谁做小区资金的“决策代理人”更靠谱？

文：春风 万物云拂柳杂谈

最近，“业委会代收物业费”、“建立共管账户”、“提高信托制、酬金制合同比例”俨然成为行业舆论场的话题焦点。似乎只要让“代表业主”的业委会抓住小区的钱袋子，住宅物业问题就能迎刃而解，物业公司存在意义都被推进议程设置的边缘。

物业公司陷入如此窘境，祸根还在自己。初入资本市场，个别公司竟披露出35%以上的毛利率，由此惹来上上下下的羡慕、嫉妒、恨，甚至行业协会与部委讨论行业发展时，都会遭遇被质疑的尴尬。此后，经济下行、房价下跌、自媒体野蛮生长、流量平台制造信息茧房，加之物业公司服务水准良莠不齐，共同塑造了如今“物业公司不可信”的舆论印象，而在水面之下，当年的高毛利公司已开始亏损，行业平均毛利率也回归到理性水平，且仍处于下行趋势。

当下，被“民意”裹挟的行业，正在考验建章立制者的智慧。7月15日召开的中央城市工作会议中提到，基层治理是一个重要命题。一招妙俗，或许牵动全盘，遂呈以下观点供参考：

01

不以100%业主缴纳物业服务资金为前提，酬金制和信托制并不会让小区变好

酬金制也好，信托制也罢，100%预缴物业服务资金以及相应法律制度、配套罚则，才是破解物业行业乱局的银色子弹。海外酬金制大多有法律约束兜底，设施服务酬金制是因为单一客户100%交费。然而，目前中国住宅物业费平均收缴率仅为76.3%。

“搭便车”是社会普遍心理，如果不通过某种高效率的管理动作，“无序”必然带来社区的“公地悲剧”。这背后是一个朴素的灵魂之问，当20%人不（迟）交费时，谁负责垫资确保服务的一致性？信奉信托制、酬金制的代表们说，小区越来越差，会激发业主自发解决问题，这显然既不符合国情，也不符合人性。 “国际五大行”不约而同地选择战略放弃中国住宅物业市场，正是因为解决不了坚持“酬金制”与收不来物业费之间的矛盾。

真正的酬金制本质是以项目为中心运作，欠费业主侵害的是全体业主利益，而物业公司既无追缴权力，更无垫资意愿。此时，如何单靠业委会解决资金短缺、应急管理事件？

因此，一旦出现酬金制项目出现资金缺口，必然陷入项目变差→拒缴者变多→缺口更大的恶性循环。

02

业委会主导资金管理、向业主分发公共收益的行为并不可取

近期，有地方政府拟推动业主主导资金管理试点，此举或能在特定小区纾困见奇，但并不适合普遍推广。业委会腐败案例已屡见不鲜，例如，今年落网的恩施某前业委会主任五年间挪用公共收益40万元，换届后潜逃，最终获刑1年。（）现阶段，为了防范业委会资金风险，零基础构建内控机制绝不会比物业公司直接管理效率高。另外，数千亿的物业费收入转为数千亿的物业资金集合，背后的税收、资金安全问题也值得前置研判。

由几位业主代表组成的业委会组织，目前并无信用机制约束，随时可能辞职卸任、卖房搬家。如果业委会主导资金管理，自然更倾向于通过短期行为博取业主认同，分发公共收益就是典型代表。然而，公共收益本应用于房屋本体与设备设施的修缮——该收益属于不动产本身，而非当下不动产持有人。用于房屋本体，不论谁持有不动产，所有产权人、全体业主均可受益；反而，则无法保证集体权益的一致性。

更重要的是，随着小区楼龄增加，基础设施维护资金需求量必然越来越大，分发公共收益正在透支小区“养老金”。例如，今年3月，长沙某小区发生火灾，消费加压设备却因资金短缺已瘫痪半年，然而，该小区自2019年起已经陆续向业主分发近百万公共收益。（）

03

包干制背后的公司制是历经百年锤炼后的信用机制

从经济学的角度看，之所以要让企业与资金管理权形成强连接，是因为公司的核心价值不仅在于提供专业服务，更在于其背后践行百年的“公司制”背书，这意味着：企业是物业服务场景中唯一具有法人责任能力、专业技术储备与应急响应体系的主体。

百年经验告诉我们，企业需要守法并追求经营效率与品牌声誉，能够通过现金池调节替个别物业费欠缴人垫资、形成利润储备未来发展资金与历史风险补偿。更重要的是，无论从法律规定还是作业规范上，企业都在应急管理上负有刚性责任。面对电梯故障、消防隐患、极端天气等突发事件，企业的快速决策与资源调配发挥着不可替代的作用。2015年天津港大爆炸中，万科物业在将业主疏散至安全区域的同时，向受灾区逆行留守项目、加装防盗网保护业主财产安全。实际上，当紧急情况发生，“垫资”、“垫人”是企业在大是大非面前的公益选择。

业主们对公共资源收益透明、权利归属业主的诉求是很简单的事，政策法规制定者与企业间不断完善相关的法律法规、行业公约，约束企业合法经营，而非走向由业委会直接管理管理资金的极端。因为，起码在现阶段，我们尚未编织好关住业委会权力的“笼子”，物业公司还是小区资金决策人的更好选择。

北京市在物业政策方面走在前列，其重要法门之一，是组织各级领导干部学习物业法律知识。对基层治理的多方参与者来说，在简章立制前、建言献策前、看短视频前，至少也应心里有杆秤。或许，理性的声音也会让平台更多推荐那些以法律为准绳的内容。

拂柳杂谈：此专栏不为追逐热点，只愿在这片机遇与挑战并存的土壤中，开辟一方冷静思考、真诚言说的园地。在这里，我们关注政策的深度、探究行业的趋势、剖析现实的矛盾，回归物业服务的初心。