“高得房率”神话降温 太原楼市如何避免“赠送内卷”陷阱？

“我们项目得房率超过100%，实际使用面积比建筑面积还大！”2025年以来，全国多个城市的售楼处里，面对购房者类似的楼盘介绍不绝于耳。在国家“好房子”战略引导下，各地纷纷出台新规，放宽阳台、飘窗面积限制，优化公共空间计容等措施，在此背景下,“高得房率”项目点燃全国楼市热度，太原楼市主打“零公摊”“高赠送”的新楼盘同样客户盈门。

然而，最新各地楼市信息显示，随着市场产品增多与监管收紧，单纯追求得房率的模式效力骤减，多地新规项目去化率大幅下滑。太原楼市此类项目虽未现降温，但同样面临行业监管、业主质疑的问题。那么，各地“高得房率”项目缘何出现边际效应，业主又该如何避免陷入面积“赠送内卷”的陷阱？业内人士指出，楼市产品依靠单一优点吸引成交的时代早已远去，拥有核心地段、健全配套等综合品质突出的“好房子”更具竞争力。

A　政策点燃热度，新规产品成为“新宠”

2025年，中国房地产行业迈向品质时代的步伐更进一步。“好房子”首次写入《政府工作报告》，住房城乡建设部出台的《住宅项目规范》于2025年5月1日正式施行。在“好房子”战略的引导下，各城市密集出台“好房子”新规。新规中颇受关注的一条即是通过放宽阳台、飘窗面积、鼓励空中花园、优化公共空间计容等方式，显著提升了住宅产品的实得率、空间尺度和舒适度。

一时间，高得房率成为新规产品最核心的竞争优势。刚需市场利用高实得率实现“小面积多功能”；改善产品以场景创新提升空间尺度与灵活性；高端产品则突破空间形态，实现平层别墅化。不出意外，新规项目在各地楼市表现出强劲的爆发力。根据克尔瑞数据统计，广州6月全市共有11个号称新规项目入市，推货量占全市六成，认购量占全市约九成；重庆6月四代宅普遍去化率均在75%以上，而普通住宅去化率基本在二成左右；武汉、南京等地的靠近新规标准的住宅去化率超非新规住宅10个百分点以上……这些数据印证了新规项目在市场上的热度，也反映了购房者对高得房率产品的青睐。

太原楼市也在积极响应“好房子”战略。2025年3月，太原市出台了《关于进一步促进房地产市场止跌回稳若干措施》，提出加大高品质改善型商品住房供应，进一步优化住房规划设计要求，灵活确定户内阳台空间的面积比例，有效提高住宅户内实际使用空间。在这一政策背景下，太原市场涌现出多个以“零公摊”“高得房率”为卖点的新规项目。煤气化板块某项目以“高得房率”为主要卖点新推89—129平方米户型，层高超过3米，其中108平方米和129平方米户型的得房率达到99%以上；城西某项目于6月份发布了“零公摊”户型，媒体宣传其得房率明显高于市场平均水平。“随着新规发布，太原楼市对于容积率、建筑密度都有很多的优化。”业内人士预测，未来很长一段时间，高得房率、下沉花园、架空层社区等会成为省城“好房子”产品的新亮点。

B 热潮逐渐退去，太原市场分化显隐忧

不过，随着新规项目集中入市，市场热度出现明显分化。克尔瑞监测数据显示，7月，成都、武汉、重庆等城市新规项目去化率普遍下滑。其中，成都新规住宅平均去化率从6月100%暴跌至44%；武汉的新规住宅平均去化率从6月58%跌到18%；重庆的新规住宅平均去化率从6月75%掉到27%……业内人士分析认为，这种降温现象背后存在多方面原因。

首先是配套与规划兑现滞后的原因。业内人士表示，在现房、准现房市场占比逐渐攀升的今天，消费者对一切看不见的规划都有了更高的怀疑，倾向为“眼见为实”买单。记者注意到一组数据，以武汉某项目为例，虽然得房率高达97%—98%，但教育、公园配套未落实，开盘去化率仅为18%。其次，产品定位较高也导致去化率不佳。在改善为主的当下，这些新规产品往往户型面积大，购房门槛较高，去化率整体弱于刚需产品。最后，改善客户的“置换链条”卡住了。由于客群主要是改善型需求，这批人需要先卖掉手里的二手房，才有资金换新房，而当下的二手房市场，挂牌周期比以往长了不少。

目前，太原“新规”产品市场虽然相对稳健，但同样面临新规项目分化的挑战。根据某中介平台公布的数据，7月太原新建商品住宅共成交643套，前十名项目占比达61.9%。这其中，既有新规项目也有传统项目，排名第一的是号称太原“首个落地好房子”的新规下“高得房率”产品，7月销售79套；随后的第二至六位均为传统项目，直到第七位才再次出现“高得房率”项目。“太原市场上，并非所有新规项目都表现出色。”业内人士介绍，一些项目虽然打着“零公摊”“高得房率”的旗号，但实际产品力参差不齐，即使是同一项目的不同户型，去化效果天差地别。“例如市面上某些新规产品，在‘大宽厅’盛行的当下，赠送的面积并不是加在了户型面宽上，而是增大了户型的进深，从居住舒适感上是降分的。”业内人士表示，当下消费者选房越来越谨慎，有些户型的赠送面积虽然增加了，反而破坏了原有的户型格局，略显鸡肋。此外，近年来太原楼市还出现了品牌分化的现象，品牌房企的去化速度明显快于中小房企，很多知名房企的“非新规”项目存量不多，市场认可度高，因此，“零公摊”一定能在太原市场热卖还有待商榷。

不久前，某房地产资讯平台举办了全国百城联动的“2025年年中‘好房子’人气榜评选”主题活动，涵盖“安全、舒适、绿色、智慧、服务”五大维度，设置19项具体指标进行衡量，通过网友投票评选。其在7月份发布了太原“人气榜TOP10”楼盘，中国铁建·国樾府、太原海尚府、中铁·屿逸书院位列前三；瀚文源、保利龙城天珺、保利大都汇、山钢铭著、太原瑞府、晋阳金茂府、建投·滨河首府分获“好房子”人气榜4—10名。可以看到，传统项目仍是太原市场上的主流产品。

C　单一卖点效力骤减高得房率成为市场标配

“仅靠高得房率已难撬动市场，产品的综合实力不强，即使得房率超过100%，也无法吸引购房者。”业内人士表示，消费者逐渐适应市场推出新品，开始更加理性地看待得房率指标，而非盲目追捧。与此同时，监管政策也在同步收紧。记者注意到，从全国范围来看，广州传出了“即将出台住宅报建新规”的消息，严查“偷面积”；成都新规对赠送部分的占比有明确规定，避免不合规的过度赠送，并强化验收审核，房企报建时的平面尺寸、层高等都将纳入后期验收核查中。

目前，太原市场虽然尚未出台类似成都的严格限制政策，但购房者对“零公摊”“高得房率”产品的认识在不断深化，从最初的热捧转向理性看待，此类产品往往需要通过特定设计手段实现“高得房率”，比如阳台面积赠送、设备平台赠送、防火挑檐赠送等，但消费者想要真正拥有这些“赠送”面积，还要依赖收房后的装修、改造，这也是一笔不小的支出。

更重要的一点是，当市场上越来越多的项目都在追求“高得房率”时，这一优势正在逐渐变为“标配”而非“亮点”，进而导致热度逐渐降低。据克尔瑞公布的数据，今年3月，重庆新规下第四代住宅项目加推2个项目，推出房源98套，当月去化率为80%，在随后的5—7月，房企推盘量大幅上涨，总计加推11个项目，推出房源超1000套，而7月当月的去化率却降至27%。

在太原市场，新规产品逐渐增多。除了5—6月接连上市的两个项目之外，7月份，山西建投城市运营集团摘得SWP-2513地块，根据其项目官微发布的消息显示，该地块容积率为2.5，规划建设低密小高层产品，项目将严格执行太原市房地产新政及住宅规范要求，将实现近100%得房率。此前，煤气化板块某品牌房企被竞品项目推出“零公摊”降维打击。与此同时，不论是新规产品还是传统项目，越来越多的市场从业者在宣传产品时开始将“高得房率”作为必要条件，无论其真实数据是多少。

D 告别“内卷”陷阱，未来竞争锚定“综合品质”

“面对全国市场的变化和本地市场的实际情况，太原楼市需要避免陷入‘赠送内卷’陷阱。”业内人士建议，未来的市场，将“高得房率”作为唯一亮点撬动销量模式很难维系，新规项目应当注重“核心地段、健全配套、合理定价”的复合优势，具备多重优势的项目才能在市场竞争中持续领跑。

今年2月，山西省住房和城乡建设厅等12部门联合印发的《山西省推进“好房子”建设试点工作方案》中明确提出，“好房子”设计时，应尊重本地特有的自然环境、气候特点、历史文化、建筑风貌、交通区位等“ 基因”。“行业竞争正在加速向多维度品质升级转型，真正的好房子应在产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能、配套服务等方面下功夫。”业内人士表示，这不仅是产品迭代，更是发展模式的深度转型。比如一个新规项目，不仅要注重高得房率，户型设计也要符合当下的市场需求，“赠送”面积的本质并不是单一提升得房率，而是为购房人提供更舒适的人居生活。此外，项目还应具备成熟的配套、丰富的业态、核心的区域、实惠的价格等复合型优势。

“市场应当鼓励这种全面发展的高品质项目，而非单纯追求高得房率的‘赠送内卷’。只有这样，太原房地产市场才能实现真正的高质量发展，为市民提供真正意义上的‘好房子’。”业内人士表示，新规住宅市场竞争还将持续加剧，仅停留在得房率提升上难以撬动销量，而随着设计与监管收紧，房企通过模糊处理增加赠送空间以吸引购房者的方式将难以为继，消费者也会综合分析项目优势和劣势，做出更为理性的判断。太原楼市的未来图景，绝非冰冷的技术参数堆砌、单一指标的极致化竞赛，也不应是开发商自说自话的营销噱头。它是以《住宅项目规范》为安全底线，以均衡发展为核心理念，最终回归到使用者体验的系统工程。

来源：山西晚报