告别供应高峰，物流地产企业在城市更新中寻找新机遇

界面新闻记者 | 王婷婷

随着物流地产从“投资者最青睐的资产”恢复到理性价值状态，行业的供应高峰即将过去，物流地产企业又瞄准了城市更新赛道。

9月8日，普洛斯上海新西北物流园一期正式投入运营，这是普洛斯首个启动规模化更新的自建自运营项目。普洛斯资产中国区总裁赵明琪表示，要以更绿色、更智慧、更人本的基础设施，定义新一代物流仓储标准。

走进园区，界面新闻注意到，绿色低碳、智能化的特征随处可见。例如园区配备了光伏绿色电力，同时在冷库道口加装充电桩，方便新能源车辆补电。

此次更新，普洛斯采用了“零增地扩改建”模式，新园区预计净新增建筑面积约9.8万平方米，实现土地的集约化利用和经济效益的双重提升，是上海城市更新的又一案例。

据界面新闻了解，普洛斯上海新西北物流园位于普陀区桃浦镇，目前新园区一期试运营期间出租率超过90%，已引入ALDI奥乐齐、ASC圣皮尔精品酒业等企业入驻。

普洛斯上海新西北物流园一期。界面新闻记者拍摄

普洛斯资产中国区副总裁、大上海区域总经理范皓认为，如今仓储物流市场面临一个问题：在城市优质区位如何以更高质量的资产去服务当前的市场？在范皓看来，推出相应的举措是必然的。

“在上海不止这一处园区会启动更新升级，我们正计划陆续在多个优质供应链节点进行布局。”范皓在接受界面新闻等媒体采访时表示。

据范皓介绍，政府对该园区二期的整体更新计划，包括新项目的容积率、零增地改扩建模式都已经批准，只是后续二期的具体如何布局，更细致的方案还没出来。等方案落地以后，普洛斯准备随时实施、对二期启动重新开发建设。

在范皓看来，仓储物流园区有必要进行更新改造，反映出市场上现有资产可能已无法满足当前乃至未来企业的运营需求。基于这一轮研判，普洛斯将对该地区的资产进行更新升级。

另一方面，在核心城市核心区位，新增工业用地特别是物流仓储用地的供应也很难再有。

近年来，随着电商的兴起和消费升级，物流行业迎来快速发展，仓储物流园的需求也越来越大。因此，近几年国内仓库竣工面积大幅增长，如2023年的竣工面积较2022年增加417万平方米。

数据显示，仓储行业市场规模由2019年的882.9亿元增长至2023年的1533.5亿元，年均复合增长率达到14.8%。

这期间，物流地产开始成为行业“新宠”，除传统的仓储物流地产企业持续发力外，商业地产企业以及中外各类财团也纷纷跨界，先后进入物流地产领域，如金地、绿地、万科等多家房地产开发商也进军仓储地产市场。

于是，仓储物流园在不少热点城市迎来供应高峰。

以上海为例，世邦魏理仕数据显示，2024年上海仓储物流市场迎来历史性的供应高峰，共计7个项目，总体量达135.5万平方米，位于上海西南区域的金山、青浦、松江和奉贤，多为三层及以上物业。但和充沛的供应相比，需求较为萎靡，全年净吸纳量历史首次为负值，为负15万平方米。

在苏州、太仓、昆山市场，2023年新增供应为历史最高水平，分别达到其十年平均水平的5倍、4倍和4倍。仲量联行数据显示，浙江嘉兴市场在2024年也有107万平方米的新项目竣工入市，创历史新高，为十年均值的近3倍。

随着电商增速放缓和新增供应持续增加，仓储物流市场去化压力不断增加。

第一太平戴维斯数据显示，2025上半年，全国租金持续下行趋势，尤其是华东、华北部分城市供应充裕且需求增长放缓，短期内租金承压较为明显。不过到今年第二季度，仓储物流市场供需双降，供应节奏显著放缓。

“未来六个月，上海将迎来45万平方米的优质仓储物业的交付，逐步告别供应高峰。”世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁认为，下半年，随着经济内生动力不断增强，以及上海城市更新带来的升级搬迁将继续推动上海仓储物流市场需求回升。

同时，2025年上海都市圈的供应高峰将迎来尾声，租金跌幅也有望收窄。

一个很明显的趋势是，物流地产企业不能再依靠标准化产品来主导市场了。

第一太平戴维斯认为，中国物流地产市场正进入更加稳定的阶段。供应增速放缓，空置率下降，租户需求也在不断演变。电子商务、自动化和可持续发展持续影响市场需求，而资本逐渐转向位置更优、规格更高的资产。

比如租户的升级需求开始增加。租户可能从乙级仓向甲级仓迁移，倾向选择具备自动化条件的设施，对速度与效率的要求日益提升，或者需更高标准以支持更快周转效率。

“而且，当前很多企业客户是要做整合的，如果这个仓库没有重新改建、升级，就满足不了企业对仓储的整合需求。”熊忻恺告诉界面新闻，普洛斯会在不同的城市因地制宜，面对其城市区域经济与产业的底色，去做相应调整。

比如新西北物流园分期重新建设后，现在重新开业的一期和原本一期的客户完全不一样。“仓库更新了以后，优质的客户自然就进来了。”

服务的客户在变，仓储物流企业也要适应变化。

熊忻恺向界面新闻表示，现在行业又有一些新赛道，比如潮玩、宠物这些新消费赛道，以及跨境出海“四小龙”（TEMU、 SHEIN 、 TikTok Shop、速卖通）。他认为，可能未来再过5-10年，它们又会是仓储物流企业很重要的中流砥柱的客户类型。

“仓储物流永远都不可能是一个赚快钱的行业。”

熊忻恺告诉界面新闻，目前行业仍处于结构性调整期，行业需要回到供需关系应该有的状态。当供需平衡、市场回归理性的时候，这个行业又能够回到它的长期价值上。