龙湖的“三哲学”：房企穿越周期之道

8月29日，龙湖集团2025年中期业绩公告如同一颗投入深潭的石子，在房地产行业激起层层涟漪——营收587.5亿元，同比增长25%；由运营及服务业务组成的经营性收入实现132.7亿元，创历史新高，占总营业收入22.6%；有息负债较2024年底压降65.3亿元至1698亿元；这家民营房企用一份“稳健增长+结构优化”的答卷，向市场交出了半年度作业。

业绩会上，笔者发现“三”是关键词，或许也是这份答卷的关键密码：三年债务结构转换的“时间刻度”，三大业务板块协同的“生态维度”，三大盘面升级的“战略高度”。中国传统文化里一直偏爱“三”，龙湖的“三哲学”看似简单，却也带给市场更多想象空间——正所谓“三生万物”。

龙湖集团2025年中期业绩发布会现场

▌三年时间，债务结构实现转换

在房地产行业发展新模式下，房企纷纷摒弃高杠杆运营模式，向高质量发展转型，龙湖是较早主动控负债的房企之一。

“三年前的这时候，也就是2022年中期，大多开发企业都还没有出险，行业也还没进入深度调整中，不过我们在那时就感觉到整个行业的调整不同于过往，可能是行业底层经营逻辑重构的调整。所以在三年前我们提前踩刹车、降负债。”龙湖管理层在业绩会上表示。这种“提前三步”的思维方式，体现了龙湖管理层前瞻局势和徐徐布局的周期穿越智慧。

截至报告期末，龙湖有息负债较2024年底压降65.3亿元至1698亿元，其中银行融资占比87%，三道红线继续稳居绿档：剔除预收款后的资产负债率为56.1%，净负债率51.2%，现金短债覆盖倍数1.74倍。

同时，债务结构持续优化：1年内到期债务占比降至15.1%，外币债务占比降至14%且100%做掉期对冲，平均融资成本降至3.58%，平均合同借贷年期拉长至10.95年，均为历史最优水平，实现“负债规模与融资成本双降”。今年以来，龙湖累计兑付债券本息145亿元，年内到期债券已全部清偿，无境外债偿付压力。

2025年初至今，龙湖亦如期全额兑付70亿元境内信用债。据龙湖管理层的预估，到2025年底，龙湖有息负债余额会降至1450亿元左右，其中经营性物业贷与长租贷接近1000亿，债务结构更优、年期更长。

经过三年时间，龙湖降了有息负债超400亿元，预计到今年底还要再降200亿，等于三年半的时间可以降约600亿元有息负债。同时，这600亿元基本上全是信用债，龙湖花了三年半的时间把债务的最高峰“熬”过去了。

成功渡过偿债高峰，不仅意味着安全，更意味着龙湖进入更可持续发展模式。早在2024年，龙湖首次对外讲出了自身的新发展模式，在中期业绩会上提出的“两个转换”，其中一个转换就是用长线的经营性现金流取代过往的高杠杆。

“龙湖用3年多的时间告别这种通过负债增加、靠融资驱动增长的增长模式，预计2026年—2028年每年再降100亿有息负债，规模逐步压降并稳定在1000亿左右。过了高偿债高峰之后，龙湖的债务结构将得以转换，偿债压力将大幅下降，但同时运营及服务业务带来的现金流还会持续，这将构成龙湖未来的基本盘。”管理层指出。

▌三大业务，协同构建发展韧性

什么图形最稳定？毫无疑问是三角形。龙湖也正通过打造开发、运营、服务三大业务板块，形成相互支撑协同的韧性发展三角形：开发业务为运营和服务业务提供基础与客户资源；运营业务通过稳定的租金收入和资产增值，提供持续现金流；服务业务则可以帮助提升客户满意度与品牌忠诚度，促进开发业务销售，形成了良性循环。

报告期内，地产开发业务收入为454.8亿元，依旧是营收的重要支柱。运营及服务业务合计实现收入132.7亿元，创历史新高。其中，运营业务不含税收入为人民币70.1亿元，较上年增长2.5%，运营业务毛利率为77.7%；服务业务不含税收入为人民币62.6亿元，同比微增，服务业务毛利率为30.0%。报告期内，运营及服务业务在龙湖集团营业收入中占比达到22.6%，成为收入、利润及现金流的稳定贡献来源。

经营性业务对龙湖发展韧性的提升作用，多家机构均表示认可。穆迪在7月发布的行业报告中就表示，“不断增长的经营性收入提升了开发商的盈利稳定性和财务韧性。”大华继显分析师则指出，龙湖具有弹性的经营性业务是其中长期的关键驱动力，预计龙湖的资产负债表将继续保持弹性，净负债率保持稳定。

事实上，开发主业之外，越来越多房企正在探索更具韧性的增长路径，以提升对市场周期波动的抵御能力。房企纷纷押注“多元化”之下，物业、代建、商业等赛道无疑也将卷起来，能脱颖而出才算真正构建起来新增长曲线，龙湖做到了。

比如龙湖龙智造，作为2022年新成立的年轻航道，2023年开始对外输出，在如今代建行业竞争非常激烈的背景下，却赢得自己的江湖地位。“这三年做下来之后，龙智造的项目基本是做一个成一个。”管理层指出，目前龙智造对外承接的项目接近80个，今年上半年的操盘签约额超过了80亿，每个项目操盘兑现的成功率都非常好。

龙湖龙智造落地广州的首个代建项目“龙湖亚伦央璟颂”实景

凭什么龙湖能成功？“把行活做好。”是基础，这也是在龙湖内部常听到的一句话：不是说把职责范围内事情做到可以交差就行，而是把最基础的工作做到最好，打造扎实的能力底盘。

此外，龙湖运营也自有一套方法论。比如管理层透露C3资管航道“龙智资管”连续两年实现了利润增长以及正向经营性现金流，主要通过三个方式来达到既定的目标。第一是多业态组合打造项目的最优解，第二是抓好资管航道的“投、建、管、退”，第三是抓好运营的行活。而作为运营业务重要组成部分的龙湖商业，也将持续坚持TOD战略，提升空间布局能力。管理层表示，龙湖下半年还将新开10座商业，2026-2027年每年计划新开业约10个项目。

三大业务板块就像三足鼎立，支撑起龙湖的可持续发展生态。“企业安全了之后肯定还要增长，未来靠什么增长？主要在C2—C5这四个经营赛道。这四个航道我们都要构建自身在所处板块的竞争优势，要持续保持自身的增长，形成能力的护城河。这块我们是非常有信心去达成的。”管理层表示。

今年5月30日，龙湖南宁青秀天街开门营业

▌三大盘面，战略升级孕育新机

值得一提的是，龙湖在业绩会上提出了新战略：把原来“空间即服务”的战略升级为“智创空间，智享服务”。同时，管理层还提出了“基本盘、增长盘和创新盘”的三盘策略，对应不同发展阶段和重要性的业务组合。

据管理层解释，龙湖的基本盘是安全的债务结构加上正向经营性现金流，增长盘则是应存量时代提出的转型诉求目前形成的C2-C5四大航道的竞争优势；创新盘则是基于“智创空间，智享服务”战略的一场产业链各环节的深度融合与创新。

“创新盘”无疑是最具想象力和前瞻性的一环。它并非指某个具体的楼盘项目，而是一个面向未来、培育新兴赛道的业务集群。如果说“基本盘”是捍卫当下的护城河，“增长盘”是支撑中期的第二曲线，那么“创新盘”就是龙湖为5年甚至10年后布局的“种子业务”，旨在新一轮产业变革中抢占先机。

创新盘虽然还在探索和酝酿中，但龙湖已经有了抓手。“今年我们上线了龙湖全部会员、全部航道All in one的APP——‘龙湖’APP，现在装机量、活跃度已经明显上升。未来我们会把所有航道的会员，无论是高频商业会员还是中频的租客或是低频的买房客户，全部在一个会员平台上运营，服务好我们的这些客户，这么多的会员未来一定能够产生出一些新的业务机会。”管理层指出。

此外，AI等技术热点也是龙湖关注的新机。管理层透露龙湖内部在今年做了许多行业级的AI应用试水，未来成熟了也会通过C5航道的千丁数科对外输出。

龙湖的“创新盘”是其远见的体现。它不再是简单地卖房子，而是卖服务、卖技术、卖解决方案，甚至是卖一种全新的生活方式和城市运营理念。这盘“面向未来”的棋局，虽然当前收入贡献占比可能不高，但它决定了龙湖能否从一家优秀的房地产企业，真正蜕变为一家城市综合服务商。

龙湖的“三哲学”不是偶然，而是中国传统文化在现代企业管理中的生动实践。从“三思而后行”到“三年有成”再到“三生万物”，中国文化历来认为经过三次反复，事物才能趋于完善。模式要试，信任要磨，成长也避免不了走弯路。龙湖的“三”不是简单数字，是一种运行的节奏，是一种努力的累积——正如中国人常说的那样，事不过三，三者，多也，成也，稳也。