头部房企转型迈入新阶段

来源：证券日报

本报记者 陈潇

目前，上市房企中期财报已披露完毕。《证券日报》记者梳理数据发现，从营收利润到债务结构再到现金流情况，行业“三张表”勾勒出一个鲜明信号：房企利润虽承压，但正在越过偿债高峰，加速调整发展模式，寻求新的增长曲线，推动转型迈入新阶段。

今年以来，政策层面多次强调，要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。在这一背景下，头部房企（以上半年销售规模前15名计算，下同）作为行业风向标，其经营动向不仅决定自身发展，也为行业转型提供重要参照。

头部房企如何稳住开发基本盘、培育新的利润支撑，并积极应对下半年的偿债高峰？带着这些问题，记者近期采访了多家房企管理层以及行业专家，试图透视房企转型的新路径。

“好房子”构成业绩支撑

据东方财富Choice数据，A股及H股已披露中期业绩的286家上市房企，上半年累计实现营业收入1.85万亿元，累计实现净利润851.77亿元。其中，有89家上市房企亏损，亏损总额达1912亿元。

从财报披露的信息来看，房企业绩承压的关键原因有两点：一方面是房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。另一方面，为推动长期库存去化，加速回款，房企考虑资产减值风险，计提了资产减值。即便是头部房企中，也有多家因库存拖累，上半年计提损失高达数十亿元，侵蚀了业绩表现。

不过从另一个角度看，这也意味着，在加速处置长期库存后，“好房子”战略将使房企迎来新发展。正如绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）管理层所言，绿城中国存货减值集中发生在2021年获取的项目，公司近两年新获取的项目质量足够好，今年上半年新增907亿元货值，新拓项目平均净利率较为理想，在消化长期库存折损的同时，为公司可持续利润增长提供了确定性支撑。

在业内看来，“好房子”不仅是政策导向，更是房企未来开发业务转型目标。龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”）董事长兼CEO陈序平在公司业绩说明会上表示：“一二线城市核心地段的‘好房子’依然稀缺，改善性需求非常强劲。建好房子、提供好产品和好服务仍然是值得长期坚持的方向。”

不少企业紧抓“好房子”机遇，在行业调整期实现了销售额的快速增长。例如，越秀地产股份有限公司（以下简称“越秀地产”）上半年提出“4×4好产品理念”，以产品力推动长期库存去化。财报显示，公司上半年销售均价逆势上涨至42100元/平方米，约为行业均值的2.5倍，实现了销售额的正增长。龙湖集团则发布《龙湖好房子白皮书》，明确“舒适、安全、智慧、环保”为核心理念，并在重庆、北京等地推出代表性项目。

龙湖集团执行董事张旭忠向《证券日报》记者表示，《龙湖好房子白皮书》未来会成为公司落地“好房子”的系统性指导工具，公司重点关注产品的细节和品质，会对社区配套以及物业服务等方面进行大幅提升，龙湖推出的“好房子”产品也获得了市场验证，今年在重庆两江御湖境打造的中央车站，项目三个月续销接近20亿元；北京观萃今年上半年项目成交套数位列昌平区第一。

“房企打造‘好房子’的路径虽各有侧重，但围绕产品力迭代、品质提升与人居需求精准匹配，已成为行业普遍共识与未来发力方向。企业抓住‘好房子’机遇，有望在行业竞争中脱颖而出。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示。

加速布局经营性业务

除开发主业外，越来越多房企把经营性业务作为“第二增长曲线”，以增强发展韧性。记者梳理发现，部分龙头房企已逐步跑通“开发+经营”的双轮驱动模式，并在2025年上半年取得成效。

华润置地有限公司便是典型代表。公司上半年实现经常性收入205.6亿元（包括经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务），占总营收的21.7%，贡献核心净利润60.2亿元，经常性业务利润占比已超过一半。经营性不动产业务毛利率同比提升1.4个百分点至72.9%。

上半年，龙湖集团运营及服务业务同样表现亮眼，合计实现收入132.7亿元，创下历史新高，实现核心利润40亿元。龙湖集团管理层表示，公司未来非常有信心靠4个经营性赛道持续保持自身增长，形成能力的护城河。

更多房企正在加速驶入这一转型轨道。越秀地产管理层向《证券日报》记者表示，公司酒店、写字楼、产业园等多元资产正陆续投产，物业板块满意度持续提升，康养板块入住率也在加快爬坡，未来有望成为重要支撑，从公司整体转型来看，目前商业板块占比10%，未来这一比重将加大。

保利发展控股集团股份有限公司今年也在着手打造商业、物业等新增长曲线。上半年，公司实现归母净利润27.11亿元，有所下降，但经营性业务保持韧性，旗下保利物业服务股份有限公司实现营业收入83.92亿元，归母净利润8.91亿元。

与此同时，众多房企也在加快布局REITs市场，形成“轻重结合”的发展模式。例如，上半年，中国海外发展有限公司提交了公司首单消费基础设施REIT申报，拟将购物中心——中海佛山南海映月湖环宇城项目以公募REITs形式分拆上市，预计募资13.55亿元。

中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，房地产行业进入调整期，在新形势下，房企实施轻重并举的发展策略，构建新发展模式。不少房企经营性业务营收增长快于开发业务，经营性业务利润贡献度凸显，总体来看，头部房企构建新发展模式已初见成效。

积极应对偿债高峰

在多元业务逐渐提升企业韧性的同时，房地产企业仍面临债务到期压力。2025年下半年，房地产行业将迎来一轮偿债高峰。克而瑞地产研究数据显示，2025年债务到期规模要高于2024年，达5301亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1579亿元，房企的债务压力依然较大。

上半年，房地产企业积极优化债务结构、拓展融资渠道，增强财务安全性，积极应对新一轮偿债高峰。

以绿城中国为例，数据显示，2025年上半年，公司现金短债比达2.9倍，创历史新高，货币资金总额668亿元，其中可用资金395亿元，财务安全垫显著增强。此外，融资成本亦显著下降，上半年公司平均融资成本为3.6%，较去年同期下降40个基点，期末融资成本进一步降至3.4%。

“公司优化负债结构的方向不会变，整体负债总额往下降的方向也不会变。”绿城中国管理层表示，公司会在去库存、降负债、谋发展之间做好平衡，不断优化资源配置和提升运营效率，在发展的同时保持财务稳健。

随着行业转型脚步加快，房地产企业的融资途径也更趋多元化。经营性物业贷、基础设施公募REITs等新途径，逐渐加入到头部房企的日常“工具包”内。

上半年，招商局蛇口工业区控股股份有限公司落地经营性物业贷款82亿元，为现金流补充资金活水；龙湖集团亦新增约百亿元经营性物业贷，使得平均融资成本保持在年利率3.58%，平均合同借贷年期延长至10.95年。

“债务高峰期过后，龙湖集团的偿债压力将大幅下降。”陈序平表示，通过经营现金流压降负债，并以经营性物业贷置换信用债，过去三年间，龙湖集团有息负债总额下降了400亿元，预计到今年年底将再降200亿元，届时境内信用债余额仅剩68亿元，同时保持正向的含资本性支出的经营现金流。

值得关注的是，境外融资市场也有所回暖。今年以来，房地产美元债迎来新进展。今年2月18日，绿城中国公告发行本金总额1.5亿美元的优先票据；6月份，新城发展控股有限公司成功发行3亿美元境外债，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企。

严跃进表示，当前房企融资环境有所改善，尤其是优质房企在信用修复和现金流稳定性方面优势更突出。未来，企业需要进一步夯实基本盘，通过“稳开发+强运营+控负债”的组合拳，逐步跨越偿债高峰，带动行业持续企稳。