富力地产122亿境内债重组，已有一只债券违约

在重组方案选项中，富力地产向债券持有人提供了5种方案。

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重组

近日，富力地产（02777.HK）通知其境内债持有人重组方案，就122亿境内债重组方案进行投票，表决截止至10月10日。

据悉，富力地产本期重组涉及六笔境内债：“H16富力4”、“H16富力5”、“H16富力6”、“H18富力8”、“H18富力1”和“H19富力2”，全部未偿债券本金余额合计约为122.05亿元。

若议案通过，则富力地产本期债券全部债权人持有的本金兑付时间调整至2031年3月16日至2035年9月16日，每半年兑付1%，最后一期全额兑付。

在重组方案选项中，富力地产向债券持有人提供了5种方案，包括现金回购、以物抵债、应收账款信托份额抵债和资产信托份额抵债。

富力地产称，为稳妥推进本期债券本息兑付，现提请本期债券持有人同意本议案。

《小债看市》统计，今年4月23日富力地产“20富力地产PPN001”首次违约，违约金额9.95亿元。

违约情况

三年前，富力地产开始将境内债展期，以时间换空间。

2022年8月，富力地产境内债停牌，完成了全部10只美元票据整体展期3-4年，金额合计49.43亿美元，并支付20万小额。

富力地产成为国内首家境内外债券全部整体展期的房企，8笔境内债合计金额135亿元人民币，加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

2024年9月，富力地产寻求宽限期获通过，原计划在次年3月前制定重组方案。

2025年2月24日，富力地产债券开市起停牌，寻求将宽限期推迟至9月，次月宽限期议案获通过，债券复牌。

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财务分析

据官网介绍，富力集团成立于1994年，总部位于广州，已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医疗康养及设计建造等领域多元发展的综合性集团。

2005年，富力于香港联交所主板上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。

富力集团官网

从股权结构看，李思廉和张力分别持有富力地产26.31%和22.44%股权，二人是共同创始人为公司实际控制人。

股权结构图

2024年，富力地产总合同销售额为112.3亿元，销售面积约83.81万平方米；今年上半年累计合约销售额约73亿元。

在发生债务危机的这两年里，富力地产未有拿地的动作，存量土地储备也逐渐减少。

截至2024年12月31日，富力地产土地储备为总建筑面积约5125.4万平方米，其中总可售面积约3965.1万平方米，分布在国内外87个城市和地区。

值得注意的是，富力地产城市更新项目资金需求量较大，且其三线及以下城市土储面积占比较高，存在一定去化压力。

从业绩上看，受交付面积减少、汇兑损失增加、计提多项减值准备以及投资性房地产公允价值下降等因素影响，富力地产连续亏损。

2024年，富力地产营业额为177.01亿元，同比下降51.15%；公司拥有人应占亏损为177.1亿元；2025年上半年亏损40.46亿元。

归母净利润

截至2025年6月末，富力地产总资产2891.49亿元，总负债2643.79亿元，净资产247.71亿元，资产负债率91.43%。

近年来，由于持续亏损，富力地产的财务杠杆水平快速攀升。

财务杠杆水平

《小债看市》分析债务结构发现，富力地产主要以流动负债为主，占总负债比为94%，债务结构不合理。

截至相同报告期，富力地产流动负债有2480.98亿元，其中一年内到期的短期债务合计975.94亿元。

相较于短债压力，富力地产流动性十分紧张，其账上现金及现金等价物只有6.88亿元，公司短期偿债风险较大。

在备用资金方面，截至2023年3月末，富力地产银行授信总额有1781.08亿元，其中未使用银行授信有1168.4亿元，但这些额度为非承诺性银行授信额度，其财务弹性一般。

授信额度

除此之外，富力地产还有非流动负债162.8亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计69.3亿元。

整体来看，富力地产刚性债务有1045.24亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为40%。

从融资渠道看，除了借贷和债券融资，富力地产还通过租赁融资、应收账款、股权质押以及信托等方式融资。

2020年以来，外部融资环境明显恶化，富力地产筹资性现金流净额持续净流出，使得公司再融资压力巨大，流动性承压。

筹资性现金流

资金压力之下，富力地产开始通过减少拿地、开放股权合作、资产处置等多种方式回收流动性，但进展较慢。

总的来看，富力地产销售持续疲软、业绩连续亏损，对债务和利息的保障能力恶化；外部融资环境恶化，流动性异常紧张；资产出售进展慢于债务到期速度，偿债压力巨大。

03

曾经“华南五虎”之首

1957年出生于香港的李思廉，大学毕业后的第一份工作是证券金融从业员，后来又慢慢做起了贸易，最后转向房地产。

1993年，李思廉与张力以2000万元资金携手进军广州房地产业，成立富力的前身天力地产。

富力地产创始人李思廉与张力

后来，二人发现很多广州老牌国有企业因旧城改造必须外迁，而这绝对是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。

1994年，李思廉和张力拆迁广州嘉邦化工厂后，建设了名震一时的“富力新居”赚得第一桶金。

此后，富力多次上演“拆旧厂、建新房”的好戏，从较早的富力广场、富力半岛，到富力现代城，前后在广州做的23个楼盘300余万平方米楼面，半数以上都是市区旧厂房的拆迁地块。

而令富力一夜之间名扬全国的“北京富力城”，原址则是北京起重机厂等五家老厂房所在地。

2002年，富力走出广州，以32亿元地价拍得北京住宅用地“标王”广渠门外东五厂地块，也就是现在的“北京富力城”，此项目拿地以后仅仅9个多月的时间，即以惊人的速度热销京城。

多年来，富力仍一直沿用“双老板”制，这在国内房地产界可谓另类。在内部分工上，毕业于香港中文大学数学系的李思廉主管公司财务和市场营销，张力则负责项目土地和工程管理。

2007年，富力与碧桂园、恒大、雅居乐以及合生创展被业界誉为“华南五虎”，然而近年来由于大手笔投资文旅和酒店项目，富力逐渐从中掉队。

2017年，富力地产以199亿元收购万达商业地产旗下77家酒店资产，但酒店属于重资产行业，被认为是直接导致其债务高筑的“罪魁祸首”。

2022年末，富力地产惊爆黑天鹅事件，其联席董事长张力因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿。

2023年6月，据市场消息称，张力同意从伦敦被引渡到美国，他将面临涉嫌行贿的刑事指控。