这个小区，有重大缺陷，要小心

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥，能点评一下海淀西三旗的富力桃园小区吗？

初步有意向该小区C区一套157平米的三居，房东报价1100万，底价1050万，想问问这个价格合适入手吗？谢谢！

大表哥回答：

先说结论，富力桃园这个小区，是西三旗板块内自身品质比较高的一个次新小区，优缺点都比较明显，权衡利弊，就看你能否接受了。

你看的这套房房子，折算单价是6.7万元一平米，以目前的市场行情来看，总价略高，如果能谈到950万左右的话，算是比较合适的。

接下来再详细分析原因。

富力桃园小区是广州富力地产于2009年前后在西三旗开发的一个楼盘，属于纯商品房社区，整体品质还是比较高的。

其实富力地产在北京开发了不少楼盘，除了你看的富力桃园之外，还有双井的神盘富力城，西城的富力信然亭等，豆各庄的富力又一城等，都是板块内很不错的小区。

作为一个看过北京太多小区，算是阅盘无数的人，大表哥个人还是比较喜欢富力地产的，它开发的小区，整体交付品质还是比较高的，不像一些小开发商那么容易才踩坑。

除了富力，还有金地，包括大家更熟悉的万科、保利等，它们开发的楼盘整体都是比较有保障的。

当然，金茂和2017年之前的绿城就更不用说了，不过这两都走的高端豪宅路线，普通购房者够得着它们产品的不多。

比较遗憾的是富力很早就爆雷了，在北京市场也早就停止拿地了。

说回富力桃园这个小区。

富力拿下这块地之后，将其分成了ABC三期开发，B区最早，2008年建成，占地最小，只有2栋楼，都是高板楼。

A区2009年建成，5栋楼，2塔3板。

C区2010年建成，9栋高层板楼。

由于是板楼为主，所以富力桃园户型上整体不错，没有特别坑的设计，房率在80%左右。包括它的塔楼户型，也还行。

整个富力桃园小区品质还是很在线的，外立面贴的是砖红色小面砖，配大面积落地窗户，不显旧。

而且十几年过去了，面砖没有明显的大面积掉落痕迹，说明当时施工质量还是可以的。内部电梯间、过道等工区也都是贴了瓷砖精装修，比大白墙显高级。

园林绿化是富力桃园的一大特色（当然，这是南方开发商的传统优势，整体来说南方系的开发商在园林景观设计上，都要强于北方，其实不止园林，包括楼的外立面的造型设计，也优于北方系），小区内部道路也是铺设的人造石，不是沥青路面。

特别是C区，由于占地面积最大，便于施展，是富力桃园三期中园林绿化最好的。不仅上了水系，而且花大成本挖了一个五六千平米的人工湖。

在北京这地方，除了早期的别墅豪宅之外，普通小区能挖这么大人工湖的，非常少。因为成本确实太高，尤其是后期的维护难度极大，富力桃园交付十几年了，人工湖没有变成臭水沟，说明物业维护还可以，业主素质也比较高。

冬天据说湖面结冰之后，会当做溜冰场给业主小孩玩，小朋友应该挺喜欢。

绿化率高，园林设计用心，有人工湖，小区外立面不显旧，所以即使交付十几年，整个小区给人的感觉还是很新，大表哥去过两次这个小区，穿梭期间，确实很舒服，有种逛小公园的感觉。

说完优点，再说说小区的缺点。

第一个缺点，也是最大的缺点，就是区位比较尴尬，西三旗本身就属于海淀的边缘板块，而富力桃园又在西三旗的最边缘，所以富力桃园就位于海淀的边缘，C区一路之隔的对面，就是昌平区了。

这种两区交界的位置，一般来说都是比较尴尬的，之前老说两区交界两不管，购房尽量要避开，这在西三旗也有所体现。

像富力桃园虽然自身品质在线，内部搞得像公园，但是一出小区，西三旗板块还是有很多老房子，城市界面比较一般，像建材城东里、五机床宿舍、北辰机械厂宿舍等，县城感很强。

最近几年，西三旗引进了不少产业园，像东升科技园、金隅智造工厂等，城市界面有所改善。

第二个缺点就是紧邻地铁13号线（13号线走的是地上），部分楼栋噪音比较大。

刚才说C区是富力桃园占地面积最大、园林绿化最好的，但同时C区也是最靠近地铁13号线，影响最大的。受影响的楼栋主要是C区北侧和东侧的13、15、16、19号楼。

靠里面的20号楼，22号楼也有一定影响，但是会比13、15、16、19号楼轻一些。地铁经过的时候，震动和噪音很明显，很多人估计接受不了（地铁运营时间是早上5:30到晚上11:30）。

所以C区从自身品质来说肯定是三期中最好的，但价格并不是最贵的。距离地铁更远的A区两栋板楼更受市场接受。

第三个缺点就是学区比较次。海淀主打学区，但由于西三旗属于海淀边缘，两区交界，所以这里学区非常弱。富力桃园对口的小学是清河四小，属于海淀末流，有人称之为“村小”。

初中是派位，有三个备选，北大附西三旗校区、20中新都、十一学校龙樾校区，都一般。

最后聊聊价格。你看中的这户型，2022年的时候，成交过一套，总价是1395万，单价是8.9万。

按照业主报价1050万计算，跌幅是24.7%，大表哥认为这个跌幅不够。参照北京大盘30%的跌幅，以及海淀昌平同类型的小区跌幅，目前按照总价970万以内谈，算是当下的市场合理价。