流拍两次后再上货架，上海这栋“网红版”百年老洋房为何降价半个多亿仍无人接手？

愚园路532弄“网红”百年老洋房外景。图源：阿里资产

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

因无人出价，上海一栋“绝版孤品”百年老洋房资产降价5334万元仍流拍。在两次流拍后，9月10日，该栋老洋房资产选择第三次上架。记者在阿里资产平台上看到，此次拍卖将于9月25日上午10:00正式开拍。

“已经又第三次挂上了，（2次流拍）肯定有（价格的原因），要调一下价格。”9月10日下午，负责该资产拍卖的上海正顺圆拍卖有限责任公司相关负责人向《华夏时报》记者坦言，连续流拍需要调整定价策略。

记者看到，在第三次拍卖中，这栋有着“网红取景地”光环的老洋房资产起拍价降至8299万元，较二次起拍价9666万元再减少1367万元。截至发稿，该房源已有84次围观5人设置提醒，但尚无买家报名。

老洋房遇冷症结何在？

阿里资产平台显示，这栋百年老洋房隶属于静安区愚园路532弄“柳林别业”百年老建筑群。

据悉，柳林别业共包括10幢独立式花园住宅和一幢联排住宅，建造于1924年，为上海市文物保护建筑。这里曾是多位名人的居所，包括55号的冯治安旧居、61号的申国权旧居、67号的陈调元旧居以及71号的邵树华旧居。其中，这栋进入拍卖市场的老洋房因是《安家》《三十而已》等影视剧的取景地而成为网红打卡地，市场关注度颇高。

愚园路532弄“网红”百年老洋房内景。图源：阿里资产

从资产属性看，该房源并非司法拍卖，产权清晰无纠纷。房屋整体为2层架构，建筑总面积346.66平米、土地面积848.75平米。房屋内部为精装修，多居室多厅二卫户型，风格低调奢华，带有500平米的大院子。目前带有租约到2029年，月租金即高达6.75万元。

不过，市场的反应却与其“光环”形成巨大反差：今年8月13日上午10点至8月14日上午10点，该幢老洋房首次拍卖，彼时起拍价高达1.5亿元，吸引了23000余人围观，近600人设置提醒，但直至拍卖结束无人报名、出价。不到一个月，9月7日上午，该资产二次竞拍，起拍价为9666万元，较上一次大降5334万元，单价则从43万元/平米降至28万/平米，但依然以流拍告终。

据公开资料，上海老洋房整体供给极为稀缺。现存4000—5000栋老洋房中，90%以上收归国有且“只租不售”，私有产权清晰可售的不足200栋，修缮完好并挂牌的仅50栋左右。近年不乏老洋房“天价”成交案例。如今年5月，长宁区新华别墅一套法拍房以2.7亿元总价成交，单价高达50.46万元/平米，创造了2025年上海豪宅成交单价的新纪录。

上海老洋房整体稀缺且不乏高价成交案例，这栋“网红版”百年老洋房为何降价半个多亿仍无人接手呢？对此，受访人士认为其存在“价格合理性”与“持有门槛”两大痛点。

“拍卖结果是判断物品价格合理性的关键指标。拍卖的偶然性虽存在，但多次降价仍未拍出的核心原因在于价格虚高。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

以二次拍卖价9666万元计算，竞买成功后，买受人要在3天内支付拍卖平台相关费用（如软件服务费，为成交价的0.5%—1%）及拍卖佣金（成交价的1%）；10天内买受人与业主方签订《上海市房地产买卖合同》并支付30%的房款。若无法办理按揭，则需在45天内付清全款。其承担的成本超过总价，资金压力可见一斑。

同时，老洋房的“保护属性”也抬高了持有成本。根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，此类房产转让时如曾改动须恢复原样，受让人装修亦不得改变原貌。因此，投资者“会通过测算租金回报率来判断其投资价值，若价格过高导致回报不足，便会放弃投资。”卢文曦补充道。

此外，老洋房的价值也高度依赖历史人文属性，其高溢价往往源于独特背景，如曾作为电影取景地、与知名人士相关等；反之，若缺乏此类属性，即便年代久远，因建筑本身可能已破旧，价值也会受限。

不过，在2次流拍后，9月10日该栋老洋房资产选择第三次上架。记者在阿里资产平台上看到，此次拍卖将于9月25日上午10:00正式开拍。

“顶豪”买家选择日趋多元

上述老洋房的流拍并非个例。记者注意到，在阿里资产平台上，亿元级豪宅流拍的情况并不少见。例如，7月17日，上海市浦东新区华夏东路1451号全幢（及该号内假山、风雨长廊、亭台楼阁、游泳池、古树名木等物）以2.43亿元起拍，但因无人出价流拍；8月29日二次拍卖降价至1.95亿元仍无人问津，截至目前未再挂牌。

同策研究院数据显示，今年上半年，上海法拍房市场中，100万元—1000万元房源成交率高达70%—80%，而3000万元以上房源流拍率显著高于成交率。

同策研究院联席院长宋红卫分析称，豪宅法拍房流拍率高，反映高端市场受经济环境及买家财力限制影响较大。其认为，豪宅法拍房的捡漏（逻辑）与刚需群体完全不同，从豪宅资产配置角度来说，在法拍房市场上可以买到比二手市场更稀缺的优质资产，但要注意相应的风险，需要具备相应的专业知识或者有专业服务支持的团队，才适合介入到这个领域。

不过，豪宅法拍市场遇冷的同时，上海顶级豪宅新房市场却热度不减，买家选择的多元化成为老洋房“失宠”的重要因素。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，相比新房市场中的顶级豪宅，那些具备“历史建筑”“绝版独栋别墅”等身份的房产一般来说地段更好，具备唯一性和稀缺性，“可遇而不可求”，一直都是市场中豪宅买家的重点关注对象。

不过，此前这类产品在市场中非常少，但现在买家的选择多了起来：“近几年随着市中心核心地块的出让增多，豪宅买家的选择很多，比如上海推出了不少具有石库门历史文化风貌的别墅住宅项目，这些卖价当然也不便宜，而且供应量增多了。”张宏伟直言。

据公开信息，在上海豪宅市场，光是风貌别墅（新建石库门风貌别墅及其他历史风貌类别墅项目）2024年就有41个项目陆续入市。相较于“老洋房”产品，此类新建豪宅在户型设计、配套设施、装修自由度等方面更符合现代高端居住需求，且部分新建项目单价低于老洋房起拍价，分流了部分顶豪买家群体。

进入下半年，上海顶豪市场供给持续加码。据网上房地产，近日位于黄浦区外滩街道的嘉里金陵华庭项目二期已取得预售证，将于9月11日正式启动认购。本批房源整体备案均价20.5万元/平米，套均总价约8203万元。其中一套顶层复式总价高达2.83亿元、单价达32.68万元/平米；9月5日，徐汇东安城市更新项目以439.5亿元成交，刷新了全国涉宅用地出让总价纪录。据业内估算，两宗地块住宅货值预计超600亿元，将成为上海历史上最大的豪宅开发项目之一。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，在上海豪宅市场，各路资金依然把“亿元豪宅”认定为稀缺性资产，潜在的购买力依然很强，下半年仍会有各类资金进入到豪宅市场，而随着优质地块的供应和土地市场高溢价率的维持，会有更优质的项目出现，“这使得豪宅市场仍有好的产品支撑，将进一步促进豪宅交易行情向好发展。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁