上海“土拍”再现民企新玩家

土拍热度将逐步传导至区域新房价格，上海楼市将有望持续稳定态势。

中房报记者 付珊珊 上海报道

继上一批次台州富二代激战28轮抢下超20万元/平方米的全国单价“地王”后，上海最新一批次土地出让（以下简称“土拍”）中，又出现了两个新面孔。

9月4日，2025年上海第七批次土拍圆满收官，5宗地块中有3宗溢价成交，2宗底价成交，共揽金111.16亿元。这是上海8月25日进一步松绑楼市限购政策后的首场土拍，市场延续高热态势。

此次土拍最大亮点是竞拍房企中出现了新玩家——宇诚集团和长江精工，两家企业均是首次涉足上海房地产市场的民营企业，且均成功获得土地。

“这类新面孔出现在上海土拍中，体现出非传统型民企开发商对于上海房地产市场的关注与认可。”中指研究院上海数据总经理张文静表示。

两家民企大有来头

总体来看，这两家民企所拿地块体量并不大。

其中，来自青浦新城的一宗地块，由民企宇诚集团以底价拿下，成交总价2.7亿元，成交楼板价为15505元/平方米。

根据拿地信息显示，宇诚集团此次与新易腾集团合作开发上述地块。公开资料显示，新易腾集团是一家依托科技赋能的消费级智能终端产品研发、销售及解决方案服务商。该集团与华硕、华为、苹果等国际品牌建立了深度合作关系，产品覆盖数码产品、全屋智能、新能源汽车等全系列品类。

此次拿下该地块，未来是否会打造成商品房入市销售目前仍是未知数。

另一宗位于闵行颛桥的地块则吸引了长江精工、闵房集团、象屿和天安联合体三家竞买人参拍。最终，浙江民企长江精工以以总价5.46亿元竞得地块，成交楼面价36649元/平方米，溢价率11.19%。

对于此类“新面孔”在上海拿地，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从市场影响来讲，“新面孔”的加入为上海房地产市场注入新活力，也影响了房企拿地格局，反过来促使各企业要重视此类竞争格局，持续提升产品力和竞争力。同时，新企业进入，利用全新的开发理念和运营模式，且结合其他产业的技术和资源，也可以持续推动产品创新。

在其看来，长江精工母公司是钢结构建筑领军企业，虽未涉足上海住宅开发，但凭借自身技术优势与行业经验，正借此积极拓展业务版图，提升在房地产领域的影响力。加之其在上海已经有保障房承接的项目，所以对于上海市场的熟知程度会提高。而对于宇诚集团与科技企业新易腾合作拿地，可能是看中科技赋能对房地产项目的助力，通过整合资源，打造具有创新性的项目，以实现差异化竞争。

不过，严跃进也提到，这类新玩家也会面临挑战，如对上海市场熟悉度不够、缺乏本地资源等。总体上后续要密切关注上海房地产市场的供求关系尤其是二手房房源带来的影响，积极做好产品开发，才能更好在上海市场形成品牌影响力。

央企、国企再发力 中铁置业斩获最热门地块

虽然两家民企新面孔拿地赚足了业界眼球，但总体而言，上海土拍市场的大旗仍是央企、国企在扛。

据公开资料统计，此次土拍共吸引17家房企参拍，其中有14家具有央企、国企背景，比如华润置地、招商蛇口、中海地产、保利发展、上海城建、上海建工等等。

最热门地块非杨浦滨江莫属。此次出让的杨浦区N090601单元I4-01地块出让面积16482.71平方米，规划建筑面积29668.87平方米，容积率1.8，地上建筑限高24米；地块起始价21.36亿元，起始楼面价72001元/平方米。

出让文件显示，该地块配建保障性租赁住房比例5%、中小套型比例40%、商品住宅装修标准不低于4000元/平方米（集采价）；此外须配建不少于100平方米(计容)的生活服务点。

虽然建设要求不低，但依然吸引了上海城建、华润置地、中铁置业、招商蛇口、中海地产、保利发展和上海建工联合体、国贸地产、北京建工、越秀地产9家竞买人参与竞价。

从竞价过程来看，前半场各家出价积极，但到了后半场，几乎就成了中铁置业和保利发展之间的较量。两家之所以拿地决心较大是因为此前在杨浦滨江均有布局。尤其是保利发展在杨浦布局了多宗项目，杨浦对其而言也如大本营般存在，就拿去年与上海建工合作开发的保利·海玥外滩序Bund98项目来说，今年5月首开就售罄，市场反响较好，这也加剧了保利发展深耕此地的信心和决心。而中铁置业此前也通过遴选方式拿下了杨浦定海社区地块，此次若拿下该地块则能形成联动和深耕效应。

最终，该地块经过75轮竞价，中铁置业以总价27.36亿元竞得地块，溢价率为28.09%，成交楼板价约92225元/平方米，这也楼板价也仅次于保利发展今年6月竞得的平凉社区宅地，成为所属东外滩板块中楼板价第二名。

“上海正加快优质土地供应，尤其侧重重点发展板块。”张文静认为，这批次土拍延续之前出让热度，预计土拍热度将逐步传导至区域新房价格，上海楼市将有望持续稳定态势。