未来科技城必须是「天系」。︱刘德科

睁眼看未来

*本文根据2025年9月7日杭州保利·天奕产品发布会刘德科演讲部分整理实录

演讲︱刘德科

我认识一个书法家。上海博物馆东馆收藏了他的书法作品，而且是放在很显要的位置。我给大家看一下他的书法，是前几天我在逛上海博物馆东馆时用手机拍的，懂行的人一看就知道，他的水平非常了得。这个书法家是一个新杭州人，他22岁来到杭州，这座城市立即就吸引了他，他打算在杭州住一辈子。这位书法家你们也都认识，他就是宋高宗赵构。

作为一个新杭州人，他也得买房。他给了自己两个选择：一个是南星桥的二手房，另一个是西溪的新房。我们买房会关心宏观趋势与楼市政策，赵构当然也关心，但是他更看重微观需求，更关注那些影响具体生活的事情。最终他选了南星桥的二手房（吴越国国王钱镠的宫殿），因为他最看重的是交通便利。他有一个很现实的需求：「逃跑」，讲得好听一点，叫做「战略性转移」。南星桥就在钱塘江边，江上常年停着大量船只，他只要出门就可以上船，顺着钱塘江跑到海上。这是他的刚性需求。

赵构非常喜欢西溪，但是他钱不够——他刚到杭州，没有足够的积蓄可以供他在西溪新建一座宫殿。于是他留下了一句大家都非常熟悉的话——「西溪且留下」，西溪暂且留着吧。这一留，不得了，给杭州留出了一张白纸，留出了全球科创高地——让今天的我们可以在这里建设未来科技城；这一留，也留出了今天我们所讲述的保利·天奕。

▲杭州保利·天奕产品发布会演讲现场，2025/9/7

必须是「天系」

保利的新一代「天系」产品，我们几乎都拍过。我们的短视频栏目《中国楼盘激赏》，拍过广州的天奕与天瑞、佛山的天瓒、宁波和温州的天珺、上海的世博天悦……我们的感受是，保利的住宅产品力展现出了日新月异级的突飞猛进。

「天系」是保利的高端产品系。今年保利在杭州拿了两块宝地，一块是奥体的天珺，一块是未来科技城的天奕。奥体是杭州的显性价值高地，用上「天系」高端产品线很合理；未来科技城的房价连奥体的二分之一都不到，为什么也是「天系」？

现在，保利对于产品系有着非常严格的纪律，叫「天奕」就必须是高级别的产品，不允许规格不到的产品随意混充「天系」。你可能就更纳闷了，房价处于低位的未来科技城，真的需要那么高端的产品系吗？保利的产品系有「天悦仁和」，把「悦系」放在未来科技城不就够了？不够，如果你预判到未来科技城的未来价值，你就知道保利的这块地必须是「天系」产品。

十几年前，我说钱塘江北岸的钱江新城和钱塘江南岸的钱江世纪城（也就是奥体），它们的房价是要拉平的；十几年前很多人说我疯了，今天我要说更疯的话：十年之后再来看，未来科技城的房价和奥体的房价也是要拉平的。如果你更在乎的是资产的价值走势，那么你在杭州没有别的选择，就只有看未来科技城。

所以，价值显性的奥体，得是天珺；价值尚未爆发的未来科技城，也必须是天奕。

如果你跳出杭州的视角，用全国所有头部城市的城市进化逻辑来看杭州的未来科技城，你就可以把未来看得更真切。所以，我今天的演讲主题是「睁眼看未来」，睁开眼睛看一看楼市的未来图景，未来科技城的未来价值，住宅产品力的未来趋势。

▲杭州保利·天奕产品发布会演讲现场，2025/9/7

糖果并不是平均分配的

奥体板块为什么叫「奥体」？因为那里有「大莲花」（八万人体育场），还有「小莲花」（网球中心），有「大墨镜」（游泳馆+体育馆）、有「国博」（国际博览中心）……未来科技城也有，六万人体育场已经在建了，而且它的「超级中轴线」聚集了更多的市政重器：万象城、六万人体育场、图书馆、美术馆、博物馆、科技馆、少年宫、音乐厅、大剧院、会展中心、市民中心……

这么说，现在得立即一头扎进未来科技城买一套房子？是不是只要买了未来科技城的楼盘，就能分享到未来科技城的红利？对不起，糖果并不是平均分配的，并非每一个楼盘都能获取未来科技城的未来红利。因为，这两年的「住宅产品大迭代」导致很多次新房跟传统的「老破小」没有什么区别——这话听起来很残忍，但是没办法，只有新一代的住宅产品才能吸纳更多的未来红利。

在当前的住宅产品大迭代时期，如果你是首次置业者，最好还是要买新楼盘，只有迫不得已才买迭代之前的二手房；如果你的需求主要是家庭资产配置，那么你也要有换仓思维——如果你手上有闲置的房产，是产品迭代之前的产品，那么哪怕亏本也要卖掉，然后换成新一代产品。因为这一轮的产品迭代太凶猛了，如果你无视这种凶猛，你会在未来的某一天发现，未来科技城有些房子特别贵，但自己手上的房子还是那么便宜。

总之，我们需要做的是「吐故纳新」。

▲杭州保利·天奕产品发布会演讲现场，2025/9/7

「超级底盘」

住宅产品大迭代时期，几乎所有的房企都在「卷」产品。他们是怎么「卷」的？这当中有一个很重要的契机：很多城市都出台了规划新政策。在广州或成都，新楼盘的工地围挡上一定会印上很大的几个字——「新规作品」，如果没有「新规」这两个字，房子就很难卖。

对于购房者来说，「新规」首先意味着实惠，可以多很多赠送面积。广州的实际得房率可以做到120%，成都、厦门等城市也可以到100%。杭州的「新规」相对比较严，但像保利·天奕这种「新规」之后的产品，跟「新规」之前的产品比，实际得房率还是要高不少。

就杭州而言，「新规」不只是让赠送面积更多，更重要的是允许楼盘整体抬高。抬高有什么用？保利 ·天奕的整体抬高了 5.4 米左右（含1.5米覆土），架空层大概有 4.3 米，加起来就将近 9.7 米，二楼相当于以前的四楼，视野更好。抬高仅仅是让视野更好吗？抬高带来的更重要改变，是塑造楼盘与城市之间更高阶的互动关系。

面对同样的「新规」，房企比拼的是「观念先进性」与「场景洞察力」。同样可以抬高，你怎么样做出更诱人的场景？杭州的保利·天奕完整地示范了一遍「整体抬高」的正确解法。

抬高的正确解法是「超级底盘」与「高级烟火气」。这些年来，我不断地在讲「超级底盘」，它已经成为房企都在使用的高频词，但不是所有的抬高都能叫做「超级底盘」。「超级底盘」要有什么？——

·眺望：我们非常熟悉的纽约高线公园，是一座抬高的线性公园，它满足了人在公共场所「眺望」的本能需求。

·闲坐：福斯特最新公布了香港中环的写字楼方案，过去写字楼拔地而起就行了，现在做写字楼不一样，底下得有让人坐得下来的空间，它对应的需求是「闲坐」。

·交谈：伦敦的瑰丽酒店是非常古典的老建筑，但他们做了一个很先锋、很潮的酒吧，让这个酒吧成为本地人的据点。酒店服务的不是住店客人吗，为什么一个酒店的酒吧要成为本地人的据点？因为他们觉得，让住店游客跟本地人玩在一起，这样的住店感受更好玩。它满足的需求是「交谈」。

·烟火气：鹿特丹的拱廊菜场公寓，可以从自家窗口看到菜场里来往的人流，它满足的需求是「烟火气」。

总结一下这几个案例，人在公共场所里有这四种本能需求：眺望、闲坐、交谈、烟火气。「超级底盘」必须紧扣这四种本能，才能够真正成为「超级底盘」。

▲杭州保利·天奕产品发布会演讲现场，刘德科演讲PPT第34-35页，2025/9/7

回头来看保利·天奕的「超级底盘」，它与沿街底商的逻辑完全不一样。它是一个花园街区，并不是一条直线拉到底，而是有很多凹进凸出的空间。走在这个花园街区里，走着走着就走到了楼盘大门，这个楼盘大门的尊贵之处不在于用的石材有多奢华，而是它嵌入在整个花园街区的语境中。它不是一座孤独的大门，而是跟「高级烟火气」嵌套在一起的。

抬高之后，上面是楼盘的私密空间，你可以在架空层里、在连廊里眺望下面很有烟火气的花园街区，但是别人上不去。

▲保利·天奕效果图，杭州

中国的高端住宅必须要解决的一组矛盾是：四面围墙围起来给人的感觉过于冰冷，但我们又需要围墙带来的私密性。所以，抬高的正确打开方式是「超级底盘」。如果仅仅只是抬高，只会制造新的冰冷，别人从楼盘路过的时候，感受到的是一堵更高的高墙。冰冷的高墙损伤的是全体业主的利益——把冰冷的一面展示给城市，还是把温暖的、有情感的一面展示给大家，二手房的价值是不一样的。所以，我们必须一再强调这三句话——

·「超级底盘」是中国高端住宅的必由之路

·「抬高」的正确解题是「超级底盘」与「高级烟火气」

·不是所有的「抬高」都能叫「超级底盘」

▲杭州保利·天奕产品发布会演讲现场，2025/9/7

神圣与日常

房企还能从哪个角度去「卷」产品？除了「新规」之外，首先要洞察我们这个时代的社会思潮和用户潜在需求。

我们回到真实的生活、回到杭州这座城市再来感受一下。这个夏天很多人去西湖拍晚霞，他们称之为「世纪晚霞」或「史诗级晚霞」；比西湖晚霞更红的，是六和塔的窗景——最近六和塔真是美女如织，她们冒着酷暑爬上去，就是为了让自己跟那一窗的青翠欲滴同框。

这两则在小红书上爆火的案例，体现的就是我们的一种潜在需求：我们每一个人都会想要去撞见自己内心「诗意大爆发」的时刻——可能是一窗的绿意，或者是满天的红霞，我们凡夫俗子不需要成为艺术家也能感受这种「诗意大爆发」的时刻。

所以，楼盘里的空间场景也得创造出诗意与神性——建筑师喜欢说「神性」，文学家喜欢说「诗意」。我们来看保利·天奕的下沉式庭院。他们用摩西分开红海的魔法，在水中分出了一条路，让你成为「莲池漫步者」。当你走在其中，你会获得一种充满诗意与神性的视角。这就是我们说的「日常空间神圣化」。

▲杭州保利·天奕产品发布会演讲现场，2025/9/7

「日常空间神圣化」是当前全球建筑师的一个经典手法。我们来看BIG事务所在哥本哈根重塑的一条街道，他们把街边上的小空间变成一条峡谷，岩石一样的地面上还有光芒溢出来，就像行走在火山熔岩上，带来了很不一样的步行体验，神性就出来了。

▲杭州保利·天奕产品发布会演讲现场，刘德科演讲PPT第17页，2025/9/7

我们回到保利·天奕的这个下沉式庭院：很多「灰空间」或「小尺度空间」，与下沉式庭院镶嵌咬合在一起。我们评价一个楼盘好不好，其实可以用一个很简单的视角：你在楼盘里走一走，看看有多少空间可以激发你主动坐下来的欲望。不是说在景观里放几张座椅就够了，放了座椅你也不一定愿意坐下来，得有诗意与神性温柔地环绕着你，才能激发出你的停留欲。

▲保利·天奕效果图，杭州

再来看保利·天奕的篮球场，场内有座椅，二楼还有看台。看一个室内篮球场好不好，第一看地板，篮球场需要跑跳，它的地板和你家里的地板是不一样的；第二看天花板，如果在天花板上都花钱了，就是真的花钱了。他们的壁球馆也考虑了真实的使用场景：打球的人不是孤独的，你跟同伴一起去打球的时候，一个人打，另外一个人坐着休息，所以不仅要有座椅，座椅还要专门设计，需要有视线的交互。

▲上图与中图：室内篮球馆效果图；下图：壁球馆效果图；保利·天奕，杭州

室内恒温泳池的色彩，瑜伽室的对称性，地库落客区的仪式感，都是努力在把「日常」和「神性」融合在一起。

▲上图：室内恒温泳池效果图；中图：瑜伽室效果图；下图：地库落客区效果图，保利·天奕，杭州

我们刚才说的是「日常空间神圣化」。其实反过来也是成立的，神圣的空间同样可以变成我们的日常空间，也就是「神圣空间日常化」。举个例子，奥地利林茨大教堂最近加盖了一个「灰空间」，让它变成一个咖啡馆。一个很神圣的空间，同样可以是一个非常有松弛感的存在。

「神圣空间日常化」同样这是一种全球趋势。奥地利太远了，我们可以回到杭州来看肖峰艺术馆。我去逛这座艺术馆，最感动的是他们让挑空的展厅自然形成了很多「灰空间」，喝咖啡的人就可以在这里停留。艺术馆毫无疑问是一个神圣空间，但是同样需要这样日常化的场景。

▲杭州保利·天奕产品发布会演讲现场，刘德科演讲PPT第27页，2025/9/7

保利·天奕的「大树剧场」就是把神圣与日常结合在一起：外面一圈环形造型像罗马斗兽场，很神圣；中间的大树很像那棵村口的大树，很日常；把这两者合二为一，就是「神圣空间日常化」。

▲「大树剧场」效果图，保利·天奕，杭州

总结一下刚才讲的这些：神圣与日常的相互切换，会带来「神圣空间日常化」与「日常空间神圣化」——念起来可能有点拗口，但却能给我们带来更强烈的空间体验与情绪价值。

关键小事清单

我们这个行业很奇怪，比如同层排水其实是一个很平常的技术，投入也不大，本来应该是100%所有的楼盘都必须做的，但是目前这么做的楼盘很少。我们的洗手间如果坏了，得找楼上楼下的邻居去沟通维修，这个问题原本很好解决，做同层排水就行了。保利·天奕当然是做了同层排水，但它构不成楼盘的核心卖点——所以，我们称之为「关键小事」。

一个负责任的房企，应该有一份「关键小事清单」。这份清单上应该有同层排水、卫浴静音管、不锈钢烟道等等等等。

80%以上的楼盘，卫生间用的都不是静音管，静音管一点都不贵，但这种小事以前房企是不在乎的。房企交付的地板或墙纸，如果你实在不喜欢，可以花钱自己换，但同层排水、卫浴静音管或不锈钢烟道等「关键小事」，都是我们购房者花钱都没办法换的东西。所以，凡是业主没法换的环节，开发商就不应该冷漠地选择视而不见，这些事情就是「关键小事」。

我希望每一家房企的「关键小事清单」，都越来越长。我有一个很爱哭的祖先，他的事业也不太成功，但是他说的话非常有道理——「勿以善小而不为」，刘备说的。我觉得每一个开发商都要记得这句话，同层排水是很小的善，静音管是很小的善，不锈钢烟道是很小的善，但是这种小善是关乎业主真实的生活体验，不能忽视，否则你就是一个冷漠的开发商。

▲杭州保利·天奕产品发布会演讲现场，2025/9/7

保利的声望

我们稍微总结一下杭州保利·天奕的领先性——

·超级底盘：中国高端住宅的必由之路

·神圣与日常：神圣空间日常化·日常空间神圣化

·关键小事清单：勿以善小而不为

从未来科技城的保利·天奕，到奥体的天珺，再到未来新一代「天系」「悦系」「仁系」「和系」在杭州不断铺开，保利的场景内容与精神肖像就会在杭州慢慢清晰起来。

▲杭州保利·天奕产品发布会演讲现场，2025/9/7

上半年，保利发展控股大概花了300亿拿地，其中有90亿花在了杭州。三分之一在杭州，所以杭州是保利战略要点中非常关键的一座重仓城市。对于全新的保利·天奕与保利·天珺，保利在杭州的第一优先级肯定不是利润最大化，他们更在乎的是从保利·天奕开始，在杭州塑造保利的声望。

当我们睁开眼睛，会看见不一样的保利，看见不一样的住宅产品力，看见不一样的未来。

▲杭州保利·天奕产品发布会演讲现场，2025/9/7

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科