售额，都在TOP5之外。

对比深圳、上海，同为高能级城市的北京，压力就来了。

中指院数据显示，今年1-8月，招商蛇口北京公司权益销售额90.5亿元，位列第6。

比上半年的第8，提升了2个身位。

2025年剩下不到5个月，北京公司要想杀入前三，还得再提升3个身位。

说实话，今年跻身北京TOP3难度很大。

目前北京市场前三是中海地产、华润置地、中建智地，1-8月权益销售额分为291.5亿、155亿、125.3亿。

招商蛇口和第三位中建智地，有35亿元差距，想杀到前三就得干掉中建智地，同时还得先超过老四建发、老五越秀。

说到底，排位赛拼的是货值和去化能力。

这几家都重仓北京，可售货值方面都很能打，不会拉开差距。那么，竞争就集中于去化。

可能是为了冲刺前三，今年2月，北京公司从外部招来营销总于海波。

于是操盘经验很丰富的营销老将，待过远洋、金茂、金地、万科，并且很熟悉北京市场。

没想到的是，7月中旬，不到半年时间，于海波就闪电离职了。

那阶段，正逢招商旗下位于通州八里桥的朝棠揽阅开盘。

除了朝棠揽阅，招商在通州还有云璟揽阅、璀璨时代在售。于总在职期间，倾注很多精力挖掘通州区域潜力，试图解决几个通州项目面临的去化挑战。

其闪电离职的原因，目前没有确切说法。

业内推测，大概率领导对业绩不满意。有人开玩笑说，于总也算完成了使命，背完锅就走。

客观而言，去化能力由全维度因素组成，从拿地到产品设计再到营销，营销是最后一环。除非营销前置，深入参与前面几个环节，否则，业绩不行怪营销，那是真冤啊。

不管怎么说，招商蛇口“华东帮”有过辉煌战绩，实战能力毋庸置疑，换了新战场，要他们全面占据主动，还是要给点时间的。

今年进不了前三，能杀入前四，也创下阶段性新高了。