自费拆迁的时代来了，老破小业主选择自救

作者 | 玥彤

拆迁暴富已经成为历史，自费拆迁的时代要来了。

老破小的业主们，纷纷选择自救。

想靠老房子“一拆改命”的人，梦碎了。

2025年8月28日，一份重磅文件《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式公布。其中有一句话值得注意：

稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。

持续推动城镇老旧小区改造。

今年关于老旧住房改造的讨论一直很热烈。

早在3月，住建部部长倪虹就在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上就提及，“把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”；

7月，中央城市工作会议进一步提出“以推进城市更新为重要抓手”“高质量开展城市更新”。

“自主更新、原拆原建”就是对这段时间讨论成果的精炼总结。

什么是“自主更新、原拆原建”？可以分五步走

第一步，在城市中老旧小区被评定为危房

第二步，由业主作为实施主体，通过社区自治推动共同决策、自筹资金

第三步，公开引入开发建设单位，对原有老旧住房进行拆除

第四步，在原土地上按原使用年限和建筑面积（可适当优化）重新建设房屋

第五步，原业主回迁

其中有三个主体在发挥作用：

业主负责共同出资，全程参与改造决策与工程监督；

政府负责政策制定、流程规范与资源协调；

建设单位负责具体开发与施工。

这完全颠覆了以往拆迁中政府出力、开发商出钱的模式，也意味着拆迁中，再也没有“金主”了。

现在的拆迁，业主不光拿不到补偿，还需要自掏腰包。

比如杭州瓶窑镇桃源小区在去年动工的“原拆原建”工程，居民出资比例是84%，由政府补助16%，每户出资在20万-30万左右。

又如浙工新村，83年的老房子，改造一套75平方米左右的旧房，费用约为10万元。如果居民选择扩面，更要按照3万多一平的价格购买，加上车库和租房成本，可能要花100万左右。

当然，改造前后的面貌，确实也有天壤之别。整个原拆原建，耗费了10年之久。

浙工新村改造前鸟瞰图和改造后方案图对比

整个浙工新村原拆原建，总投资高达5.3亿，居民出资占了83%。这里的居民多为浙工大教师及其家属，整体经济条件相对不错。

据住建部2020年披露的数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。

绝大多数小区，恐怕都没有浙工新村这样的经济实力。

好消息是，过去，住在老旧小区的人，想要改善居住环境，只能等拆迁后的货币化安置，或者再买一套商品房。现在主动权掌握在自己手里了。

坏消息是，想靠老房子“一拆改命”的人，梦碎了。

套用杭州市朝晖街道党工委书记李骃的话：以前是“要我改”，现在是“我要改”。

为什么“拆迁暴富”的时代一去不复返？

十多年前，广州猎德村拆迁的新闻震惊全国，每户家庭平均分到3-5套房，一夜之间这条村诞生无数个千万富豪，猎德村摇身一变成为广州第一土豪村。

村口豪车成排停放，村民分红、租金、房产三丰收。

去年年底，猎德村的分红还登上热搜，全村发放5亿元分红，最低都能分到4万元，这一年什么都不干，村民就能躺着数钱。

无数人羡慕这样“拆迁一夜暴富”的剧本，也有不少人守着自己家的老旧住房，幻想高额拆迁款到账的那一天。

过去二十年，是传统征迁的时代。由政府负责房屋征迁补偿，优化容积率（比如建筑“长高长胖”）等规划条件，通过土地市场出让给开发商，收回土地出让金来平衡征迁成本。

在人口快速增长、城镇化率狂飙的年代，城市摊大饼式发展，让“拆迁暴富”成为时代的印记。

但现在，时代变了。

一方面，我们不再有源源不断的人口增量，全国总人口连续3年负增长；

另一方面，城镇化率已经达到了67%，城镇人口增加到9.4亿人，未来，除了一线大城市，大量三四五六线城市都会收缩。

意味着，我们不再需要那么多的楼盘和土地来搞建设了。

8月28日公布的《意见》中写道，现在中国城镇化的进程不断加快，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

存量提质增效，不是追求空间越来越大、楼越来越高，而是“螺蛳壳里做道场”，在原有空间里翻新、改造，让它变得更宜居、功能更紧凑，用最小成本创造最好效果。

老一套“大拆大建+异地安置”的模式无法维继，老房子的命运，还是回到了业主手里。

真正“改得动”的老旧小区，将逐步通过原拆原建完成迭代。危旧房源一旦重建，品质提升、市场认可，价值自然回升。

但那些改不动的老破小，只会在时代的大潮里慢慢掉队。

当下，贸易保护主义的阴霾笼罩全球，地缘冲突此起彼伏，通缩压力如影随形，普通人如何在这场风暴中守护钱袋子？

我们有份“智谷趋势内部研判”，每周为你解读宏观、经济、政策、楼市等多个领域的重要动向，199元/年，全年48期，帮助大家看清趋势，直达本质的财富信号。

最近恰逢智谷趋势12周年庆！为回馈各位读者朋友，现在订阅，我们还将加赠——

1、《5节宏观分析框架课(音频)》

2、1场《下半年市场展望闭门分享》

扫码入圈，看清趋势，消除迷茫，仅限50个名额。

参考资料：

1.三联生活周刊 自筹800万，这群广州业主重建了一栋40多年的危楼

2.大碗Pro 数亿户老小区的最终出路，终于明确了！

3.澎湃新闻 “老旧住房自主更新、原拆原建”政策如何操作？有何影响？

4.央视网 老旧住房自主更新、原拆原建该怎么做？多地已有探索

5.澎湃新闻 杭州首个自主更新小区完成选房：7幢小高层，预计明年竣工