高管大换血，前龙湖高管出任CEO，中交地产能否走出泥潭

随着中交地产（证券简称：*ST中地，证券代码：000736）重大资产重组完成资产交割，上市公司房地产开发业务相关的资产和负债置出至控股股东中交房地产集团有限公司，中交地产管理层出现重大变动。

原董事长、总裁等一众高管集体请辞，并聘任新的总裁、副总裁和财务总监等高管。新的总裁人选为曾益明，他此前在龙湖先后担任龙湖物业服务集团有限公司总经理、董事长、龙湖智创生活执行董事、首席运营官。

而中交地产重组后将聚焦于物业管理、资产管理业务等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型，曾益明的上任，有望推动中交地产向轻资产的转型。而转型效果如何，尚需要时间观察。

高管大换血

中交地产近日发布公告称，公司收到部分董事、高管的书面辞职报告，郭主龙申请辞去董事长、董事、董事会战略与执行委员会成员、董事会提名委员会成员职务，徐爱国申请辞去总裁、董事、董事会战略与执行委员会成员职务，汪剑平申请辞去执行总裁职务，王尧申请辞去副总裁职务，杨光泽申请辞去副总裁兼总法律顾问职务，孙卫东申请辞去副总裁职务，陈玲申请辞去副总裁职务，梅瑰申请辞去财务总监职务。

公司选举叶朝锋、曾益明为第十届董事会非独立董事候选人。同时，聘任曾益明为公司总裁，聘任李进军为公司副总裁，聘任田玉利为公司副总裁兼总法律顾问、首席合规官，聘任何海洪为公司财务总监。

根据公开信息，曾益明出生于1975年，毕业于浙江大学土木工程专业，曾在浙江省建工集团担任工程师、项目经理等岗位。2006年加入龙湖集团，一路从重庆区域项目工程负责人、运营负责人，做到了龙湖智创生活执行董事兼首席运营官。

其履历显示，2017年9月至2021年9月，曾益明担任龙湖物业服务集团有限公司总经理、董事长，龙湖集团副总裁，主要参与智慧服务业务的运营管理，包括住宅及商业物业管理服务。2021年，王光建启动退休计划，他是龙湖创业元老之一。随着王光建退出，曾益明开始接棒。2021年7月，王光建辞任绿城服务非执行董事，曾益明接任。2021年10月，曾益明出任龙湖智创生活执行董事、首席运营官。

时间来到2022年1月7日，也就是曾益明上任龙湖智创生活首席运营官不久，龙湖集团发布公告，称建议分拆附属公司龙湖智创生活有限公司的股份在联交所主板独立上市，分拆及上市完成后，龙湖集团拥有龙湖智创生活不少于50%的权益，后者仍为龙湖集团的附属公司。同一天，龙湖智创生活在港交所首次递交招股书。

但是，龙湖智创生活的上市之路并不顺畅，2022年7月7日，随着首份招股书失效，龙湖智创生活又递交了第二份招股书。据当时媒体报道称，推迟上市的关键点，就在于募集资金与预期存在出入。

2023年1月16日，龙湖智创生活在港交所招股书状态再次变更为失效。对此，当时龙湖集团回应称，龙湖智创生活申请资料仍在持续更新中，后续将根据市场情况灵活决策，把控上市节奏。

事实上，2021年下半年开始，物业企业赴港上市趋势放缓。2022年受房地产市场低迷，资本市场对物管企业上市表现也不乐观，物业企业估值出现波动，物业企业招股书失效、递表失败的情况也在增多。根据东方财富Choice数据统计，2022年成功登陆港交所的物管企业只有6家，较2021年的13家大幅减少，而2020年有18家。

随着龙湖智创生活上市计划搁浅，2023年3月，曾益明辞去在龙湖智创生活及绿城服务的职务。2023年4月，他加盟中交物业服务集团有限公司，担任总经理职务。

曾益明在龙湖任职期间，可谓待遇优渥。根据龙湖智创生活披露的招股书，曾益明拥有龙湖集团约0.05%股权。2019年、2020年、2021年，他的年薪分别为814万元、1164.2万元、1662.4万元。

新上任的副总裁李进军更为年轻，出生于1984年。他曾先后担任绿城服务集团北京公司总经理、绿城服务集团北方区域副总经理、北京公司总经理。2023年1月加盟中交物业服务集团有限公司担任副总经理。

北京盈科（上海）律师事务所资产律师陆鼎在接受界面新闻采访时指出：”对于高管团队，坊间有猜测认为未来龙湖系会完全接管，我认为最后很有可能是中交服务团队主导，形成和龙湖系的赛马之势。“

中交地产断臂求生

就在此前不久，8月31日，中交地产与控股股东中交房地产集团有限公司签署了《资产交割确认书》，中交地产房地产开发业务相关的资产和负债置出至中交房地产集团，这也标志着中交地产此次资产重组收官。

通过重组，中交地产将总负债达473.9亿元的房地产开发板块置入控股股东中交房地产集团，同步清偿38亿元债券，资产负债率从89.75%骤降至40.17%。根据中交地产披露，相关公司债清偿义务转移已经完成，中交房地产集团承继中交地产发行的“21中交债”、“23中交06”、“25中交01”、“25中交02”和“25中交03”公司债的清偿义务。

陆鼎对界面新闻指出：“眼下对于中交地产来说，最重要的就是到今年末实现净资产转正。公司资产体量缩小后，实现净资产转正难度不大。”

“通过这一断臂求生的资本运作，中交地产化解了退市风险。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时表示。

由于2024年末经审计的归属于上市公司股东的净资产为负值，根据《深圳证券交易所股票上市规则》规定，中交地产自2025年4月16日起被实施退市风险警示。作为A股历史上首家被实施退市风险警示的央企地产上市公司，中交地产的困局并非一日之寒。

受房地产行业波动影响，中交地产业绩承压。2022年尚有3393.95万元盈利，2023年开始陷入亏损，2023年、2024年分别亏损16.11亿元、51.79亿元。由于近年来债务融资规模较大，其资产负债率水平长期在较高水平，截至2024年末高达89.75%。

中交地产是央企中国交通建设集团有限公司旗下房地产上市平台之一。背靠央企大树，伴随地产行业发展，中交地产也曾经历辉煌，并制定了雄心勃勃的目标，2020年瞄准500亿元销售规模，并计划在2023年跨进千亿门槛。在这一目标之下，中交地产拿地也颇为激进，2020年斥资535.8亿元拿地，随后虽然有所收敛，但是2020-2022年期间，中交地产用于土地购置的费用超过千亿元。

当时还有一个重要的背景，2020年8月，为控制房企杠杆率，防范金融风险，监管部门提出"三道红线"。伴随行业的调整，中交地产的激进策略并未推动销售规模提升，反而引发了去化层面的问题，最终影响资产流动性及偿债能力。

面对行业低谷，房企经营均受到考验，即便是有央企背景的房企也不例外，陷入困境的远非中交地产一家。2025年上半年，保利发展营收同比下滑16.08%，这也是近5年来中期营收首次出现下降；从盈利来看，2021年开始也是接连下滑。华侨城的处境更加艰难，2022年开始陷入亏损境地，无法自拔。此外电建地产近来业绩也不容乐观。

不过，与此形成对比的是，中国金茂、华润置地等公司却实现了业绩增长。比如华润置地，今年上半年实现营业收入949.2亿元，同比增长19.9%；股东应占溢利118.8亿元，同比增长16.2%。

事实上，中交地产向轻资产转型早就已经开始铺路。2023年中交物业服务集团有限公司从绿城引入李进军，从龙湖引入曾益明，二人在轻资产运营方面经验颇丰。2024年11月，中交地产与关联方中交集团、地产集团、中交一公局及中交投资签署协议，收购中交物业服务集团有限公司100%股权。

根据中交地产2024年报，2024年物业管理收入7.28亿元，占营业收入的3.98%，同比增长60.91%。这主要得益于完成对中交物业服务集团有限公司的收购。

业内普遍认为，中交地产目前只是在一定程度上化解了退市风险，而向轻资产转型能否成功，还需要精细化运作，效果需要时间验证。”中交地产轻资产规模小，物管方面在管规模不足，商管方面没有品牌引领能力，建管方面与绿城无法相比。对于中交地产来说，转型绝非易事。重组后只能说不再是负重前行，而如何推进转型，以及能否成功，是未来高管团队面临的课题。“陆鼎表示。

转型轻资产

事实上，在房企向轻资产转型方面，中交地产并非个案，在复杂多变的市场环境下，多家房企选择向轻资产模式转型。当前，华远地产、美的置业等企业均已剥离房地产开发业务，实现了新的业务和组织架构调整。

华远地产将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团，华远地产将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。

美的置业将房地产开发业务从上市公司业务中剥离，将重心转移到轻资产模式，专注经营性业务，包括物业管理、商业物业投资与运营以及房地产科技。

格力地产的转型更加具有脱胎换骨意味，置出了房地产开发资产及负债，并置入珠海免税集团股权，在主业转向免税业务的背景下，格力地产已更名珠免集团。

此外，2025年4月25日，*ST南置公告，拟将持有的房地产开发业务等相关资产及负债转让至控股股东中国电建地产集团有限公司。根据公司披露的最新进展，公司及相关机构正积极推进本次交易进程。

中指研究院企业研究总监刘水认为，随着房地产市场进入存量阶段，增量建设规模有限，存量资产管理业务有更大发展空间。房企要构建新发展模式，需发力转向轻资产业务如代建、物业管理、商业管理、交易服务等。