深圳最大旧改迷局：白石洲是烫手山芋，还是肥肉？

9月11日，中信城开华南官方公众号一则澄清声明，将深圳白石洲旧改项目再次推上风口浪尖。

声明直指"120亿元入股项目2至4期50%股份"的传言"与事实完全不符"。

这场风波背后，是这个被称为深圳中心区"航母级"旧改项目的十年困局：

总建筑面积约440万平方米，预估货值2200亿元，却让主导开发的绿景集团陷入"押上全部身家却难以为继"的境地。

万科三年前以23亿元入股8%的"避险式合作"，

更让外界看不懂——

这个位于南山核心区、连接四大总部基地的黄金项目，到底是让人望而却步的烫手山芋，还是潜藏万亿价值的肥肉？

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2014年，当绿景集团第一次将白石洲旧改纳入城市更新计划时，恐怕没料到这场"豪赌"会持续超过十年。

这个原名为沙河五村城市更新单元的项目，拆除用地面积约46万平方米，规划计容建筑面积达348万平方米，相当于在深圳南山核心区"再造一座城"。

但旧改的复杂性远超想象，直到2023年，项目一期"璟庭"才正式入市，折后8.2万/㎡的起售价并未换来预期的热销，受市场环境影响至今未售罄。

对绿景而言，白石洲早已不是简单的开发项目，而是关乎生死的"资金绞肉机"。

公开信息显示，过去几年绿景为该项目总投入已超200亿元，而项目净资产占绿景中国净资产的80%以上，堪称"押上全部家当"。

但现实给了绿景沉重一击：

绿景中国目前数亿元债务违约已引发近300亿元债务交叉违约，账面资金却仅19亿元，连短期偿债都捉襟见肘。

更棘手的是与万科的合作条款。

2022年，万科以23亿元获得项目公司8%股权，资金定向投入3、4期，享受这两期20%的利润分派。

但协议设置了近乎"稳赚不赔"的退出机制：

若2025年9月30日前未取得开发贷款，绿景需回购股权；若2025年12月31日前3、4期未获四项许可证，万科可退股，且绿景需支付本金加12%的复合年回报，违约则利润分成提至40%，回报升至24%。

这意味着绿景要么在两个月内解决资金问题，要么就得接受万科"抽成翻倍"的惩罚性条款。

有趣的是项目估值的变化。

万科入股时，项目公司整体估值330亿元；如今传言120亿元可获2至4期50%权益，对应这三期估值240亿元。

三年间，核心区资产的估值看似"打折"，实则暴露了市场对旧改周期风险的重新定价——

谁都知道这里地段金贵，但没人敢赌绿景能撑到现金流回正的那天。

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中信城开的否认声明，并未打消市场对"白石洲需要新金主"的猜测。

反而让人更清晰地看到：接盘这个项目，远非"有钱就行"那么简单。

• 第一重枷锁是授信行的话语权。

绿景中国320亿元有息负债中，超280亿元是银行贷款，光大银行是主要授信行。

按照行业惯例，项目股权变动必须获得主要债权银行同意。

信城开在深圳的项目多与"中信系"关联，此前大额授信对象为佳兆业，与光大银行并无深度绑定，这或许是其否认接盘的重要原因——

即没有银行点头，再有钱也难入场。

• 第二重枷锁是国央企的"适配性门槛"。

市场普遍认为，大型国央企是最佳接盘人选，不仅能带来资金，更能提供增信。

但白石洲的复杂性要求接盘者必须具备"大盘操盘能力"：项目包含125万平方米住宅、112万平方米商务公寓、多栋超高层写字楼，涉及拆迁、建设、运营等多个环节，绝非普通开发商能驾驭。

中信城开虽为央企，但在深圳缺乏大型综合体独立操盘经验，更擅长承接关联项目，与白石洲的匹配度确实不高。

所以言叔猜测，未来接手白石洲旧改的，有较大概率会是较为深圳市场的企业，包括华润、招商、鸿荣源等企业都有可能。

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• 第三重枷锁是万科的"退出条款"。

无论新接盘者是谁，都绕不开万科的8%股权和利润分成协议。

若绿景无力回购，万科的利润分成可能升至40%，这意味着新资本需与万科重新博弈利益分配。

更关键的是，2025年底的"许可证大限"已近，接盘者必须在短时间内推动项目突破审批瓶颈，否则将直面万科退股的连锁反应。

值得玩味的是白石洲的"双面性"：

一方面，它身处南山核心区，紧邻华侨城豪宅区，连接四大总部基地，长期资产升值潜力毋庸置疑；

另一方面，超400万平方米的体量意味着天文数字的持续投入，绿景的困境已证明"地段为王"在现金流压力面前的苍白。

如今，距离万科退出条款的最后期限仅剩三个月，绿景的"割肉求生"已是必然。

只是没人能确定，接盘者最终会看到白石洲的肥肉本质，还是会被这颗烫手山芋灼伤。

这场深圳最大旧改的迷局，或许才刚刚进入高潮。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。