绿城·丹桂苑二手房还在跌，怎么办？房哥成天尬吹草滩｜房哥问答442期

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问答442期

问：房哥成天尬吹草滩，夹带私货贬低沣东？

答：任何一个区域的发展，都不是靠吹出来的，而是实打实的资金投入，产业导入和人口迁移，沣东的发展和沣东的房价是两回事，从当年的王寺，斗门街道一片农田，再到现在的高楼林立，沣东的发展是不慢的。

但房价是另一回事，供需关系，投资过剩，入住率等都影响房价，同理，港务区，高新CID，软件新城房价也在降，是因为发展不好吗？

所以，我看好沣东的发展，但目前买沣东，只能是自住，要么投资失误离场止损，要么留下自住，见证沣东发展每个瞬间。

再说草滩，很多人的印象还留在西瓜地和草莓园，就和对港务区的影响还是农田和荒地一样，确实需要走出来看看。

与其说草滩，不如叫经开2.0，目前经开区凤城十二路以内基本开发饱和，外围的泾渭，渭北新城，又都是工业园区，经开外扩也只有草滩和高铁新城片区。

从定位来说，自然无法和高新CID，西咸新区，港务区这样省市级的规划对比，无论从兑现，热度，还是配套的力度都差了一大截，仅仅作为经开城北的外溢，还是有不少需求在的。

比如，围绕经开一小，一中，经发初中部来自住上学的， 比如附近重型机械研究院，雨润市场，隆基绿能，长安大学就地自住的，比如原本住经开， 不愿意去城南，就地换房的，凭借价格，区域优势，依旧有市场。

草滩片区的短板也明显，交通不断，缺地铁，缺商业，这些需要周边住宅交付，入住率上来后，才有缓解。

愿沣东和草滩都拥有美好的未来！

问：每周有球赛，沣东才能发展起来？

答：准确的说，球赛是雪中送炭，不是锦上添花，就如同奥体中心每周都有演唱会，港务区就发展起来了吗？

沣东经历过2018年的高光，也经过2021年后的落寞，作为西安主城区的外溢区域，沣东热度始终是跟着主城区走的，西安热了，沣东就热了，西安冷了，沣东也冷了，同理还有泾河，秦汉，空港，沣西，高陵等。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

但沣东不同的是，真的有不少西安人来这里买房，高新的去科统区，昆明池的，三桥的去能源金贸区，沣东自贸园的，一直有西安的需求外溢过来。

但当买房需求萎缩，主城区开始大量供地的时候，团结村，杜城，幸福林带，西电片区，这些原本没有地，没有房的区域，开始供地，且价格不高的时候，能外溢去沣东买房的，自然受到影响。

原本沣东是吃西安的外溢，结果西安现在自己都没得吃，也顾不上小弟了，这就是毛之不存皮将焉附的简单道理。

至于球赛，大家首选是冲着比赛本身去的，并非场地在哪里，换作泾河，秦汉，港务，浐灞，该去的还会去，这属于休闲需求，对距离要求没有那么高，但如果是自住，对周边房价，配套，教育就有新要求了。

U23的举办更多是给了沣东文旅融合产业的发展机会，以及更多人再看一眼沣东的机会，是锦上添花的好事儿，而雪中送炭仍需经济回暖。

问：摇号在绿城丹桂苑买房，建面143㎡有业主230万愿意卖，要不要跟风？

答：这就是属于典型的跟风买，跟风买，你关注的不是奥体，也不是绿城，而是房价上涨，所以房价不涨，又没有自住需求的时候，就拿不住了，想着赶紧卖掉止损。

今年的二手房，大家会看到很多不可思议的低价，从高新CID，软件新城开始，再到曲江二手房，以及奥体的华润，绿城网红盘，普遍破发的同时，且一个价格比一个价格低，开发商在新房内卷，房东在二手内卷。

根源的问题在于当初不是抱着自住的需求来的，而是纯投资，以房价上涨为动力，本以为抱着奥体+铁一学区，房价就稳了，结果出现了变数。

但对丹桂苑而言，现在低价房源挂240万，即便总价230万，建面143㎡，依旧是有业主卖的，周边临近三号线高架的影响，以及个人高杠杆的因素，不是所有人的都能拿的住。

但相比其他区域，奥体凭借学校，良好的城市面貌，在止跌的逆市里，已经相当抗跌了，别人跌三成，你跌一成，也是幸运的。

问：家在土门附近工作生活，华发利君都荟城央，自住可以买吗？

答：准确的说，不买 华发利君都荟城央，土门的土著还有什么新房可选，答案几乎没有，作为城西腹地的区域，周边家属院，厂区密集，交通便利，商业发达，远东，庆安的学校也不错，唯独没有土地供应。

直到2023年8月，华发携手 利君摘地，华发利君都荟城央（预售证：预售字第2024706号 备案名：华君健康城 推广名：华发利君都荟城央 开发商：西安铧曲利君置业有限公司）面世。

百亩大盘，2.8的容积率，高层+小高层的产品，主力户型建面约99-143㎡，对于周边的人来说，这是就地改善的首选。

从2024年首开后，卖的也很好，一年时间推售楼栋17栋，总套数超过1800套，且多次登记人数超过房源，现场选房的业主里，周边的地缘占了不少，还有从高新外溢过来的自住刚需。

住在这里，学校，商业，地铁，公园都是所见所得，老城区生活稀奇，烟火气也很浓，不用担心买在新区开盲盒的问题。

都荟城央的热销，也符合西安回归主城的开发思路，包括幸福林带，团结片区等，也是村子，厂房搬迁后，服务周边居民改善的区域，新房卖的也都挺好。

问：家住枫林九溪，南边华南城是优势，视野高无遮挡？

答：大的市场在区域不同发展阶段，扮演的角色是不一样的，在港务区没有大规模开发前，华南城就是区域地标，支撑港务最早的产业。

尤其是三环内机电市场拆迁后，很多又搬迁至华南城，带来了商家，商机，人口和配套的租房，出行，办公需求。

但当整个港务区，尤其是奥体高速兑现，学校，办公楼，公园，住宅林立以后，华南城在一些人眼里就格格不入，毕竟临着市场，车流，人流，对新房业主是不利因素。

同样处境的不止华南城，城西的方欣市场，欣桥市场，城北的雨润市场，城南的朱雀市场，都面临相同处境，有人主张留着便利，有人号召搬走清静。

从趋势上讲，市区内的市场都是留不住的，尤其是脚下土地有较高价值时，通常都会搬走市场，盖成住宅。

但换个角度，如果没有这些产业人口，周边的房子价格是否有支撑，没有这些产业便利，周边人的就业如何解决，总不能西安人但凡有空地，都盖成住宅吧。

同样紧邻华南城市场，枫林九溪的业主觉得是好事，无遮挡，但旁边绿城润百合买新房的业主，心里会怎么想呢？

问：每年九月，楼市都有各种政策出台，今年有什么动静？

答：楼市虽然是政策市，但不是所有问题都能指望出新政解决，大家的思路还是在过去那个房价上涨时期，一纸新政就是满城风云的状态。

但现在市场变了，房价在止跌回稳，市场在供大于求，二手房在降价立场，这个时候大家期待的政策，更多是稳住房价，稳住预期，而非单纯的降低购房门槛。

去年全国的924新政里，包括存量房降利率，首付比例最低15%等，后续西安的1017新政又补充了商品房拿证就能上市交易、新建商品住房不再实施价格指导，公积金贷款额度上浮等。

至此，限购、限售、限价全面放开，想买几套买几套，但截至目前又过去了10个月，市场由冷转热了吗，并没有。

新房，除了曲江，奥体极个别的改善豪宅项目不愁卖以外，西安主城区，包括外围，是不是还在变相降价，赠送，抢占有限的客户，二手房还是在降价换量，看谁立场最早。

核心是大家对于房子的心态变了，商品房丧失金融属性，只剩自住需求以后，很多人就没有买房的需求了，有需求的看房价还在跌，也陷入持续的观望，都怕买贵，都怕背刺。

更深层次的原因，还是在就业，收入，房价预期上，这也不是短期政策刺激能解决的，比如进一步降低利率，进一步增加公积金上限，本质上还是鼓励加杠杆，对有需求人，是利好，是无需求的，也很难创造需求。

以前都说不买房是房价太贵，现在房价降成这样，该不买的还是不买，房价降，收入更降，相当于没降。

问：当年不听劝买了顶楼，现在二手房挂三个月没人看怎么看？

答：对于大多数普通高层的顶楼，二手房都是不好卖的，这点从开发商卖新房时给顶楼的低价就能看出来了，漏水对顶楼是概率问题，但对买家，尤其是二手的买家，则是心理的问题。

这就如同上大学不是唯一出路，但多数人仍然选择卷学历一样，顶楼也是如此，没有那么不堪，但多数人心有忌讳。

反而另一类房子，顶楼则是香饽饽，比如小高层，洋房，叠拼的顶楼，尤其是送大面积的花园，露台的，顶楼售价要高上不少，漏水隐患，担忧还在，但赠送面积，花园生活的吸引力冲抵了风险。

这种房子，二手卖的时候，因为稀缺，低密，高赠送，仍然在同类房子里，有更高的溢价。

反而高层的顶楼，即便不漏水，在卖房时候，客户也是选择寥寥，除非价格降到位，降出性价比。

问： 西安四代住宅都卷成这样了，下一步卷什么？

答：从户型的角度，在现有规范里，很多户型基本到了极限了，比如沣东融合区，实得率141%的。

可以说是把能赠送的面积都送了，叠加已经非常的卷的大门，会所，外立面，西安的四代住宅已经卷成了麻花。

但这一切，还是在高层的范畴里，如果土地容积率降低，比如清一色小高层，或洋房+小高层，或纯洋房，甚至大平层+叠拼，则依旧有吸引力。

在一片大高层，密密麻麻的西安，如果主城区有低密度的土地供应，还是洋房，依旧会吸引不少人置换。

另一个方向，就是位置更好的土地，原本都说三环内没地，没房，鼓励大家去外围拓荒，结果市场不景气，主城开始拆迁改造。

幸福林带，杜城，团结村，西电片区等，动辄都是上千亩土地储备，这些主城腹地，对周边买小，买旧，买早的人群，还是有置换的吸引力的。

既然户型趋向雷同，降价也没有结果，唯有拼地段了，当然还有名校，比如五大的分校，在一些教育薄弱的区域，还是有吸引力的。

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作者：Kikyo

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