15-25万/套！温州市区又一商铺狂轰滥炸叫卖！靠谱吗？

上半年，位于小南门的海之惠生鲜市集，号称“仅17万一套商铺”，在温州走红，也引发了一系列质疑。不久前，该项目集因虚假宣传，被有关部门处罚。

然而最近，不少人每天都接到好几个电话，都在推销一个类似的农贸市场摊位，称“约15-25万元一套”。该农贸市场号称“政府立项，有红头文件批文，央企开发”。

那么，这到底又是怎么回事？

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这座农贸市场位于集新未来社区，在未来视界西北地块的配套服务用房1-2层，建筑面积约2224㎡。

招商中心现场

日前，开发商将该农贸市场挂牌。据市房地产市场信息网显示，该农贸市场已成功出售。

备案信息。来源：市房地产市场信息网

很快，市场上就传来未来视界农贸市场分割销售的消息。

据现场销售人员称，该农贸市场分为综合、水果、水产、美食加工、肉类、蔬菜等区域，共384个摊位出售，还有约30%摊位自持。

每个摊位约3-6㎡不等，售价约15-25万元一个，需一次性付款，计划引进约一批商户承租这些摊位。

摊位示意图

购买摊位后，业主既可用于自己经营，亦可交给运营公司。

若非自己经营，将由业主与该运营公司签订10年的委托运营协议，业主与运营公司的租金分成为9：1，但需扣除运营成本。

现场销售人员还称，结合周边农贸市场租金，预估每个摊位每月能租约1500-1800元。

该农贸市场计划明年6月试运营，10月正式运营并开始收租。

至于摊位产权，该销售人员称出售的是使用权，能否备案尚须看政府方面。

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相比较之前的海之惠生鲜市集，未来视界农贸市场似乎要靠谱一些。

农贸市场所在楼幢

未来视界农贸市场的物业，本来就规划为农贸市场，而不像海之惠生鲜市集那样开在普通商铺里。

也就是说，政府对该物业的定位，就是农贸市场，用途很难改变。

但是，这不代表购买此类摊位没风险。

根据土地挂牌公告信息显示：C-04地块内需设置一处菜市场，建筑面积≥2000㎡，使用权类型为出让，受让人可以整体转让，不可以分割转让。

来源：省自然资源网上交易中心

显然，购买了该农贸市场的摊位，无法分割产权、单独备案。

既然无法分割产权、单独备案，万一哪天这家运公司撤出，这些摊位使用权，下一家运营公司会承认吗？

同时，一个已事实分割出售的农贸市场，意味着难以统一管理、运营，又是否会有下一家运营公司愿意接手？

那么，万一该农贸市场经营不善，商管团队撤出，这些购买了摊位的业主，不仅仅是摊位砸手里了，就连摊位的确权都成了问题。

纵观温州各大商业设施，正因产权分割销售留下的一系列后遗症，几乎都以失败告终，能成功运营的凤毛麟角。

比如，前阵子部分商铺被拍卖的杨府山江南里，还有欧洲城、南塘新天地、白麓里等，即便曾经火爆，最终也走向衰落，只剩街边店还能运营。

可见，即便物业用途是农贸市场，这种散售形式的摊位，风险依旧不小。失败后，连街边店都做不了。

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这些年，温州市区一些新开的农贸市场，有成功，也有失败。

令人意外的是，即便有些地方周边没其他农贸市场，居住人口多、需求大的区域，还是产权未分割的物业，同样运营失败。

而这些运营失败的农贸市场，关键原因在于菜价贵。而菜价贵的主要原因，在于摊位租金贵。

当消费者因菜价贵而放弃这座农贸市场，就会导致客流量减少、菜品难卖，紧接着新鲜度就难以保证，消费者继续流失，商户撤出，菜品减少，对消费者的吸引力越来越低，形成恶性循环，最终关闭。

运营失败的七都农贸市场

可以看出，如果摊位费贵，对一座农贸市场的运营极为不利。

而摊位费便宜，又如何确保摊位投资者的收益？

显然，一座被私人购买，还约70%摊位分割出售的农贸市场，想要同时保障摊位业主、经营商户的双方利益，将是一个大难题。

一旦该农贸市场运营失败，运营团队、商户都可以撤出，持有约30%的大业主也已经挣到钱了，但这些散售摊位业主就尴尬了。

而这类销售摊位的农贸市场，在杭州、苏州、南通、南宁等城市，都曾有运营失败、投资客维权的案例。

海之惠生鲜市集

在温州，当前海之惠生鲜市集正在装修，今后运营情况未知。

今年上半年，勤奋路还曾有一家海马生鲜生活广场，在租赁的物业中销售摊位，被有关部门紧急叫停。

而未来视界农贸市场本身产权不允许分割，该团队都要绞尽脑汁将其分割出售。

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据市房地产市场信息网显示，未来视界农贸市场的成交价为5000万元，折合单价约22478元/㎡。

来源：市房地产市场信息网

然而，这些摊位的单价，普遍在约42000元/㎡。

若这些出售商铺总货值可达约6500万元。即便自持约30%，只要出售商铺能大部分售出，就可以大挣一笔。

其中，该农贸市场物业目前在A公司名下，出售摊位的使用权转让协议，是与A公司签的。

而农贸市场的运营团队，是B公司，摊位的委托协议是与B公司签的。

A公司与B公司除了注册地在同一幢楼，注册日期为同一天，迄今才半个多月，其他方面看不出关联。

两家公司的注册资本均为500万元，但没有实缴资金。

来源：天眼查

以上细节，值得有意向购买这类农贸市场摊位的市民，细细体会。

对于这类分割销售的商铺，尤其是无法备案的，还是要擦亮眼睛，谨慎行事，切勿贪图便宜、地段好就下手。

集新未来社区

这座农贸市场的成功与否，不仅事关购买了摊位的业主，还影响着集新未来社区的居民生活。

尽管周边有西城路、新桥头、双乐3座农贸市场，但从集新未来社区多数小区步行过去，都要1公里以上，甚至更远。

可见，这座农贸市场对集新未来社区的居民来讲，是一个重要配套。

当前，集新未来社区已全面建成，但投用的生活场景很少，主要在教育场景方面，其他生活场景设施大多空置。

相关链接：《实地调查！曾被捧上天的未来社区九大场景，现在都落地了吗？》（点击左边阅读原文）

好不容易，这座农贸市场有动静了，竟还是将摊位分割销售，为这座农贸市场的运营埋下了隐患。

如果这座农贸市场因分割销售而影响运营，最终失败，则违背了打造未来社区的初衷。

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