两年两当“接盘侠”，地产富豪李晓平李华兄弟情深

最近，深圳的一对房地产富豪兄弟 —— 李晓平和李华，上演了一曲兄弟情。

上月25日，在香港上市的物业公司 —— 卓越商企服务集团有限公司（“卓越商企服务”）宣布，其全资子公司卓越物业与关联方卓越置业达成了一项总价3.63亿元的资产抵债协议。

根据协议，卓越置业将旗下19项物业资产——包括写字楼、住宅、零售单位及停车位等，打包转让给卓越商企服务，这批分布在全国10个核心城市的资产，估值总额3.79亿元，其中包括18项待售物业和1处在建公寓项目。

这项交易，采用应收款项等额结算，无需支付现金，折后总价3.63亿元，预计最迟于2026年7月完成。

卓越商企服务2020年10月在香港上市，实控人是深圳的房地产开发商卓越置业的董事长李华，而李华的哥哥李晓平，又是卓越商企服务的董事长兼卓越置业的副董事长、总裁。

因此，这项资产交易，算是李晓平李华亲兄弟之间的一次互倒，更是李晓平李华兄弟在房地产寒冬时刻的又一次抱团取暖。

而上一次李氏兄弟之间的抱团取暖，发生在2024年5月。

当时，卓越商企服务同样是通过旗下的卓越物业与卓越置业订立框架协议。卓越物业以不超过人民币5.98亿元的代价，收购了卓越置业在深圳的10301个停车位。

由于深圳写字楼空置率高企，去年的这项交易，被媒体评论为卓越商企服务拿6个亿“豪赌”。

而这次的3.63亿元交易，对卓越商企服务而言，也可能并不是自认为的“优质资产”，更可能像是“一个烫手的山芋”。

理由有三：

一是亲兄弟之间的关联交易，可能存在估值不透明的风险，估值方法也可能存在较大的操纵空间；

二是卓业置业转让的这批资产中，还包括在建项目，需要持续投入资金才能完成开发，这不仅给卓越商企服务带来额外资金压力，而且卓越商企服务主业本是做轻资产的物业管理，现在却要承担房地产开发的重任，风险未知；

第三，这次接盘的所谓优质资产，实际上大多是待售物业和停车位。在当前商业地产市场空置率继续高企、销售低迷的环境下，流动性显然堪忧。

而更令人担忧的是，卓越商企服务，尽管上市已近5年，但当下业绩却已惨不忍睹。

最新中期财务报告显示，2025年上半年，卓越商企服务实现营收20.15亿元，同比下降3.2%，归母净利润1.47亿元，同比下降13.8%。 营收和利润双降，处境堪忧。

同时，物业增值服务收入仅为1.96亿元，同比更是暴跌43.7%，最赚钱和最被寄于厚望的业务也遭遇大幅收缩。

此外，在公司应收账款大幅增加6.2亿元的情况下，卓越商企服务现金流很可能已经恶化。

这其中，一个重要的迹象是：卓越商企服务决定不派发2025年中期股息。这是自公司上市以来首次不派中期股息，打破了自上市以来“稳健及高分红政策”的一贯预期，市场和投资者大感失望。

在股价表现方面，卓越商企服务早已面目全非。

上市近5年来，卓越商企服务市值大幅缩水，股价从最高的8.15港元一路下跌，一度跌破1港元大关，至今仍在1港元出头，市值已跌破15亿港元。

在增长乏力，盈利下滑，现金紧张的当下，卓越商企服务没有选择自救于水火，却向卓越置业慷慨施出援手，胜算几何？ 【《孤山资本》出品 】