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为什么这里洋房依然被热抢？答案藏在这里

市场分化已是定局，上海豪宅供应量超十年的总和，成交量也翻番上涨，但中低端市场价格倾轧堪称惨烈。这不是上海特例，而是全国性风潮，广州珠江豪宅、杭州钱塘江两岸、南京、成都均是如此。天津在分化之外的另一个特点是偏好低密洋房。去年金茂2000万起步的11层产品被一扫而空，最近体北鲁能公馆压箱底的现房精装洋房推向市场，两梯两户7层到顶的真洋房，搭上市中心高铁的机会来了。

▲体北鲁能公馆售楼处实拍图

PART01
体北七层真洋房！

放眼全国，天津属于核心区容积率相对较低的城市之一。很多热点城市核心区动辄容积率4-7，放眼过去满目超高层。但是天津核心区一一般保持在3.0以下，外围基本在2.0以下。也就是说想要买洋房一般都在外围，市区洋房依然是供应短缺的存在。

复康路10万+到今天依然是楼市天花板，八大里中冶洋房直线拉升到7万+，金融街融府同样价格坚挺，甚至是崇德园洋房都能成功抵抗暴雷风波而价格坚挺。这也是现在二手房市场，
洋房价格坚挺的核心原因。

体北鲁能公馆一共有20栋住宅，南区是5栋18层到顶小高层，北区是12栋10-18层到顶小高层，和3栋仅有7层的洋房产品。洋房全部是166㎡四室两厅两卫户型。

▲体北鲁能公馆136㎡洋房户型

▲体北鲁能公馆166㎡洋房户型

客厅开间约4.8米，阳台、客厅、餐厅、厨房一字型设计，进深尺度充裕带来的户内视觉十分开敞。主卧套进深尺度足够大，布局衣柜与大跨度卫生间之后，卧室区域舒适度丝毫不受影响。北向次卧尺度都在3米以上，两孩家庭也不会因为孩子长大而空间局促。细致看，与时髦的追求大客厅小卧室不同，这个洋房户型更注重尺度适宜。

▲166㎡洋房样板间实拍图

之前住建部倪虹部长发表了一个广受业内认可的观点：“房地产发展新模式下，拼的是高品质、新科技、好服务。”体北鲁能公馆算是天津市场的先行者。

▲体北鲁能公馆社区会客厅实拍

体北鲁能公馆是天津首个WELL铂金级住宅项目。WELL建筑认证有建筑界“奥斯卡”之称，是全球首个以人为本关注居住者居住生活的建筑认证标准。从空气、水、营养、光、运动、热舒适、声环境、材料、精神、社区十大维度，打造绿色健康住宅，真正将感官体验的内容，做成了标准化，从居住角度植入科技手段，这不是炫技，而是已经成为市场主流探索方向。

▲WELL铂金级建筑认证证书

PART02
所见即所得，高标精装十大细节！

目前体北鲁能公馆项目已经整体交付，换句话说，这部分洋房，已经是现房销售状态，客户可以走到户内实地感受户型尺度与精装细节，这一点对寻求品质自住的客户而言尤为重要。

▲体北鲁能公馆社区实拍图

洋房精装为简欧风格，客餐厅地面均用了天然石材，电视背景墙选用岩板及皮革硬包，整体装修调性堪比星级酒店。大气的绿发赠送德国顶级当代、汉斯格雅五金、日本大金中央空调、西门子国际一线品牌的冰箱、洗衣机、灶具、洗碗机等家电，基本实现拎包入住。

▲166㎡洋房样板间实拍图

收纳是物质丰沛的现代人的一大难题。体北鲁能公馆特别设计了六大收纳体系，包括玄关收纳、厨房收纳、卫浴高效收纳系统、生活物品收纳系统、衣柜收纳、阳台收纳，尽量预留更多的空间。充分利用过道、转角位、高处空间等位置增加收纳，解决全家人的收纳难题。橱柜全部采用大品牌欧派，环保品与质兼备。

▲136㎡洋房样板间实拍图

户内配备大金中央空调系统，空调界的扛把子，可实现0.5℃精准精准无感控温，出风口设计结合室内精装，在美观的同时通过合理气流组织，避免直吹；另外配置热交换除霾系统的新风，能高效阻断雾霾、粉尘、细菌、柳絮等，确保室内空气新鲜洁净。全屋地暖，结合各个房间功能进行回路布置，全时随心独立控制，再也不会出现一家老小因为冷热问题“打架”的情况。厨房设置凉霸，改善空气循环，夏天做饭再也不会闷热；卫生间设置风暖浴霸，具备风暖、排风功能，供热均匀，空气干爽舒适。

▲166㎡洋房样板间实拍图

常规产品重品牌，看细节，但是对环境的综合把握往往关照不及，体北鲁能公馆特意请来了专业的灯光设计大师胡芳，设计了星级酒店的灯光标准灯光系统。对室内各空间从灯光的照度、色温、显色性、光束角等方面进行设计，让业主在明暗有序的环境里，体验室内空间的舒适度和仪式感。全屋防眩光灯光设计，见光不见灯，氛围温馨舒适；房间内所有灯具合理规划照明路由，卧室灯具采用双控设计，床头增设酒店式阅读灯，提升生活体验；玄关柜、橱柜底部、衣柜设置感应灯，联动开关，省去摸黑找开关的麻烦；镜柜设置梳妆灯功能，重点部位设置小夜灯，保护业主夜间安全。

▲166㎡洋房样板间实拍图

不得不提的是，在细节上更凸显品质感。入户门采用优质镀锌钢板，五层防撬包边，“D”字板仿铜扇面，双层不锈钢下槛，门扇厚度达8.5公分。客餐厅、阳台地面全部铺设天然石材，如此不计成本的配置实属不多。卧室全实木复合地板，使用天然美国珍贵原木木材。客厅、卧室墙体全部包覆壁布壁纸。所有柜体哪怕是鞋柜，全部都有背板的设计；橱柜、镜柜、台盆柜非暴露墙面，全部做到了瓷砖到顶。床头、电视背景墙硬包、衣柜背板后面墙漆、腻子等工序丝毫不减。

▲136㎡洋房样板间实拍图

除了洋房本身，社区与公共配套同样是高度兑现。社区大堂是“天津康莱德酒店”同款，配以超大水晶吊灯、天然石材等奢华元素，整体呈ArtDeco风格，展现空间的质感与调性；立面为现代风格，米黄色、咖啡色为色彩主调，配以精致的金属收边工艺，外窗以铝板收边，含蓄、内敛又有着独特的立体质感。

▲体北鲁能公馆社区大堂

PART03
体北，不止体院北！

放眼天津市场，洋房产品稀缺，核心区土地供应同样稀缺。而体北在核心地段之外，始终是城市高端居住区的代名词，也是老天津人心中不可撼动的“精英聚集地。它虽已老，但曾经的“贵族气质”仍在，积淀了无可匹敌的居住圈层与氛围，周边城市资源不断加码。

体北以天塔为顶点，经由紫金山路、卫津南路、黑牛城道三条城市脉络围合而成的“黄金三角地”。这个位置牵动两大全市核心板块，坐拥万象城、鲁能城、奥城、龙湖天街等众多城市级综合体，更近邻大剧院、图书馆、美术馆、博物馆、体育中心等城市级文化资源。不论是休闲娱乐还是购物消费，绝对是天津顶流。

▲体北鲁能公馆区位图

出门便是菜市场，小吃店，拥享便利生活，也有大约10分钟车程的生活圈范围内，全龄教育环境，4所三级甲等医院环绕周围，地上三横五纵交通网与地下三轨交汇，可以阳春白雪也可以下里巴人。对于在这里生活惯了的人来说，放眼全市难以找到“替代品”。

在核心区开发饱和的环境下，土地供应要么是功能置换，要么是边角小地块，像体院北一样大体量而且低密度的居住用地绝对是罕见的存在。体北鲁能公馆北区容积率只有1.8左右，超过一半的土地是绿化。也为洋房产品的面世提供了可能。目前体北目力可见的时间周期内，几乎没有可供应成规模的住宅用地，更何况是低密宅地。

▲体北鲁能公馆航拍图

作为豪宅经验丰富的中国绿发，体北鲁能公馆的另一个特点在于，加深了对“现代社区”的理解，装修风格、服务标准逐渐向住宅酒店化靠拢。将酒店的社交性、服务性引入到居住环境中，同时还将最纯粹的高阶人群聚合在一起。场景化的升级将生活方式延伸到社区，以业主体验为中心构建“特色、品质、高效”的物业酒店式服务模式。

▲体北鲁能公馆大门实拍图

市场的必然态势是分化，高端客户不缺钱，也是唯一一类“不看价格”看品质与资产属性的卖家，也是眼下市场，真正具备选筹能力的人群。有人看体北的地段，有人看中国绿发对现在高端住宅的理解，有人看体院北的人文与圈层，但是这些东西都只是高端产品吸引力法则中的一环。有人说过去比拼的是谁能上车，未来比拼的是高铁与绿皮车，核心区洋房，可能是独属于天津人的高铁。

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