马云预言已成真？如果不出意外，2套以上房家庭，将难逃出4大困境

说起马云这个人，大家都熟悉，他从一个英语老师起步，搞出了阿里巴巴这么大的帝国。1964年出生在杭州，家里条件一般，高考考了三次才上师范，毕业后教书教得还行，拿过杭州十佳青年教师的奖。

1995年他辞职创业，弄了个中国黄页，那时候互联网刚起步，他到处跑着说服企业上网。1999年阿里巴巴成立，初期挺难的，资金短缺，团队小，他亲自拉投资。2003年淘宝上线，2004年支付宝出来，帮了很多中小企业。

2014年阿里在纽交所上市，市值一下子冲到天上。2018年9月10日教师节那天，他在杭州一个学校演讲，说未来八年房价会像大葱一样起伏，那时候楼市正热，大家听着都当笑话。2019年他退了阿里董事局主席位子，转身搞公益去了。

七年过去，房价真就跌了不少，马云的话听着越来越有道理。全国房价从高峰跌了30%左右，有些地方腰斩了，手里有两套以上房的家庭，现在日子不好过，资产缩水、贷款压身、税费上来了、卖房租房都难，这四个坎儿，一个比一个实打实。

马云房价如葱的判断，为什么贴合现实

2018年马云那番话，本来是提醒大家别把房子当唯一投资，房价不会一直涨。那时候全国楼市成交火爆，一线城市房价收入比高得吓人，二三线也跟着水涨船高。谁知道从2022年开始，形势就变了。

2025年上半年，国家统计局数据显示，70个大中城市新建住宅价格同比跌了3.7%，二手房更惨，百城二手住宅价格累计跌了2.88%。

一线城市像北京、上海，房价环比降0.3%，广州深圳也跟着往下走。高盛报告说，未来房价可能再跌20%到25%，尤其三四线城市，人口外流，产业空心化，房子卖不出去。

东北的鹤岗、双鸭山这种地方，房价低到尘埃里，2025年9月鹤岗均价才1932元一平米，双鸭山8月3460元一平米，一套房十几万就能拿下。相比之下，一线城市郊区房价虽稳，但整体泡沫还在挤。

为什么这样？政策调控是关键，房住不炒定位没变，信贷收紧，开发商资金链断裂，万科碧桂园这些大企业都出问题了。居民收入增长慢，2025年城镇人均可支配收入只涨4.5%，买房意愿低。

马云预言的点，就在于房价回归居住属性，不是炒作工具。现在看，全国41.5%的城镇家庭有两套以上房，这些人当初买房图保值，现在账面财富蒸发，心理落差大。

楼市从过去那种只涨不跌，转成调整期，短期内难反弹，黄奇帆说2025年能止跌回稳，但至少不对经济拖后腿。马云的话接地气，他早看透了房地产不是万能的，过度依赖风险大。现在多套房家庭的麻烦，就从这里开始显现。

手握多套房的家庭，资产缩水和贷款双重夹击

先说资产缩水这事儿，简直是多套房家庭的头号痛点。2025年3月，百城二手房均价14053元一平米，环比跌0.3%，同比跌4.5%，连续25个月下行。

上海核心区还行，但郊区跌15%，北京非核心区也差不多。全国房产账面损失上万亿，那些2018年买第二套的，现在价值至少亏20%。

为什么？供给过剩，新房库存48724万平方米，去化周期长，二手房挂牌量超千万套。重庆35万套，武汉22万，北京15万以上，买家挑花眼，只选性价比高的。

过去房子是刚需，现在成了可选，年轻人不急着买，合租多。结果就是价格往下压，持有者每天看App，心塞。贷款负担更重，家庭债务超60万亿，房贷占比40%。

2023年很多公司裁员，收入降，月供两三万，从工资扣走大半。北京一户两套房，月供两万五，2025年利率虽低，但还款压力不减。银行催款准时，工作不稳，很多人被迫节衣缩食。过去买第二套说贷款不是事儿，现在成了定时炸弹。

尤其是三四线，房价跌得快，贷款本金还得按原价还，亏本卖都不行。全国45%的多套房家庭，收入跟不上支出，日子紧巴巴。马云预言房价如葱，本意是回归理性，现在这些家庭真感受到葱价的苦，财富从纸面变现实负担。

房产税和日常开销上身，交易租赁又卡壳

房产税这道坎儿，越来越近了。2025年上半年，全国房产税收入2618亿，增长12%，试点城市扩展，税率0.3%到1.2%。

上海标准91954元一平米，北京广州也跟上，多套房税负多10%。专家建议0.5%到1.5%阶梯税，人均免税40到60平米，超过的按房多税多。

广州一户两套，一年税费几千，加上物业取暖维修，三万块跑不了。新小区物业一千五一月，空房也扣，持有成本年增5%。过去多套房象征财富，现在额外掏钱，很多人算账后直摇头。

交易市场更堵，二手房成交量同比降25%，挂牌多买家少，以价换量成常态。重庆挂牌38万，武汉南京跌幅大，1.2%环比。房东降价20%，还是没人接盘，变现周期拉长。

租赁市场也凉，2025年上半年50城租金累计跌1.37%，一线稳点，二三线跳水。3月40城均价34.56元一平米，环比跌0.28%，同比1.66%。三四线人口流出，租客少，租金从五千降三千多，以租养贷成空谈。空置率20%，水电物业继续扣，纯亏本。

武汉上海租金回报4.5%，但竞争猛，租客挑剔，装修地段不行就pass。长租公寓扩张，188万间房源，分流需求。多套房家庭，卖不出租不动，成了死资产。马云的话提醒大家，房子不是躺赚工具，现在这些家庭深有体会，持有成本从隐形变显性，压力山大。

楼市调整没完没了

2025年下半年，楼市还在下行，高盛预计全年房价再跌5%到8%，触底得2026年。新房销量降10%，库存高，二手房挂牌继续涨。政策刺激多，政府工作报告稳楼市，但效果慢。保障房入市，挤压刚需，租金空间小。

两极分化，一线核心涨点，三四线继续跌。45%的多套房家庭，面对价值贬损、还贷紧、税费涨、流通难，无解难题。很多人反思，当初跟风买投资，现在止损难。

马云这边，2019年退下来后，低调多了。2020年疫情回国，2021年双十一现身阿里，2022年基金会捐乡村教育。2023年环保会议发言，2024年阿里内部听报告。

2025年1月7日腊八节，乡村教师活动，他宣布获奖名单。2月新加坡打高尔夫，3月回杭州骑车西湖。5月阿里日听音乐会，6月植树环保，7月公益晚宴，8月读书，9月10日退休六周年，湖畔散步。

生活慢下来，通过基金会推农业教育，远离生意场。马云预言房价如葱，现在成真，多套房家庭的困境摆在那儿，未来几年考验大。楼市不会回疯狂时代，房子回归本质，持有者得适应新常态。

马云看问题准，他早说房价不会永远涨，现在数据证明了。全国房价调整中，多套房家庭的四个困境实打实，资产贷款税费交易，全是硬骨头。

2025年市场还在变，政策在调，但短期难好转。这些家庭得想想怎么破局，别死扛。马云自己呢，转公益，日子自在，大家学学他的长远眼光。