深圳楼市“大礼包”落地首日：观望的客户开始入场

接力京沪，深圳在9月5日深夜祭出重磅新政，不仅限购范围缩小至福田、南山及宝安区新安街道，有部分区域则直接退出限购，政策力度超出市场预期。

嗅觉灵敏的深圳购房者快速行动起来，咨询、看房，第一时间走向各个案场。截至6日下午，多位受访项目都表示来访量较往常增加了10%以上，感受到客户信心的明显提升；更有受益于新政获得购房资格的客户直接下单签约。

业内认为，此次深圳的政策调控更加“精细化、市场化”，在历经了过去约一年的修复调整后，现阶段市场基本面及预期相较去年要好，此次政策的及时落地，有效提振了市场信心，随着政策显效以及企业推盘积极性提升等，有望推动市场持续修复，驱动成交量稳中有涨。

市场已有积极反馈

大力度新政释放之后，市场立刻给出了积极的反馈。深圳中原龙华坂田K区区域董事谢东来负责龙华片区内多个新房项目代理和二手房交易。新政出台后，他第一时间接收到了来自市场的直接反馈。

“昨天政策出了之后，我们对接的各个开发商项目群一下子就嗨起来了，积极推进，释放信息。”谢东来告诉记者，多个一手楼盘的客户量比前几周有所改善，有项目一早上发出了三个成交喜报，“过去一周都卖不了几套”；二手房的客户咨询量是在慢慢上涨，而业主的咨询量增长更加明显。整体来看，新房和二手房整体来访比过往大约多了两倍。

位于深圳光明的某项目相关负责人表示，“今天人变多了很多，之前在观望的客户，赶到周末也主动来看房了。”而附近竞品项目恰逢加推，现场更为火爆。

位于龙华区一项目营销负责人也明显感受到了市场信心的提升，“在‘金九’之前政策释放出来，一直在犹豫中的客户现在也愿意到市场上面去看看。”截止到6日下午，他所在项目的来访量相较于上周大约上浮了十几个百分点。

身在福田区的金地环湾城项目，虽然不在新政的直接利好范围内，仍是限购两套，但政策释放的积极信号被客户精准捕捉到了。“我们项目处于持销期，过往周均来访量大概是150~180组客户，今天还没结束，但预计整体来访可以有10%~20%的增幅。下午案场已经是满员的状态。”

上述项目负责人表示，作为一个单价在10万元以上的改善项目，买家资金实力比较强，也会兼顾自住和投资的双重属性，出手与否更多的是与对市场的整体预期相关联。“跟客户交流的过程中能感觉到客户的信心有所提升。”

值得一提的是，由于限购范围松绑，罗湖区、宝安西乡街道不再限购，直接释放出了一波新的“房票”。

有深圳当地中介人士透露，有客户在5日晚上前来咨询，属意罗湖区，原本没有购房名额，但新政之后直接“天降名额”，6日上午就直接来签约了。另据某大型连锁中介机构内部人士称，罗湖区有多单签约成交，不乏外地来深客户，“截止到目前，我们已经把明天的目标都完成了”。

限购区的二手房市场则相对冷静些。有在深圳从事豪宅买卖和租赁业务的业内人士表示，目前核心区仍保持限购，暂时没有感受到客户方面的动作。不过，也有福田区的中介向记者透露，有学位需求的刚需客户前来咨询的比较多，“家里有小孩马上要上学或两房换三房的客户群体是主体，投资类的客户比较少。”

多位受访业内人士均表示，当前还处于政策的解读和宣传期，市场和客户都需要更多的时间反应和消化，反映到成交上大概还需要1~2周的时间来观察。

“金九银十”已在路上

深圳此次的重磅新政被业内普遍认为超出预期，最受市场关注的莫过于对限购政策的松绑。

根据新政，深圳的限购范围大幅缩窄，此前的罗湖区、宝安区的西乡街道已不在限购范围内，目前仅剩下福田区、南山区和宝安区新安街道仍执行限购，即户籍家庭限购2套，非户籍家庭满1年个税/社保可购买1套。

在其他六区内，深圳户籍购房不限套数，外地户籍亦可购买两套房。此外，盐田区、大鹏新区不再审核购房资格，彻底限购放开。

在广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉看来，此次深圳限购松绑的力度大，外围区域退出限购则略超预期，这一举措源于当前的市场压力。近来深圳楼市调整幅度较大，例如二手住房价格下跌持续时间长，自2021年5月起至今已达4年之久；同时，土地市场也较为低迷。

在当前的时点出台超预期的限购松绑政策等一揽子政策，又将给深圳楼市带来怎样的影响呢？

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，7、8月时市场上关于政策的传闻很多，但始终未能落地，无论是开发商还是客户，观望情绪浓厚，如今的政策出台可以有效提升市场信心，加快开发商推盘节奏和客户入市意愿，带动市场情绪，刺激需求释放。

从政策内容看，邹少伟认为，分区调控、逐步放开依然是主要方向，深圳的核心区仍旧保持一定门槛，防止炒房。非核心区基本放开，意在吸引外地客户，增加有效需求；同时加快非核心区去库存，稳住非核心区价格。

李宇嘉也认为，此次政策调整，一方面释放看好未来的需求，即经过前期充分调整，部分人群认为价格已经到触底、探底的阶段，此类刚需有望得到释放；另一方面，退出外围限购，可能吸引周边珠三角或广东其他城市，甚至其他城市的购房群体前来买房。叠加“金九银十”的到来，外围区域的去化预计会比较明显，新房交易有望告别前期的低迷态势。

此外，房贷利率不再区分首套二套，二套利率明显降低，有助于改善需求释放。邹少伟提到，近两年，深圳改善产品成交占比逐年提高，成为市场复苏的关键力量。随着对改善客户支持力度加大，改善性需求将占据越来越重要的地位。

深圳贝壳研究院院长肖小平预计，新政力度之下，相信9月的成交量一定会出现明显的增长，很可能超过50%，“金九银十”已经在路上。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，一线城市相继落地楼市新政，预计短期更多城市将继续跟进支持政策，9月进入传统“金九银十”，随着政策显效以及企业推盘积极性提升等，市场活跃度有望好转。