深圳富豪陈红天百亿商业帝国崩塌，香港豪宅亏损13亿创纪录

珠峰品牌营销笔记——

●曾经狂言“瞧不上”李嘉诚的深圳房产大佬，如今正经历着商业生涯中的至暗时刻。他斥资21亿港元购入的香港山顶豪宅，最终以7.9亿港元惨遭出售，创下香港住宅史上最大亏损纪录。

2016年，陈红天以21亿港元天价从庄士国际手中买下香港山顶歌赋山道15号洋房，创下当时香港楼市每平方米单价最高纪录。

近十年后，这栋豪宅却以62.4%的贬值幅度易主，较买入价账面大幅贬值13.1亿港元。这仅是陈红天百亿商业帝国崩塌的冰山一角。

01 农村起步，抓住机遇

陈红天的创业故事始于1959年，他出生于广东佛山一个知识分子家庭。1976年，中学毕业的陈红天响应“上山下乡”号召，到佛山南海区务农。

三年的农村生活虽然艰苦，却磨练了他的意志。1980年，陈红天从乡下回城，凭借自己的体育特长，成为业余体校的乒乓球教练，后来又成了职业中学老师。

中国改革开放的历史进程，彻底改变了他的人生轨迹。上世纪80年代，改革开放的浪潮席卷全国，陈红天看准机会，毅然辞去稳定工作，跑到了深圳。

02 深圳创业，赚第一桶金

那时候的深圳还是个刚起步的小渔村，到处都是想闯一番事业的人。陈红天从服装贸易起步，经营布料进出口业务。

“港澳同胞穿得花哨，内地人灰头土脸，这就是机会。”凭借着吃苦耐劳的精神和灵活的商业头脑，他在深圳的服装外贸行业逐渐站稳脚跟，赚到了人生的第一桶金。

1984年，他只身到深圳，被深圳外贸集团丝绸纺织公司聘用。他到市场部的头一年就为公司创利200万元、创汇200万美元。

03 创立祥祺，进军地产

1990年，陈红天做出了一个重大决定：投资移民香港，并在同年成立了祥祺集团，正式进军地产行业。

1995年，祥祺集团在深圳搞了第一个项目祥祺花园和侨洲小区，之后又陆续开发了不少住宅、公寓、酒店，慢慢在深圳地产圈有了名气。

“没有不赚钱的行业，只有不赚钱的厂家，关键取决于对市场的把握和决断。”1995年底，当楼市处于低谷时，他投资3亿元人民币到房地产业，不到一年，获得了成功，被称为低潮时房地产业的一匹“黑马”。

04 疯狂扩张，全球购楼

2013年是个关键节点，祥祺集团增持股份，成了华南城主要投资者之一，陈红天的商业版图进一步扩大。

从这时候起，他开启了疯狂“买楼”模式，还说“别人炒楼花，我买整栋楼”。2015-2017年是陈红天资产扩张的高峰期。

他先后将当时武汉第一高楼、333米的民生银行大厦收入囊中，后又相继收购了福田的证券大厦、深圳的金湖文化中心、亚洲商业大厦，上海的亚盛大厦、香港会德丰红磡商厦东座，伦敦的加拿大广场20号、丘吉尔广场5号等。

巅峰时，他手握全球12栋摩天大楼，年收租数十亿，身家突破300亿。

05 同心俱乐部，汇聚大佬

2012年“两会期间”，陈红天牵头成立深圳富豪圈知名的“同心俱乐部”并任主席。俱乐部成立之初，汇聚了马化腾、王卫、陈华、李贤义、王传福等一众在深投资的商界大佬。

要进入这个俱乐部门槛可不低：不仅身价要在10个亿以上，而且是有一定实业基础、标杆型企业、引领行业进步的动力型企业家。

据不完全统计，俱乐部已有149名会员，企业资产总额超过4万亿元，年直接和间接纳税逾1000亿元。

06 狂妄言行，引人注目

在地产圈，陈红天以“狂人”著称，总能在圈内掀起大风大浪。在2015到2016年，“宝万之争”闹得满城风雨之际，陈红天直接下场力挺自己的“同盟”兄弟姚振华。

他专门写了篇文章《谁是野蛮人？》，在文章里把王石批评了一顿，疯狂给姚振华收购万科这事站台。文章一发布，瞬间就上了热搜。

2022年，他在大湾区杰出青年颁奖典礼上还吐槽李嘉诚：“李嘉诚也没多厉害，长和系市值不到2000亿，别捧太高”，又引发一波热议。

07 危机显现，帝国崩塌

盛极必衰。从2018年开始，由于房地产市场调整等因素，陈红天的资产价值开始持续缩水。此前高度依赖银行融资进行的资产扩张，在市场下行时，逐渐成为沉重的负担。

2023年5月底，祥祺集团发布声明称，公司面临“阶段性现金流问题”，主要原因是多笔大额应收账款被临时悔约，以及内地业务办理遇到障碍。

事实上，早在这之前，祥祺集团的财务问题就已初现端倪。其旗下多项物业因按揭贷款违约，被银行盯上。2023年，祥祺集团旗下祥祺中心等三项物业，因按揭贷款轻度违约，被银行派人“接管”。

08 资产清算，惨遭出售

陈红天在香港的物业陆续沦为银主盘。其中最受关注的是位于山顶歌赋山道15号洋房豪宅。这个超级洋房豪宅是陈红天在2016年以21亿买下的，当时创下了全香港房屋地价的新高。

2023年这套洋房就沦为银主盘，之后多次被拍卖而无人接手，最终在8月中旬以7.9亿的价格被卖掉。较2016年陈红天买入时跌了13.1亿元，等同于贱卖。

他在香港自住并且持有的山顶司徒拔道53号傲璇的房产在2023年就沦为了银主盘，被以4.18亿卖掉。2025年7月，他的家族持有的中半山嘉富丽苑豪宅也沦为银主盘，被以6455万元出售。

09 连锁反应，全面崩盘

陈红天在2015年开始在香港大举买房置业，涉资达70亿，如今这些房产市值只剩下40亿，还是低于市价出售，大幅度贬值。

除了国内的豪宅沦为银主盘，陈红天在海外的豪宅也未能幸免于难。其集团在伦敦持有的Canary Wharf两栋办公大楼，以及另外两个物业也被银行出售。

屋漏偏逢连夜雨，陈红天投资的华南城也撑不住了。2025年8月，负债高达609亿港元的华南城，被香港法院下令进行清盘，这无疑又给了他一记重击。

10 时代变迁，引人深思

陈红天曾经创立的“同心俱乐部”，虽号称“中国顶级富豪俱乐部”，但在危机面前，也未能给予他实质性的帮助。据传，出事后陈红天曾在同心俱乐部微信群里寻求帮助，却无人回应。

陈红天的崛起与衰落，是改革开放以来中国地产行业狂飙突进到泡沫消退的缩影。他的成功得益于对中国经济发展趋势的敏锐判断和敢于冒险的性格，但他的失败也同样源于过度依赖杠杆扩张和对市场趋势的误判。

从佛山乡下走出的创业青年，到坐拥百亿商业帝国的地产大亨，再到如今面临资产大幅缩水、债务缠身的困境。陈红天的商海浮沉，为每一位创业者提供了宝贵的经验教训。

陈红天在香港山顶的豪宅最终以7.9亿港元成交，比九年前的买入价低了13.1亿港元。

他旗下的红磡商厦祥祺中心全栋以26.5亿的价格卖给了香港都会大学。

伦敦两栋办公大楼也被银行出售，商业帝国土崩瓦解。

潮水退去，曾经狂言“瞧不上”李嘉诚的深圳房产大佬，折戟沉沙。他的传奇经历，再次印证了那句老话：
“时代抛弃你的时候，连声再见都不会说。”