2025 年上半年：房地产服务业分化增长 头部企业引领行业重构

作者 秦晋

2025 年上半年，中国房地产服务行业呈现结构性复苏态势。物业管理、房地产中介及代建三大细分领域在市场调整中走出差异化路径，头部企业通过战略聚焦与运营升级实现高质量发展。多份行业研报数据显示，房地产服务业正从规模扩张转向质效提升，服务专业化、盈利多元化与增长品质化成为行业转型的核心方向。

物业管理：稳健增长 质效双升

物业管理行业在稳健中实现质效双升。23 家重点物管及商管公司上半年合计营收达 1158.4 亿元，同比增长 5.0%，增速与 2024 年全年持平；归母净利润 81.9 亿元，同比大幅增长 34.9%，较 2024 年全年 - 18.8% 的增速实现由负转正的显著改善。这一业绩反弹得益于行业回归本源的战略调整，基础物管服务营收占比提升至 70.9%，较 2024 年全年提高 1.7 个百分点，企业纷纷将增值服务转向社区刚需场景。

盈利能力方面，行业整体归母净利润率提升至 7.1%，同比增加 1.6 个百分点；ROE（净资产收益率）达 5.3%，同比提升 1.4 个百分点，主要受益于净利润率改善及权益乘数优化。企业表现呈现明显分化：央国企背景物企 ROE 保持 7.8% 的较高水平，同比微降 0.1 个百分点；民企背景物企 ROE 从 2024 年上半年的 0.2% 大幅提升至 2.9%，雅生活服务、融创服务等企业通过减值压力缓解实现扭亏为盈，成为民企复苏的关键力量。

头部企业梯队分化格局持续强化。碧桂园服务以 10.6 亿平方米在管面积位居行业首位，保利物业、绿城服务、、雅生活服务在管规模均超 5 亿平方米。其中绿城服务表现亮眼，在管面积保持 10% 以上的增速；招商积余、华润万象生活等央国企背景企业凭借资源优势，营收增速持续高于行业平均及民营企业水平。绿城服务与华润万象生活成为行业标杆，前者 2024-2025 年上半年归母净利润增速均超 20%，经营性现金流达 1.12 亿元，同比增长 45%；后者商管业务稳健增长，ROE 始终保持行业前列。

房地产中介：非交易服务成为增长新引擎

房地产中介行业在规模扩张中探索第二增长曲线。头部企业贝壳上半年平台交易总额（GTV）达 17,224 亿元，同比增长 17.3%；营收 493.4 亿元，同比增长 24.1%，但调整后 Non-GAAP 归母净利润 32.1 亿元，同比下降 21.3%，反映出规模扩张与利润表现的短期背离。我爱我家则实现规模与利润的同步增长，GTV 达 1,375 亿元，同比增长 9.9%；归母净利润 3,840 万元，同比增长 30.8%，扣非归母净利润增幅更达 213.89%，显示出强劲的盈利能力提升。

业务结构转型成效显著，非交易服务成为增长新引擎。贝壳非房产交易服务（家装家居、房屋租赁等）营收 190.5 亿元，同比增长 37.6%，占总营收比重达 38.6%；其中房屋租赁服务营收 107.6 亿元，同比激增 85.2%，二季度非房收入占比更攀升至 41% 的历史新高。我爱我家资产管理业务在管房源达 31.9 万套，同比增长 8.9%，平均出房天数缩短至 8.8 天，出租率维持 95.2% 的行业高位；商业租赁及服务业务营收 4.4 亿元，同比增长 2.2%，形成与经纪业务协同发展的格局。

代建行业：行业集中度持续走高

代建行业成为房地产服务业增长黑马，新增规模实现超预期扩张。上半年代建 TOP20 企业新增签约建面达 10,983 万平方米，同比增长 28%，增速较一季度提升 22 个百分点，显示出强劲的复苏动能。行业集中度持续走高，绿城管理以 1,989 万平方米新拓规模稳居第一，旭辉建管（876 万方）、润地管理（865 万方）、龙湖龙智造（852 万方）、蓝城集团（826.2 万方）紧随其后，TOP5 企业集中度达 49%，头部企业占据近半市场份额。

政府代建成为核心增长极，项目类型以保障房、学校、体育场馆为主。润地管理表现突出，新签约政府代建 655 万平方米位居行业首位，旭辉建管、蓝城集团分别签约 491 万方、269 万方，反映出企业在公共服务领域的深耕成效。从委托方结构看，2025 年前七月国资类代建项目占比虽较 2024 年下降 9 个百分点，但仍高达 88%，政府类代建需求持续释放。

销售与交付端同样呈现头部引领态势。绿城管理代建项目合约销售金额 410.9 亿元，位居行业第一，蓝绿双城、金地管理分别以 120.6 亿、114.0 亿元紧随其后；交付方面，绿城管理完成 25,600 套交付，远超中原建业（6,642 套）、而今管理（5,457 套）等企业，彰显出强大的项目履约能力。品牌与产品力升级成为代建企业竞争焦点，绿城管理推出雲萃系与瑧玉系双产品线，金地管理发布「清岚」品牌项目；旭辉建管、蓝城集团通过地域化设计提升产品适配性，如西昌阅山海项目融合彝族文化元素；龙湖龙智造则突破传统代建边界，承接蚂蚁总部二期、医疗器械基地等非房企项目，以高费率模式开辟新增长空间。

从各领域标杆企业表现来看，专业化能力与差异化定位成为穿越周期的关键。物业管理领域，绿城服务以持续盈利增长和现金流改善构建护城河；华润万象生活凭借商管业务优势保持高 ROE 水平。房地产中介领域，贝壳以交易规模领先和租赁业务高增长巩固行业地位；我爱我家通过核心城市深耕与数字化运营实现效率提升。代建领域，绿城管理以全产业链优势保持规模与利润双领先；润地管理在政府代建市场确立头部地位；龙湖龙智造则以非房企项目拓展展现创新活力，二季度单季新增签约 606 万平方米位居行业首位。

总体而言，2025 年上半年房地产服务业呈现鲜明的结构性特征：物业管理行业在增速放缓中通过经营效率提升实现高质量发展，房地产中介企业依靠第二增长曲线打开成长空间，代建行业则在政策红利与头部集中效应下实现规模高速扩张。随着行业转型深入，产品力与品牌化正成为企业核心竞争力，房地产服务业正从传统的规模驱动转向质量效益驱动，为行业长期健康发展奠定坚实基础。

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