头部房企组织架构“扁平化”变革持续深化

房企组织架构调整仍在持续。

今年以来，包括保利发展、华润置地、招商蛇口等在内的头部房企，不约而同朝组织“动刀”。

从时间线来看，一季度是调整高峰期，彼时有11家房企进行过12次调整，二季度略有放缓，仅2家房企有所动作，而进入三季度，组织架构调整的浪潮再次回升。

值得关注的是，8月底万科一举撤销所有开发经营本部和所有区域公司，设立16个地区公司，这一动作再次引发行业对管控模式的思考。

从近期密集发布的上市房企半年报来看，多数房企仍面临业绩承压、利润空间收窄或亏损的挑战。这也是本轮组织架构调整的一大背景，预计接下来房企组织架构扁平化调整还会持续深化。

在CRIC重点监测的65家企业中，今年以来已有14家规模房企进行过19次调整，其中，前8月销售TOP20的房企中有11家调整，而TOP10的房企就有7家。

可以看出，头部房企已成为组织变革的核心主体。而且多个企业年内已进行过两轮以上调整。

比如招商蛇口年内就进行过三次调整。1月初，先是华东区域内部合并，杭州公司更名为浙江公司，宁波公司调整为事业部并归入浙江公司管理。调整后，华东区域掌管上海、浙江、福建三大城市公司；随后的3月份又将苏州和南通合并，成立苏南公司；进入到6月招商蛇口裁撤原有的华东、华南、华北、华西、江南五大区域公司，全国50多个城市公司将由总部直接统筹。

把时间线拉长，招商蛇口自2024年初便开始着手收缩战线，彼时将原有七大区域收缩至五大区域。

也就是说，招商蛇口用了一年半的时间，将原有管控体系逐渐收缩至“集团-城市”二级管控体系。

另外，金地集团及其旗下金地商置也在近期进行了较大力度的调整。

7月26日，金地集团宣布将对区域调整，设立4个大区公司，10个地区公司。这是金地集团成立以来力度较大的一次调整。

在金地集团完成架构调整后，金地商置迅速跟进，撤销四大区域公司平台，设立华东、东部、华南、华北四大地区公司，同时进行高管大洗牌。

值得关注的是，在深铁全面进驻后，万科也于8月28日正式撤销在去年10月落地的“5+2+2”架构（5大区域公司、2个总公司、2个直管公司），重新划分16个地区公司，人事端同步任命16位地区公司总经理。

上述头部房企组织架构调整内容有一个共性特征。

即以“撤销中间层级、强化总部管控与城市端执行力”为核心，打破传统三级架构，转向两级管控。

比如招商蛇口、中国金茂、万科都是如此。

典型如万科，今年7月市场消息称，万科计划取消区域公司，由总部直接管理城市公司，调整后管控模式从原先的3级管控转变为2.5级管控。8月底明确实行“总部-地区公司”两级管控，同步设立物业、商业、长租公寓等八大事业部聚焦多元化业务。

金地集团则将原有的管理模式由3级压缩为2.5级，形成“总部-大区-地区公司”的管理体系。

另外，华润置地在去年将28个区域整合缩减至20个之后，今年7月也迎来管控模式调整，全国20大城市总直接向集团总部汇报，大区角色转为“运营督导”，形成“哑铃型结构”，即强总部、强一线、弱大区。

本轮调整有一个大的背景，从今年上半年上市房企半年度业绩也可以看出，盈利难已成为房地产行业的普遍现象。短期内，企业利润规模和盈利水平将继续承压，头部房企正通过调整组织架构“扁平化”，来应对行业深度调整。

以头部房企为主体的组织架构调整，其背后深刻地反映了行业下行周期中企业经营逻辑的转变。

在半年度业绩报告中，多家头部房企对组织改革有了新的要求。

比如保利发展明确在组织改革方面调整精简组织机构，保障总部对公司业务全局的把控，并对“总部+城市平台”扁平的两级管理架构予以肯定，认为这是企业穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。招商蛇口也明确通过组织变革，推动经营管理提质增效。另外金地集团也表示结合市场形势变化和业务发展需要，优化完善组织结构，强化组织效能与运营协同。

不过，房企组织架构调整的同时，新的问题也会随之出现。比如管理层的调整与变动往往面临团队人员连带变动、人才流失，另外组织架构调整过渡期也会带来新的挑战，比如总部与区域内部人员的协调和衔接等。这些都需要企业在调整后亟需平衡的关键点。

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