京沪深排队松绑！好消息井喷，9月想抄底买房的人要注意了!

来源：大伟看楼市

2025 年的房地产市场，一直像被一层迷雾笼罩，让购房者们心里七上八下，拿不准到底该何时出手。然而进入 9 月，中央部委的一系列定调，如同拨云见日，给市场带来了新的曙光，也让不少想抄底买房的人蠢蠢欲动。但在这看似一片利好的形势下，实则暗藏玄机。今天，咱们就来好好分析分析，9 月想抄底买房，都需要注意些什么。

政策暖风频吹，好消息接连不断​

2025 年以来，房地产市场的行情一直不太乐观，房价走势不明，成交量也持续低迷。但到了 9 月，情况似乎有了转机，中央部委从多个维度对房地产市场进行定调，一系列利好政策纷纷落地。​

在信贷政策方面，8 月 25 日央行牵头推出的房贷新政，在 9 月 1 日正式落地，以上海为代表的核心城市率先实现 “首套、二套房贷利率统一定价”。这一政策的改变，直接降低了购房者的利息支出。就拿上海的一位客户来说，他有 100 万元的贷款，剩余期限是 20 年，利率从之前的 3.45% 降至 3.36% 后，总利息能节省超过 1 万元，每个月的月供也减少了大概 50 元。这种 “常态化利率调整” 机制，打破了过去首套和二套利率的严格区分，给改善型需求的释放提供了强大的动力。以前，很多人想换一套更好的房子，但高额的房贷利率让他们望而却步，现在政策调整后，房贷压力减轻了，改善居住条件的想法也变得更可行了。​

限购政策也在不断松绑。北京、上海在 9 月前后都对分区限购进行了优化，北京五环外、上海外环外不再限制购房套数，非户籍居民缴纳社保或个税的年限要求也从 2 年缩短到 1 年 。这种 “核心区限购、郊区放开” 的差异化策略，既能防止核心区域房价过热，又能帮助郊区消化库存。政策调整后，市场反应十分明显。北京通州新政实施后，改善型项目每天的到访量增长了 150%，上海外环外部分楼盘周末的认购量提升了 88%，这充分显示出政策对市场的短期刺激效果显著。对于那些想在这些区域买房的人来说，这无疑是个好机会，购房的门槛降低了，选择的空间也更大了。​

公积金政策也在 9 月有了新变化，多地提高了公积金贷款额度。比如上海，二星级以上绿色建筑住房的公积金最高贷款额度上浮 15%，多子女家庭首套贷款额度可达 216 万元，还支持用公积金提取支付首付款。这一调整，不仅减轻了购房者的首付压力，还通过差异化激励，引导市场向高品质住房转型。以前，很多人因为首付凑不齐而无法买房，现在公积金政策的优化，让他们看到了希望。同时，换购住房退税政策延续到 2025 年底、中央财政对城市更新最高 12 亿元的定额补助等政策，从税费减免、基础设施配套等多个角度，完善了购房支持体系，形成了一套强有力的 “政策组合拳”，让购房者得到了实实在在的实惠。​

市场现状：风险与机遇并存​

虽然政策层面传来了诸多好消息，但房地产市场目前的状况依然复杂，对于想抄底买房的人来说，其中既有机会，也存在不少风险。​

从库存数据来看，国家金融与发展实验室的数据显示，2025 年上半年全国商品住宅库存达到 4.08 亿平方米，同比增长 6.5%，二线、三线城市库存去化周期分别长达 34.3 个月、47.6 个月，远远超过了 12 个月的合理区间 。这表明很多城市的房子供大于求，市场消化库存需要较长时间。再看房价数据，7 月 70 个大中城市中，只有 6 个城市新房价格环比上涨，二手房价格环比上涨的城市仅有 1 个，像杭州、宁波等强二线城市二手房价同比跌幅都超过 2%，温州、金华等城市同比跌幅更是超过 5% 。这种 “高库存 + 价格下行” 的双重压力，意味着市场还在 “去泡沫” 阶段，如果盲目入场，很可能会遭遇 “抄底抄在半山腰” 的尴尬局面，房子买了之后不仅不升值，还有可能继续贬值。​

房企的债务风险也是购房者需要关注的重点。截至 2025 年 8 月，已经有 77 家房企发生债务违约，20 家出险房企虽然完成了超过 1.2 万亿元的债务重组，但仍有 45 家沪深上市房企上半年预告亏损，占比达 63.4% 。部分房企为了尽快回笼资金，会通过 “降价促销” 来吸引购房者，但这背后可能隐藏着 “减配交付”“延期交房” 等风险。比如，某出险房企在长三角地区的一个项目，以低于周边 15% 的价格销售，可交房时却出现了绿化缩水、公共设施不完善等问题，购房者花了钱却没有得到应有的居住体验，后续维权也耗费了大量的时间和精力。​

从区域角度来看，一线城市和三四线城市的房地产市场呈现出截然不同的景象。北京、上海等核心城市，凭借强大的人口流入和产业支撑，在政策松绑后，市场迅速做出反应，通州、临港新片区等近郊板块成交量显著回升。而多数三四线城市，由于人口外流、产业空心化等原因，即便限购全面放开，市场依然没有明显的起色。就拿广西来说，虽然设定了 2025 年收购 5 万套存量商品房的目标，但当地三线城市库存去化周期超过 50 个月，政策效果恐怕难以达到预期。所以，想抄底买房，必须要考虑城市的发展潜力和市场需求，不能一概而论。​

抄底攻略：理性决策，精准出击​

面对复杂的市场环境，9 月想抄底买房的人，需要从城市选择、房源甄别、需求匹配这三个关键维度，建立起理性的决策框架。​

在城市选择上，要优先关注那些 “政策红利 + 基本面支撑” 的核心区域。像北京五环外、上海外环外等限购松绑的近郊板块，不仅有政策的大力支持，还受益于城市轨道交通的不断延伸，未来的增值潜力巨大。这些区域往往交通越来越便利，配套设施也在逐步完善，生活便利性不断提高。另外，获得中央财政城市更新补助的城市，尤其是东部超大特大城市，8 亿元的资金支持会显著改善基础设施，带动周边房价企稳。比如，一些老旧小区经过改造后，居住环境大幅提升，房价也随之上涨。还有库存去化周期低于 18 个月的强二线城市核心区，像杭州钱江新城、成都天府新区等，这些区域供需关系相对健康，价格下行空间有限，投资和自住都比较合适。​

在甄别房源时，一定要警惕 “低价陷阱”，重点考察开发商资质与房屋品质。优先选择财务稳健的央企、国企开发的项目，或者已经完成债务重组的头部民企项目，尽量避免购买 “高负债房企 + 高库存区域” 的楼盘。对于存量房，要仔细核查房屋产权是否清晰，有没有抵押查封等情况。现在借助《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》实施的契机，可以要求中介提供完整的交易记录与客户资料，降低交易风险。此外，绿色建筑住房能享受公积金贷款额度上浮优惠，这类房源不仅居住成本更低，还符合未来住房发展趋势，在同等条件下可以作为优先考虑的对象。​

从需求匹配角度出发，刚需群体和改善群体应该采取不同的策略。刚需购房者要抓住 9 月利率下调的窗口期，优先选择 “低总价 + 近地铁” 的刚需盘，充分利用公积金贷款降低首付压力。同时，多关注开发商推出的 “首付分期”“老带新优惠” 等活动，进一步降低购房成本。改善群体则可以借助限购松绑政策，置换核心区域的高品质住房，但要注意 “卖一买一” 的时间衔接，避免因为市场波动导致资金链紧张。不管是刚需还是改善，都要牢记避免 “加杠杆炒房”，要根据家庭收入水平合理规划贷款期限，确保月供占比不超过家庭月收入的 30%，防止政策变动或收入波动引发断供风险。​

2025 年 9 月的房地产市场，在中央部委的定调下，充满了新的机遇，但也伴随着不少风险。对于想抄底买房的人来说，这是一个需要谨慎决策的时刻。不能被政策的利好冲昏头脑，也不能因为市场的风险而畏缩不前。只有精准解读政策红利，客观评估市场分化，理性匹配自身需求，才能在这场楼市的博弈中，找到最适合自己的购房时机和房源，实现自己的住房梦 。