捧与杀，南京江北好冤！

南京江北的争议一直很大，尤其是这段时间，因为房价的失利，很多人对于江北的看法急转直下。可以说，当年江北被捧得有多高，现在江北被踩踏得就有多惨，这就是赤露露的现实。

那么问题来了，房价的疲软不单单是江北个例，全南京哪个板块和最高点不是相差个30%-50%，甚至还有更夸张的，放眼全国更是如此。可为什么大家偏偏对江北有更强烈的抱怨，这很值得思考。

01 捧与杀

新区获批的那个时间节点，正好处在最后一波地产高潮的前期，那个时候就好像是刚刚才开始小火加热当中的一锅水，仅仅只是温热。

但当国家级新区的这个招牌挂上来之后，火力全开，一锅水瞬间沸腾，迸发出炙热的蒸汽。

在那个房价神话还没有被打破的年代，这无疑像是食人鱼闻见了血腥味，疯狂的投资需求以房产的形式落到了江北。以中心区为例，严格来说当时实际上片区内只有华润一家住宅，当时摇号的夸张程度，放在现在简直无法想象，因此中心区之前几乎完全没有人口积累，从一开始就是投资客的主场。

虽然投资与自住之间可以转换，但再怎么转换，总体的投资性比重依然偏高。而且国际形势说变就变，谁也没有预料到全球性公共卫生事件就这样发生了，折腾了好几年，后来又是国际资本恶意做空，贸易战、芯片、AI博弈等等。

整体房价终于一蹶不振，经历了这段时间血亏的困境，部分投资客说实话心态上确实可能有些绷不住，尤其是投资比重偏高的江北中心区一带。自然而然心态上就从最开始极力吹捧转变为现在的恼怒与质问，这是完全符合事物发展规律的转变。

02 速度不慢

当然也不是说新区的发展完全没有问题，但总体而言，10年间能有如此变化其实也已经是相当不错了，毕竟江北盘子这么大。

其实有几个误区，首先很多人觉得新区投入不够。实际上可能只是因为新区项目遍地开花，较为分散，这导致当大家把目光聚焦到中心区这一点的时候，显得确实有些空乏。

但实际上单看这些年建设的过江通道，都是几十亿上百亿的真金白银，而且大部分最终通车时都是免费的。要知道在新区获批之前，很多现在已经通车的过江通道，在设计中以及实际建设中都是包含收费站的，有些后来才拆除。从这个角度来说，不管是南京还是新区，投资怎么可能小？不重视更是毫无根据。

再说地铁，要我说确实慢了一拍，但其中发生了很多事情，这个结果新区其实也很无奈。据我了解，南京二期地铁规划是在2015年5月获批的，当时并没有11号线和4号线二期的身影。

后来为了新区的发展，及时重新调整新增，这才有了后来2016年11月印发的《发展改革委关于南京城市轨道交通第二期建设规划调 整方案(2016~2021年)的批复》，比最初南京地铁二期的批复晚了1年半。

一处晚，处处晚，所以最终地铁4号线二期和地铁11号线比前面的6号线、9号线一期等晚个1-2年也在情理之中。

而且具体操作中，地铁4号线二期与地铁11号线，还好巧不巧遇到一个问题，由于2019年出了一个新政策，导致原定的PPP模式不满足要求，只能重新改为传统模式推进，一来一回可不就耽误时间嘛。

另外由于4号线二期是过江线，涉及到长江保护、江豚保护等多重因素，相关审批经历十分坎坷。

03 博弈与体感

最后再说南京北站，这项巨大的工程同样也拖了不少时间，但要说南京不积极或江北不作为，那可就太冤了。那不可描述设施是南京能轻易做得了主的吗？不断博弈之下，能有今天这个局面已经算是谢天谢地了，坐等2027年通车。

真要说只能怪新区确实有些生不逢时，偏偏正好处在房价逻辑巨变的时期，可不就争议不断吗，假如新区再早10年获批，大部分主体投资客能从中获取时代发展的红利，大概率就不会有今天的埋怨与愤慨。

当然我之前也说了，新区也不是完全没有不足的地方，最大的遗憾在于投入稍有些分散，另外几个交通上的硬骨头还没有啃下去。当然真要说这也不能完全怪新区，以横江大道北延为例，当初沿线有不少反对的声音，路堤结合方案被否定，要求全隧道方案，总之一直在修改，可不就耽误了吗？

有人说实际上是资金问题，但我觉得并不是，北延既然受阻，还不如先南下。

356省道浦口西江路至苏皖省界段工程，可以理解为是横江大道的南延线。现有的横江大道将跨过G42（三桥北接线），并从京沪高铁高架下穿到桥林，目前已经开工差不多有半年了。

500米高楼的推进确实没什么实质进展，规划层面也将高了，但江北CBD不是只有500米高楼这一栋建筑，其只是这个建筑群的一部分而已。根据之前的消息，扬子江金融中心主体结构已完成，处于初装收尾阶段，幕墙安装完成率达90%，预计9月底完工。

可见如果单单因为500米这个项目，就以偏概全说新区这么多年都做白工了显然也太不客观了。

至于就业，江北的历史文化积累放在这里，文化类、常规类的就业，总量肯定偏少，这一点毋庸置疑。但这些年增加的新工作新岗位也着实不少，看看研创园的规模就知道了。

不过很多都是高阶理工类的，门槛确实又比较高，这导致不少朋友在体感上觉得江北就业不足，事实上是就业宽度较窄以及匹配度的问题。