拿地2万多？包邮区著名豪宅16年后批出19万/平米天价！

著名的鸽盘，杭州馒头山脚下、拿地已超16年的西子御园，在今天，正式领出了首张预售证。

杨过等待小龙女的时长：16年。

地段真的好，开车在杭州中河高架桥底下，经过南星桥附近会看到这个项目，位于上城区凤山路129号，紧邻南宋皇城遗址、近西湖风景区，建筑风格和江南里雷同，算是高配版的桃李春风，在开发商拿地16年后开出了天价。

均价将近19万！

即将推出30套排屋房源，户型面积294-469㎡，毛坯均价188638元/㎡，起步总价5500万元。其中，最贵的一套房源，位于4#101室，单价高达27.85万元，总价高达1.1亿元。

这个价格什么概念，在2025年的今天属于均价第一的豪宅，放在包邮区，应该可以勉强挤进前十，比如，瑞安在上海杨浦的翠湖滨江，联动价是21万，中海在上海新天地的恒昌玖里，价格是29.8万。

绝对能打的价格。

西子御园有一半是西子的基因，2009年8月18日，西子以7.7亿元竞得馒头山脚下的南星桥地块，溢价率高达226%，成交楼面价24295元/㎡，一举成为当年的杭州单价地王。后来，绿城以参股的形式参与开发，“御园”是绿城集团的高端住宅产品线，这大概是“西子御园”名字的来历。

是的，16年前的拿地价是24295元/㎡，今天的毛坯均价是188638元/㎡！

工资没有别墅涨幅大。根据杭州市统计部门统计测算，2009年杭州市区全社会在岗职工平均工资为30480元，2024年杭州市非私营单位就业人员年平均工资为162774元。

2011年，御园因为涉及“南宋皇宫遗址”而停工。

2015年6月，杭州市规划局网站突然挂出御园地块的建设项目批前公示规划，展示了项目最新设计总平面图和效果图：容积率由1.4改为1.01，产品由70席平层官邸、7席法式合院改为49套排屋，建筑风格由法式宫廷变为白墙灰瓦中式建筑。

2016年，合作方绿城中国退股。

在2019年至2024年这五年间，杭州楼市开启地价、房价双限时代。西子御园一直都没有太大的动静。

据媒体报道，2019年，西子御园样板房曾悄悄开放，只面向严格筛选的意向客户，经过西子御园时，可以看到，掩映在翠竹、绿树间的中式合院，白墙黛瓦，亭台楼阁，跟此前的上海御园、北京御园的法式别墅风格不同，西子御园是典型的江南园林风。

图片来源于住浙网

杭州取消新房销售限价后，新房价格天花板不断被捅破。此前，限价放开后杭州临平合院理想臻品最高备案单价约15.9万元/平米。其中，最贵的一套3#105室，户型面积545.77平米，房源总价高达7127万元。

很快最高单价被西子御园超越，同时也超过了此前的豪宅江南里、元福里。

2013年6月29日，元福里拿出预售证，并以9.09万/平米的单价完成首笔交易。半个月后，一套227.35㎡户型的房源，成交单价高达16万/平米，创下杭州商品房成交单价之最。

2015年11月，杭州主城区运河畔中式合院江南里开盘时，成为了杭州第一个以别墅身份夺得月销冠的楼盘，也是杭州首个一周内网签超过8亿元的别墅。并且以9万多元的单价，打破了由云栖玫瑰园保持的77811元/平米的纪录，此后，江南里单个产品有产品卖到12万元/㎡，一房一价最高超过14万元/㎡的，创下当时杭州新楼的单价纪录。

西子御园的价格是能比肩包邮区甚至全国的顶流产品。

在包邮区，市中心的别墅项目都非常稀缺。源于上海特有的历史文化风貌保护政策，上海这几年陆续推出了多个包含风貌别墅开发的历史风貌保护项目。

2024年，“风貌别墅”的开发达到高潮，多个项目相继入市，并带动上海房价一路水涨船高。去年开盘的新天地风貌别墅项目中海恒昌玖里，均价高达29.8万元/平米，最新消息显示，已上市的风貌别墅房源已售罄。

还有位于黄浦与静安交界处的风貌别墅海玥黄浦源，均价也超过25万元/平米；位于虹口区的上海弘安里，一期均价24.3万元/平米；以及杨浦滨江的瑞安翠湖滨江风貌别墅，均价21万元/平米，这些项目的市场表现大多没有预期的火热，在开盘数月后都还处于续销状态。

豪宅大卖的背后是高净值人群对顶豪产品的认可以及投资渠道的匮乏。

比如，2024年高端住宅市场相对坚挺，尤其是3000万元以上顶豪市场同比大增。

据CRIC监测数据，30个重点城市一二手3000万以上高端住宅2024年分别成交4356套和1255套，同比分别增长64%和6%，新房增幅显著高于二手房。

其中1亿元以上豪宅成交78套，同比大增141%。

2024年上海总价3000万以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。而上海的豪宅买家中，6成以上的都是非沪籍买家，大部分都是江浙户籍的。

顶豪市场被看好的背后还有产品力的支持，比如江南里凭借好的口碑和人气，二手市场也一直很抢手，今年多套二手房的挂牌价都不低，有一套311平方米的户型挂牌价1亿元，还有一套298平方米的户型挂牌价1.3亿元，391平方米的户型，精装修，挂牌价1.68亿元，单价基本都挂到了20万以上。

项目命运多舛的背后，开发商西子房产也改名为信创房产，发展中其业务已从房地产开发，延伸至商业地产、项目代建和物业服务等，他们的起步是西子电梯，浙江赫赫有名的电梯大佬，这两年正陷入一场股权分家争斗中。

顶流西子御园在绿城退股后，那么，此前被叫停、捂盘多年未出售的杭州御园，能凭借绝佳地段、好的产品力，让多少浙江富豪返乡置业呢？西子本身还有多少号召力呢？