开盘突然遭遇滑铁卢！上海这个新房麻烦大了？

这个新房开盘突然遭遇滑铁卢！是不是麻烦大了？

淞南是宝山开发比较早的一个板块。

多年来淞南以老破小住宅为主，区域城市界面陈旧，品质住宅非常稀缺。

本地改善客群往往跑到隔壁杨浦的新江湾城，板块市场对优质新房的需求长期被压抑。

近年来，伴随地铁18号线二期的建设和大吴淞地区整体转型的推进，淞南迎来了城市更新的重要契机。

其中淞南居民期盼已久的18号线二期（长江南路站-大康路站）今年底就要开通初期运营：

本期我们评测的招商序项目距离18号线二期的长江西路站仅260米左右，是一个妥妥的地铁盘：

而大吴淞是上海近年的新规划和大规划，其中规划的核心区就在淞南。

大吴淞未来要是建成了，将是宝山第一城市界面，也是宝山能级最高的城市公共活动中心，会极大地推动淞南腹地工业区转型：

正是在这一背景下，招商蛇口打造的全新项目——招商序，应运而生。

招商序的产品设计有很多亮点。

“序”产品线是招商蛇口旗下定位高端的住宅系列，强调建筑美学、产品力与生活方式的融合。

这个新房项目主推100-115㎡三房及143㎡四房户型。

整体设计方正，功能分区清晰，满足了刚需、改善多种需求。

其中112m²、115m²、143m²的多个户型都是飞机户型+转角飘窗的设计，很切合市场主流：

值得一提的是，招商序还采用了市面上备受追捧的“三阳台”设计。

以112m²户型为例，书房、客厅、次卧各有一个阳台：

三阳台的功能优势非常大，拓展了空间、提升了实用率。

三阳台可作为卧室或客厅的延伸空间，封闭后增加室内使用面积，尤其适合小户型。

像上述的次卧阳台还可以改造成一个书房，或是衣帽间、休闲区，整个空间利用率变高了。

三阳台还带来了一个更好的采光与通风效果。

阳台通常配备大面积玻璃窗，相比飘窗采光更充足，封闭后仍能保持良好通风，改善室内采光和空气流通。

三阳台使得整个户型的功能分区更加灵活。

不同阳台可以承担不同功能，如生活阳台用于洗衣晾晒、景观阳台用于休闲观景、储物阳台用于收纳杂物，满足多样化生活需求。

三阳台提高了房屋使用率，招商序得房率在90%以上，舒适度拉满。

当然了，招商序还配备了标准会所和泳池。下沉式会所和泳池实拍：

可以看出，招商序意图以全面升级的产品力，重新定义淞南的人居标准。

这么好的新房项目，在前两期开盘都能认购满，很好卖：

一期今年5月20号开盘161套房160组参与摇号；

二期6月28号开盘94套房112组参与摇号，这两期开盘，销售宣称去化都接近9成。

但是到了今年8月26号三期开盘，96套房只有47组摇号，销售热度断崖式下滑，突遭滑铁卢！

为啥招商序的新房没有以前好卖了？

首先我觉得最大的原因是，存量购买力短期耗尽，后续需求难以接续。

淞南板块商品房供应断档长达十多年。

上一个新房项目还要追溯至2012年的三湘海尚城和2014年的保利悦庭。

招商序的入市，恰好引爆了积压已久的本地改善需求。

但这种需求属于“存量释放”，一次性就释放完毕了，具有不可持续性。

淞南主要是市区过去的动迁户，不是宝山本地人，这部分购买力是有限的。

宝山本地家庭置业倾向于配套资源更丰富、地段认可度更高的淞宝，有钱的买上海长滩去了。

招商序前两期快速去化实际是透支了区域有限的购买力，导致三期房源需求动能不足。

招商序区域图和沙盘

其二，招商序所在的板块地理位置偏东北，加上配套欠缺、环境有硬伤，难以吸引外区客群。

淞南地处宝山东北隅，目前项目依赖的地铁还没开通，自驾到市区的通勤效率也不高。

更关键的是，项目周边商业配套严重不足：

招商序旁边的商业很拉垮，祥腾生活广场商业几乎停摆，电梯都不转了，一副破败的景象。

这里残存的几家餐饮店都沦为了外卖小作坊，只剩下外卖员在商场里面穿梭：

招商序对面的商场保利悦活荟原先经营就不善，现在换了一家运营商正在重新装修，还没开业：

此外，项目周边不利因素较多，非常临近加油站和高压线，我用一张照片拍全了：

项目旁边的长江西路本来就是大车穿梭，未来还会高架化，带来的噪音与社区割裂问题同样不容忽视：

长江西路上的大车

这些硬伤极大削弱了招商序对市区外溢客户的吸引力，客群来源高度依赖于本地的内生型市场。

其三，区域产业能级支撑不足，没法给招商序提供强大的购买力支持。

就当下来说，淞南的产业基础还是以传统工业区为主。

虽然有大吴淞转型的宏伟规划，十里画卷园很美好。

但像这种超大规模的城市更新和产业导入周期是比较长的，没有个二十年很难成型。

在转型的号召下，淞南现状的产业动能在减弱，加上未来规划兑现比较缓慢。

导致区域没法为高端住宅市场提供持续、强劲的新增购买力支撑，自然越来越不好卖了。

淞南的工业区现状

另外杨浦、虹口对淞南的外溢也没有那么强，带来的购买力增量不大。

今年上半年上海16区GDP战报已出，虹口、杨浦依旧处在市区垫底的位置：

其四，项目的定价有些偏贵。

招商序的新房均价是6.82万元/m²，相对周边的次新二手房贵很多。

三湘海尚城、保利悦庭的二手房成交都在5万多，新房招商序贵了1.3万元/m²左右。

而周边的老破小都在3字头，仅是新房价格的一半。

常言道，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

现在市面上的很多新房不好卖，就是价格太贵了。

对比周边的次新房，招商序的新房是有些偏贵的。

那么，招商序适合哪些人买呢？到底值不值得？未来二手房是否能卖上价？能否增值保值？

很明显，招商序是一个典型的“区域性改善产品”，目标客群非常清晰：

即长期生活于宝山淞南、饱受“老破小”居住困扰、迫切希望在本区域内完成住房升级的本地家庭。

对于这类购房者，项目凭借其领先板块的产品力，是一个不错的自住选择，买过来很香！

但是，从资产配置和保值增值的角度来看，需要高度谨慎。

首先，淞南这个板块的二手房流动性有一定欠佳。

板块以老破小为主流产品，整体房价天花板受到了很大的压制。

工业区环境和区域地理位置相对封闭的购买力，都影响了区域二手房的流转速度。

招商序未来流入二手房市场时，将同样面临整体环境的制约，客群覆盖面窄、出手难度较大。

淞南板块的老破小

其次，历史的涨幅已经预示了这个板块增值潜力非常有限。

招商序周边的二手房2020-2022年的涨幅都很低：

保利悦庭从6.1万元/m²涨到7.8万元/m²，只涨了27.8%，涨幅相对大盘非常偏低；

三湘海尚从5.57万元/m²涨到7.2万元/m²，仅涨了29%，涨幅也是跑输了。

现在这些二手房都跌回了2016年，说明这个区域的房产增值性和抗跌性相对较弱。

紧邻招商序的三湘海尚

再者，北上海还有很多分流选项。

比如共康，交通效率比淞南更好，新房和二手房价格比淞南更便宜。

淞南的18号线、3号线能级都不如1号线。

如果同样是到人广的话，共康能直达人广，而淞南的招商序项目要在长江南路（18换3） 、虹口足球场（3换8）共换乘两次。

共康的次新房大华公园城市成交价在6万元/m²以下，几乎比招商序便宜了1万元/m²。

共康的新房大华公园柏翠6.5万元/m²，也比招商序便宜。

可见招商序在区域竞争中并不占优，产品具有一定的替代性。

最终的变量，系于大吴淞规划的落地。

除非“十里画卷园”等规划能超预期快速推进，成功引入高端产业与人口，彻底改变区域能级。

要是大吴淞落地了，区域的购买力就能从内部变强，区域房产也更容易增值保值。

但这存在极大的不确定性，周期漫长，普通购房者可能等不起，不建议单纯地去赌这个利好。

结论与建议

招商序是一个为淞南本地改善者定制的产品，自住看好，投资看空。

这个项目适合追求当下居住品质、计划在本地长期自住的家庭。

但如果要追求资产的增值、良好的产品流动性或看重投资回报，北上海和全市范围内都有比招商序更优的选择。

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