香港传真 | 中原投资连下两城 学生公寓为商业楼宇提供新出路

观点网 香港报道 8月中旬，中原投资旗下位于尖沙咀的首个学生公寓项目“一步居．117”开幕，该项目反应非常热烈，短短两个月内已达至百分之百入住率。

同月，中原投资再下一城，宣布收购原由香港基督教女青年会（YWCA）持有的，位于西半山的般咸轩（Bonham Residence），拟改建学生公寓提供200个床位。

中原集团主席施永青形容，低迷的市场情况下，学生公寓为商业楼宇提供了一条生路。

“香港的商业楼宇市场目前处境不妙：供应过多、租金回落，回报减少令资产贬值，社会信贷收缩，经济亦受累。做学生公寓，令到商业楼宇在这么低迷的情况下，多了一条生路……”施永青在“一步居．117”开幕上致辞时说。

资料显示，香港特区行政长官在2024年《施政报告》便提出，要推进国际专上教育枢纽建设，打造“留学香港”品牌，汇聚和培育世界一流人才。

随着四所香港的大学今年世界排名的上升，这座城市在大湾区已然成为一个热门的教育中心。然而，在这个一直住房紧张的地方，新学生的到来正在改变香港房地产市场的部分格局。

今年第一季度，数据称获准赴港就读的内地学生人数近8000人，而去年同期仅为3000余人。随着学生数量激增，大学周边社区租金价格涨幅高达12%，使得入学新生难以找到价格合适的住所。

根据美联工商铺上月的数据显示，香港现有学生公寓床位仅约4.4万个，而随着非本地生限额从20%放宽至40%，未来三年预计将增加近2万名来港学生，床位短缺问题将进一步恶化，预计2027年短缺量将逼近7万个。

目前，一种新型私人学生公寓正应运而生以填补市场缺口。有投资者已开始将部分二三星级酒店改造为学生公寓，截至去年底，香港已有10个此类改造项目，提供近3000个宿位。此外，特区政府近期也放宽了区域规划政策，以加速酒店转型为学生公寓的进程。

事实上，以往如要将商厦改装成学生公寓几乎是不可行，当中涉及两大挑战。

香港测量师学会土地政策小组主席刘振江指出，在规划制度下，以往学生公寓只可以被归类为“住宿机构”用途，而“住宿机构”并非商业相关用途地带的“经常准许用途”。因此在有关用地改装商厦成为学生公寓，往往须向城市规划委员会提交规划申请，甚或进行土地用途地带改划。

另一挑战在于建筑物管制方面，刘振江表示，商厦在计算地积比和上盖面积时，会被视作“非住用建筑物”，而学生公寓则被视为“住用建筑物”。

由于前者地积比和上盖面积上限较宽松，改装商厦成为学生公寓往往会出现“过剩楼面面积”的情况，发展商需要拆除一些楼层，在技术和成本上均有一定困难，因此以往将商厦改装成学生公寓在商业上几乎不可行。

不过随着香港发展局与教育局在今年7月21日推出“城中学舍计划”，在多方面拆墙松绑，鼓励市场以自资和私营方式把现有商厦改装为学生公寓。

发展局局长宁汉豪早前在网志中就引述发展局项目办总监周文康表示，城规会已扩阔城规制度下“酒店”用途定义，涵盖计划下合资格的学生公寓，商厦改装前亦无须进行任何规划程序。同时，计算地积比率及上盖面积时，将被视为非住用楼宇，令酒店或商厦可保留原有总楼面面积，改装前获豁免计入总楼面面积的设施，可继续获得豁免。

除了在土地、建筑制度拆墙松绑，教育局副局长施俊辉则表示，制定计划细节时，已考虑业界与院校实际运作，尽量提供弹性，如申请人可以是私人发展商、院校又或两者合作共同申请，且计划并无就公寓的营运模式作硬性规定，计划下的公寓可选择自行在市场上招收宿生，或灵活地与不同的院校合作。

施俊辉亦提到，计划在为公寓提供弹性的同时，亦设有合适框架，保障宿生利益并确保公寓合规营办，例如计划下的学生公寓，只可租予修读指定合资格专上院校的全日制学生，以及合资格院校有关的人员，惟后者不可多于宿位10%。

营办商亦须为学生保持安全且合宜的居住环境。局方亦要求营办商递交申请时，必须同时作出法定声明，承诺遵守计划下的资格准则，亦须每年向教育局提交经核证的审核报告。

正筹备由酒店改装为学生公寓MU88的香港都会大学，该大学校长林群声表示，有关计划对院校有帮助，政策容许将酒店约6000平方呎的停车场，以及3000平方呎的后勤办公室改装为自修室或健身室等学生活动空间，可善用空间，对营运公寓有莫大帮助。

考虑到市场上的庞大需求，8月29日，中原投资宣布，成功收购位于香港西半山般咸道38C号的“般咸轩”，并将其改建为现代化学生公寓，纳入旗下专属学生公寓品牌“壹社CampusOne Communities”。

图片：般咸轩外观

翻查资料显示，般咸轩原为香港基督教女青年会旗下物业，地盘面积约4222平方呎，原属服务式公寓，提供94间客房。在今年5月，项目推出市场放售，当时市场估值4亿港元，最终在今年8月以3.35亿港元沽出。

据介绍，般咸轩地理位置优越，步行即可到达香港大学及多所主要高等院校。改建后将提供约200个床位，并设有共享空间、学习区域及休闲设施，致力打造一个充满活力的学生社区。

中原投资行政总裁叶明慧就指，学生公寓是香港房地产市场中具韧性且增长迅速的板块。在非本地学生人数持续增加的驱动下，这类投资不仅带来稳定回报，亦具资产增值潜力。

据悉，中原投资在美国、英国积累近十年投资与营运学生公寓的经验，叶明慧于早前接受访问时就指，目标是在短期内将床位数量增加到至少3000个，同时搭建平台协助资产所有者完成酒店转型改造。

施永青也透露，中原投资的商业模式较过往新颖，主要与投资基金合作并提供资产管理及营运的服务，不是单靠楼宇炒卖。集团目前已与其他国际基金进行接洽，未来将有更多本地投资项目。

“我们的对象都是很高档次的国际性基金，他们手头上有数以百亿以上的资金要找寻出路，这些钱有些是来自散户、有些是来自退休基金、大学基金、主权基金都有，为香港的金融业带来了一些新的机会”，施永青说道。

香港传真 | 一座城市里的漫游和画像。

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