北京买房：理清思路，购房建议1645

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我现在住海淀马连洼竹园小区一套两居室，二层无电梯，南北通透户型方正，2020年10月450万买入的，贷款还剩30万公积金贷款没还完。现在手里有现金150万，家有一2024年出生的龙宝，想给孩子买学区房，目标是上地学区。关于上地学区有两个疑问：

1、未来几年孩子越来越少，上地学区入学政策如果有变动，上地学区房价会不会有下调的可能，但是又感觉现在是房价的底部（不知道对不对），又担心后续上地还要涨。所以想问问您对上地学区未来的走势预判？

2、如果买上地学区，马连洼北路一号院、上地东里、上地西里、还有农大南路的几个小区，以您的见解，哪个小区入学更稳妥，您建议买哪个小区？

关于换房，我自己想了两个方案，还请您帮我把把关。

1、现居住的竹园两居室是婚前财产，现在房价比买入时跌了不少，孩子还有几年才入学。方案一是保留竹园不卖，攒几年钱等孩子4岁再买上地占坑房，到时候两个房子都出租，自己租一个上地三居室住。

2、方案二：现在卖掉竹园，换上地三居室，想着现在房价低，上地万一还涨呢，早买早踏实。

问题有点多。

A：

1、450万买的，但怎么只贷款30万啊？还是公积金的，中介当时没给提建议吗？有点儿不划算。

2、学区政策看怎么变。如果还是这种剔除普校（101石油）的政策，那就是利好。但如果再给加回来就算利空了。利好利空那对学区的热度+溢价就是相反的呗。

3、两个方案考虑的挺好的，和我的思路差不多。要是我就先看三居，如果能找到溢价不高的就提前买，反正也不吃亏。如果找不到那就索性等两年，等孩子快上学了再准备占坑儿房。

现在房价的基础部分我认为是底部，但溢价部分不好说。以上地东里的一居室占坑儿房为例，目前租金在6000左右，但售价在700万，那租售比就是至少过千，溢价率仍然是接近历史最高峰，比例我都不好意思说，反正仍然是全北京第一序列。

但如果以大户型为例，比如四居室以上的那种，坪效也100左右，但单价净是7万多的，也就是租售比700左右，如果分散出租就更低了。这也让人没法儿说，学区溢价怎么都不能算高，对应的就是居住的性价比至少不低，保值风险也低。

4、所以别太关注哪个小区了，我建议是就算溢价率，哪个低买哪个。这样居住的性价比相对高，风险也低。但这就麻烦点儿了，每套房都得让中介给计算，而且还得把是否有硬伤等情况给评估进去。

总之还是看目标房源吧，如果是溢价高的中小户型，那常规建议是别太早准备，免的政策变动和溢价波动。如果是大户型，那我认为算合适，各项都能兼顾。

仅供参考。

二

Q:

请问，我不太认可您对公寓保值的观点，因为您是用历史走势在推测未来，但凡是做过投资的都知道，趋势是不可预测的，所有的收益其实都可以总结为意外，这您能理解吗？我承认漪龙台和濠景阁在过去的升值并不好，但这不能作为判断未来的证据吧？

比如我举个例子，奥运村曾经是非常荒凉的土地，就是农村，但在被定位奥运村之后一飞冲天，这就是不能用历史来推测未来的。还有潘家园这块地，在过去就是地摊儿的旧货市场，但谁能想到现在也涨到了六万以上呢？所以我想我们应该重新评估漪龙台的价值，用慎重的态度来看待投资。

A：

1、我只是说出了我的观点，您不认可无所谓，坚持自己的判断就是了。每个人心中都有自己的哈姆雷特，没必要强求统一。凡事都有不同的解释角度和套路，只要自己不对选择而后悔就行，跟别人无关。

2、不过您的这段话有些前后矛盾，既然您知道投资趋势是不可预测的，那还干嘛非得纠结于未来价格呢？房子是用来住的，真喜欢买来自住就是了，没必要非得追问未来的保值升值什么的。

3、我打个比方吧，某人的学历出身都很好，在参加工作初期很受重视，工资是老员工的好几倍。但是，20多年过去了，此人的升职加薪很缓慢，明显落后于平均值，工资从几倍于老员工，逐渐的已经快差不多了。所以我认为，此人既然已经岁数大了，那很难再有什么逆袭，以后能不再落后就不错了。

但您的看法不同，认为一切都有可能，之前没做出成绩都有各种原因。而现在此人既然已经都快退休了，那就很可能厚积薄发而超越同侪。

在我看来您的想法不能算错，确实是一切都有可能，只不过概率比较低而已。真要想投资，不如去投年轻人，那才有可能是更受市场和公司欢迎的人才，至少概率大的多。

4、另外一点，漪龙台是日式公寓，伊东商社开发的，所以叫伊东漪龙台。这种公寓没什么不好的，只是受众不太广，愿意和日韩业主为邻的中国人可能也不太多。而商品价格是供需关系决定的，所以到目前为止，这里的价格走势很普通。

5、再一点，您是用地段儿打的比方，不是太合适。因为原材料和产品的保值两码事儿。一块翡翠原石，在没有雕琢的情况下有各种可能性，价值涨跌也必定跟随大盘，一旦雕琢成精品还就身价倍增。

但是，如果已经把原石雕成商品了，那就有可能因为不符合市场潮流而价格走势普通。原因很简单，木已成舟，那就没有了想象空间。小区就是这样，如果不开发，那这块地会非常值钱，地价会暴涨。但既然已经开发成小区了，那就得看房子是否受追捧了。

6、其他的不多说了，您可以坚持自己的想法，这无所谓正确与否，只要自己觉得合适就行。

仅供参考。

三

Q:

请问几个问题，背景是孩子在东四工作，有京户，女儿，未婚。

问题一：首付200万想买两居室，楼龄十年之内带电梯的，请推荐几个小区。

问题二：如果东城买不到，买在其他区是不是保值就差多了？而且还不带学区。

问题三：女儿单位政策是一旦买房就被要求迁走户口，请问有什么办法保留？结婚后是否能一家迁回？

A：

1、首付是200万，总价预算是多少啊？现在是首付20%就行，理论上200万能买到接近千万的房子呢，大几百万至少没问题。您还是先做个总价预算吧，要不然不好聊。另外楼龄十年的基本就是四环五环外了，东城是肯定买不到的。或者说核心区几乎就没有房龄这么新的，有也是非常贵。

2、是否保值跟哪个行政区的关系不大，主要看地段儿和小区。入学高峰期的时候带学区是优势，而现在马上就是低谷期了，还买学区房就意味着风险加大，保值未必占优。

3、有什么办法不迁走户口，拖着呗。各单位都是年年都清理，但年年清理不干净。所以这就看单位的执行力度吧，没什么具体的好办法。

是否能迁回跟结婚无关，只看是否在东城区有房。有房随时可以迁，没房就没办法了。

仅供参考。

四

Q:

请问，四年前为了孩子小升初买的西城广外荣丰，当时小400万买的，现在孩子高中了想卖掉，结果只值不到300万了。所以我们很纠结，不知道是应该割肉还是等等行情？本来想的是等孩子上高中卖掉这套房换到通州改善的，现在很为难了。

A：

1、这让我说什么好啊？对于荣丰这种典型的小公寓占坑儿房，常规建议是用完了学位就看行情，一旦不合适就赶紧卖，最好不长期持有，毕竟溢价高，风险也就相对大。您这竟然持有了四年，实在有点儿长了，从入学最高峰等到确定的低谷期拐点了。

2、虽然现在溢价跌了这么多，但仍然是高于西城平均值的。这套房能租多少钱？估计4000块钱左右吧，而同等租金的房子在朝阳也就值200万不到，所以荣丰现在的溢价现在仍然在30-40%，而平均值现在降到了25%左右，荣丰的溢价比例还是挺高的。

3、或者这么说吧，房子是用来住的，学区房是用来上学的。如果有改善的需求，而且能够住的上，那就卖了置换吧，落个踏实。等着的话谁知道过两年什么政策和行情啊？

反正我不认为学区房溢价率还能回到前几年高峰期时期，能支撑住现在的比例都够呛。尤其是这种小公寓，本来就价格走势弱，学区功能减弱后就很可能回归初心了，不太可能回到高点。

仅供参考。

五

Q:

请问，北漂夫妻首次买房，有北京社保，手头资金100万出头，月供准备1万之内，想买个朝阳四环内的小两居，如果不行的话就买四环外租金高的，先出租，看将来是置换还是自己住，请推荐。

A：

1、100万+1万月供-税费=300万左右的房吧，四环内的小两居够呛，就算能买到一般也是带硬伤的，而且选择不多。或者要不看看劲松一带，这价位的老房比较多，看是否合适吧。不过这里更适合自住，价格走势略弱于朝阳北部。

2、另外干嘛非得四环内外的分的这么清楚啊？四环内的就自住，四环外的就出租，这不就是地铁一站地的事儿嘛，至于这么非黑即白吗？我觉得没必要，五环内外还有个政策限制，四环内外则犯不上这么限制自己。

这就看看四环外地铁六号线的吧，300万能买到小两居，但多数是公寓或老房。优势是居住的性价比都相对高，劣势是公寓的价格走势也偏弱，适合短期持有，五六年置换的无所谓。而老房的流动性弱，适合长期持有，毕竟出手的时候挂牌期长，着急出手有可能吃亏。

3、这找当地中介看看吧，朝青四惠一带有价格差不多的。

仅供参考。

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