新问题 新解法｜“高龄”电梯换新焦虑何解？

今年5月底，经历两年的“拉锯战”后，青岛振业大厦最后一部服役30多年的老电梯“换新”成功。

记者调查发现，近年来，一些使用15年以上的老旧电梯陆续进入维修期，有的还存在安全风险。面临“高龄”电梯换新的堵点，不少地方正在探索。

现状——

42000多部电梯“老龄化”

20世纪90年代，位于青岛市市北区阳谷路的振业大厦，在大鲍岛商圈赫赫有名，许多外贸公司、船运货运公司在此办公。

2023年8月，大厦物业一纸通知将“电梯超期服役”的问题摆上了台面：振业大厦于1993年投用，大厦内的三部电梯已使用30年。电梯的故障率逐年升高，且厂家配件严重缺失，急需更换。但是，当真正启动更换程序时，大厦业主、物业发现困难重重，电梯更换一度“卡壳”。

到今年5月，这三部电梯才更换完毕。“说实话，我们也没想到更换电梯周期会这么长。”大厦物业胡经理说，“产权人太多了，很多人不在青岛。还有业主表示，房子还没租出去，所以不着急更换电梯。”

业主找不齐、资金凑不够，怎么办？物业和部分业主想了一个应急的办法：凑够一部电梯的钱，就先更换一部，已交钱的业主可刷卡优先乘梯。

由于是商业用房，振业大厦无法享受政府换梯补贴。经过三次业主大会，最终只有80%的业主交钱，剩余的20多万资金缺口由物业公司暂时垫付。

2024年8月，第一台电梯更换完成，到今年5月底换完第三台，距离2023年8月已过去近两年。

历时两年，振业大厦内三部电梯成功更换

公开数据显示，截至2024年底，我国在用电梯超过1100万部，使用15年以上的老旧电梯达90万部，其中山东有42000多部。

山东省特种设备检验研究院集团有限公司王娟博士说，观察各地的探索经验，高龄电梯维修更新大多是由物业或业委会牵头进行，从征求业主意见、确定资金筹集方案，再到调研电梯厂家、准备招投标手续、完成评标并公示、厂家施工，最后特检院进行验收，步骤繁琐。

堵点——

资金筹集是关键

15年似乎成了电梯“寿命”的一个分水岭。那么，超过15年的电梯，是不是要作报废处理？

奥的斯电梯（中国）有限公司青岛分公司维保人员袁先生说，只要电梯维保得当，电梯的使用寿命远超15年。比如，在青岛，除了振业大厦的电梯，还有其他电梯使用时间超过30年。

按照相关法规，电梯所有权属于业主共有，电梯运行年限超出质保期后，更新、改造、修理费用由业主共同承担。具体分摊方式需经业主大会表决通过，并通过专项维修资金支付。政策很清晰，但实际更换过程往往并不顺利。

从以往案例来看，老旧电梯更新改造，困难首先体现在业主和物业之间的矛盾上——

有的业主认为，自己已缴纳物业费，电梯更新、改造、修理费用应当使用结余的电梯运行费和利用电梯发布商业广告的收入支付。还有的业主认为，物业公共收益等不透明，应追回公共收益后再更换电梯。

烟台市某小区2023年9月开始频繁出现电梯坠落、停止运行等故障，业主希望更换电梯，其中就有人对小区物业公共收益和停车场产权归属产生质疑。

从现实情况来看，电梯换新，最大的问题还是资金的问题——

有的老旧小区物业管理收费低、盈利差，物业费用无法支持电梯更新改造，还有的老旧小区本就没有房屋维修资金，难以承担更换费用。

从业多年的物业经理马先生说，业主有不同的利益诉求。“在筹备资金更换电梯的时候，居民们就提出种种意见，例如有的住户家里人多，有的人少，拿同样的钱，人少的就不同意，楼层低的居民也不愿意。”

马经理经手过一个电梯更换案例，在筹集资金时，重点参考户数、住户面积、楼层等因素，住户面积大的多交钱，把中间楼层设为标准层，每往上一层，住户交的钱递增10%，每往下一层，交的钱递减10%，这一方案得到了居民的支持。

破题——

政府补贴“撬动”更新

今年2月，临沂市兰山区明德花园小区电梯更换工程启动。7月初，小区12部电梯已完成安装验收，剩余12部主体工程已完工，不久将交付使用。

临沂市兰山区明德花园小区24部电梯更换完成

这是临沂市首个老旧高层住宅旧电梯更换新电梯项目。其中，关键助力是“政府补贴”。该小区每部电梯成本18.5万元左右，可享受15万元的政府补贴，资金不足部分由业主平摊，每户大约2000元，大部分业主使用房屋维修资金即可覆盖。

明德花园小区网格书记赵卫民算了一笔账，如果没有政府补贴的助力，平摊在每户业主的费用大约9000元，居民换梯的积极性将受到较大的影响。

目前，临沂市正在推进的住宅老旧电梯更新共516部，已完成28部，正在推进更新488部，有数万居民受益。

同样有电梯换新诉求的还有烟台开发区新世纪商贸大厦，小区业主反映电梯自2003年安装到今，2025年以来多次发生故障。

7月初，一位社区工作人员表示，目前该小区正在提交相关材料，如果审批通过，此处电梯可纳入2025年更新计划；若无法纳入当年计划，将优先考虑将其纳入2026年补贴计划。

与振业大厦一路之隔的青岛市银河金星小区，电梯更换尤为迫切。“小区285户已经有271户签字并缴费，自筹资金总计42万余元，就等补贴了。”小区业委会主任说，目前小区电梯更换只差“临门一脚”。

银河金星小区业主反映4部电梯仅1部正常使用

针对“高龄”电梯的更换难题，近年来全国各地正在探索安全治理新模式：

一种模式是在辽宁锦州等地试点的电梯“专业运营”模式，居民把电梯运营费用交给专业运营公司，由公司按需进行维护保养、检验。另一种模式是在沧州、临沂等地探索的“保险+服务”模式，即使用住宅专项维修资金增值收益购买房屋全生命周期保险。

王娟认为，从根本上解决“高龄”电梯更换难的问题，首先应健全老旧住宅电梯更新改造长效机制，定期发布典型案例和指导性意见；其次，应明确电梯更换主体责任，加大宣传力度，增强业主的“主人翁”意识。

来源：大众日报百家号

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