34亿元拿下深圳 “最大” 酒店，福田文旅什么来头？

于帅卿/发自北京

深圳最大酒店易主了。

近日，深圳公共资源交易中心宣告了深圳规模最大酒店的归属，成立仅1年的深圳市福田文旅城服有限公司（以下简称“福田文旅城服公司”）以34.26亿元价格，成功竞得深圳湾区会展国际酒店资产包。

这场交易的特殊性在于交易双方均为国有资本主体，转让方实际控制人为深圳市国资委，接盘方则是深圳市福田区财政局全资持有的国有独资企业。

此次交易不仅揭开了深圳 “最大酒店” 的资产重组序幕，更折射出当下国资在高奢酒店市场的角色升级。

深圳最大酒店易主

作为此次交易的核心标的，深圳湾区会展国际酒店的 “分量” 不容小觑：酒店总建筑面积达31万平方米，由4栋7层建筑和6栋高层建筑组成，拥有约4000间客房，于2023年正式开业。

深圳湾区会展国际酒店有着特殊的建设背景。据深圳市规划和自然资源局宝安管理局介绍，该酒店是在疫情防控期间作为特殊项目先行建设并投入使用。随着疫情结束，为完善其用地手续，现通过公开的“招拍挂”程序出让土地使用权，并同步将已建成的酒店资产进行整体出让。

从交易细节来看，此次出让采用 “土地+建筑物” 捆绑模式，土地使用权起始价6.21亿元，地上酒店建筑物评估价28.05亿元，起始总价34.26亿元。

按照规定，竞得人在成交后需与深圳市宝安区财政局签订《会展北国际酒店建筑物出让合同书》。其中，酒店价款的支付方式可分四期缴清，且不计算利息，首期金额约占总价款的10%，约为人民币2.8亿元。

此外，允许竞得人在保障总建筑面积不变前提下，对现有建筑拆改建，并可新建约2万平方米设施及地下停车场；原则上整体转让，补缴地价后可分栋出售，但新业主需继承“平急两用”责任。

戴德梁行研究院副院长张晓端接受媒体采访时曾表示，4000间客房的庞大体量对运营商提出极高要求，尽管低价拿地可降低初期成本，但“平急两用”的不可控征用风险可能影响长期收益稳定性。

值得注意的是，接手这一庞大资产的福田文旅城服公司亦引发关注。

天眼查显示，竞得方福田文旅城服公司则是 2024 年8月成立的国有独资企业，由深圳市福田区财政局100%控股，注册资本10亿元，属于典型的区属国有独资企业。

此外，公司法定代表人、董事长卞雪梅是商业地产资深人士，她曾任金地集团第九届董事会董事、董事会审计委员会委员、董事会战略委员会委员（2022 年 4 月因工作变动辞职）。其丰富的行业经验，为新公司的酒店运营与项目管理注入专业动能。

在业务定位上，福田文旅城服公司并非单一的酒店投资主体，而是聚焦 “精细治理、文体旅游服务、空间资源盘活” 三大核心能力，致力于推动福田区全域治理提质与文化旅游软实力提升。目前，其对外投资深圳市福田体育发展有限公司、深圳市福兴智慧运营有限公司两家子公司。

有业内人士认为，这种 “国资接国资” 的模式，既符合国有资产优化配置的导向，也为项目后续开发提供了稳定保障。

深圳房地产研究中心相关工作人员接受媒体采访时曾表示，这类带建筑物出让模式既能快速形成有效供给，又避免了新建项目的开发周期，特别适合会展经济这类时效性强的配套需求。

国资进场高奢酒店

深圳湾区会展国际酒店的易主，是当下国资加速布局高奢酒店市场的一个缩影。

根据仲量联行最新研究数据，中国酒店资产交易市场呈现显著结构性变化：2015~2019年期间，国资背景投资方在内地酒店交易总额中占比仅0.1%；而2020~2024年阶段，该比例跃升至14.9%，成为所有收购主体类型中增速最快的投资力量。

除上述深圳这一酒店的交易外，2025 年4月，南充市属国企四川巽航贸易有限责任公司以2.208亿元底价竞得南充天来酒店及附属资产；2023 年底，峨眉山文旅交通集团下属景城公司以1.07 亿元承债式收购因原业主资金问题停滞的峨眉山悦榕庄酒店项目，并推动其于2024年5月复工。

一系列案例表明，国资已从高奢酒店市场的 “旁观者” 转变为 “主力军”。

对于这一转变，有业内人士表示，当下经济形势、国资开始布局文旅业务的热度有关，也与城市更新、存量焕新的时代大背景密切关联。

从市场层面看，近年来部分优质高星酒店项目因母公司经营问题陷入困境，但这类项目往往体量庞大、配套完善，对承接方的资金实力要求极高，国资凭借雄厚的资本储备和抗风险能力，既能以相对合理的价格获取优质资产，又能有效防范项目烂尾风险，起到稳定市场的作用。

从政策与产业导向来看，在文旅大基建浪潮下，高奢酒店已成为文旅项目、城市更新及新城综合体的标配，地方文旅集团及国企、央企正通过布局高奢酒店完善文旅产业链。

此外，高奢酒店具有收益稳定、管理标准化程度高的特点，符合国资投资对 “收益产出比” 的要求；而整合存量酒店、组建专业酒店集团，也成为国资做大做强文旅业务的重要路径。