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每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

近段时日，中海地产的新闻有点多。

现在，它又多一条：中海中旅西山观复，改名为“中海翠湖玖章”。

新的案名点出了区位，也点出了中海的高端产品系玖章。

这意味着，北京海淀的这个豪宅改头换面了。

但，也只是改名而已。它的股东未变、装标未变、售价未变。和真正的玖章相比，其装标是有差距的。

当然，还有一个变化是，它由中海地产全权操盘了。合伙生意不好，意见很难统一。

2024年2月22日，中旅投资历经多轮激烈竞拍，最终以28.865亿元和1万平方米现房销售面积，拿下翠湖0024地块，溢价率15%。

地块一路之隔是中关村温泉科技园，容积率只有1.8，无配建，建筑控制规模≤45482.71平方米——现房销售1万平米，指导价8.5万元/平方米。

当时，中海地产北京公司也参与土拍，但没有抢到。

后来中海地产的入局，与一段人情往事有关。中旅投资总经理胡若翔和中海集团董事长颜建国，是老熟人。后者曾在龙湖集团担任副总裁，前者在他的麾下。

于是，这笔交易就定下来了，中海地产持股70%，曲线入主翠湖0024地块，中旅投资持股降为30%，定名为：中海中旅西山观复。

这个案名，没点墨水的人，估计有点懵逼。

在北京，人人知道“西山”，这代表了地理位置，但“观复”是个啥呢？（详见《西山观复，谁来"观复"？》）

一看到这两个字，花姐就想起了马未都，他有个观复博物馆。在地产圈，马未都曾把许老板，捧得十分传神。

《道德经》里说，“万物并作，吾以观复”。观复，是指静下心来认真地认识事物的本质。

从案名上，西山观复的确不佳，除了过于深奥外，还有劝退的隐喻。

一个楼盘，半道改名有过，但不常见。

从"西山观复"到"翠湖玖章"，中海和中旅没有付出什么代价，不像一些项目，为了让房子卖得好一点，调改了规划，增加了阳台等。

追求利润极致的中海，选择了一条捷径。

到底是什么原因，让中海和中旅决定放弃“西山观复”呢？

时隔一年，花姐再来观复一下。（进购房交流群，请加花姐微信：louhuar007）

网签率16.42%，109套房源被锁

2024年6月20日，中海翠湖玖章拿到了5栋楼的预售许可证，由于5#是现房销售，未取证。

拿证的5栋楼一共256套，为10层和11层洋房，但得房率不高：1#得房率79.35%、2#得房率79.08%、3#得房率79.15%、4#得房率79.57%、6#得房率79.4%。

一般而言，洋房得房率在82%，算比较正常。

截至目前，中海翠湖玖章供应256套房，网签42套，成交均价7.75万元/平米，成交金额4.74亿元，地价覆盖率16.42%。

花姐查了查，中海翠湖玖章其实卖得并没有那么糟糕，它还预订了105套。和网签加在一起，共计卖出147套，去化率57.42%。

不过，有一个奇怪的现象，剩余109套房被锁定，显示“不可售”。

难道它停止了网签？这是一个谜。

如果把5#现房的66套房加总，中海翠湖玖章尚有175套房没卖，货值约20亿元。

中海翠湖玖章的表现一般，但它东边4公里的颐和澐颂却卖得很好：2025年3月开盘，供应752套，网签416套，均价9万元/平米，成交总金额48.26亿元。

实际容积率从1.8升至2.18

和颐海澐颂相比，同在海淀，相差区区4公里，中海翠湖玖章售价低了14%，但去化还不尽如人意。

它的问题出在哪？主要有两点：

1、先观复周边环境

A、不临地铁。距离地铁16号线屯佃站和稻香湖路站，都约2.2公里，不远不近。

B、周边比较荒凉。南面一路之隔是创客小镇，北面是荒野，往东2.2公里是六里屯垃圾填埋场。

2、再观复自身规划

A、北低南高。它一共规划了6栋楼，南面三栋都是11层，北面三栋从西到东分别是10层、10层和11层。

由于每栋的正负零是同样的高度，因而它整体上呈现“北低南高”的格局——这点像香山樾。

B、北面退线20米。它退线20米，意味着占地面积损失了4400平米，令中海翠湖玖章的实际容积率，从1.8上升至2.18。

这导致楼间距太密，楼间距系数比只有1.65，没有达到最低标准1.7。

花姐猜测，它退线有两个原因，一是北面规划有住宅，不能靠得太近；二是，为了中心景观，把消防通道设在北面。

中海翠湖玖章也有一个优点，南面和南面北公园包围，令第一排房子没有临马路的困扰。

它的户型中规中矩。只送了飘窗，140平米和145平米大门直冲卫生间；167平米户型不多，南向做到了四面宽。

谁为失误拿地买单？

卖得不好，改名只是其中一招。

最近，有传闻说，中海翠湖玖章的售价现在跌到了6.5万元/平米。它的楼面价为6.3万元/平方米。

从已网签的42套房看，中海翠湖玖章的房价确实一路走低：

2024年6月，网签4套、均价8.04万元/平米；2024年9月、10月网签10套、均价7.8万元/平米；2024年11月，网签4套，均价回到8.01万元/平米。

到了今年3月，网签3套，均价跌破7万元/平米，为6.796万元/平米；2025年4月，网签3套，均价为7.58万元/平米。

一年来，中海翠湖玖章的网签均价为7.75万元/平米，只比楼面价高出1.42万元/平米，亏损已成定局。

在花姐看来，这次更名，可谓一柄双刃剑。

如果提高装修标准，意味着亏损会进一步加大，后期提价也很难。

如果不增加装修标准，势必会影响中海地产精心打造的玖章系品牌——高端住宅产品线。

中海的玖章系，在北京的表现一般。目前，在石景山还有一个中海长安玖章，由中海新城打造，于2024年9月开盘，供应180套、网签74套、均价7.7万元/平米。

当然，做生意，难免有赚有赔。对于拿地失策导致降价压力，中海地产北京公司某领导，在近期的一场媒体见面会上，也有过坦诚。

他认为，位置不佳的项目出现滞销，降价回笼资金的操作无可厚非；但对于核心地段的项目，中海地产一定是要保证利润的。

回到中海翠湖玖章身上，了解它的历史后，确实有点特殊。中海地产助理总裁、北部大区总裁付熙嵬，以及中海地产北京公司总经理倪健刚，似乎不该为它担责。

只是改名后能否换回顺销，只能交予时间来验证。

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