房地产是不是还会继续下滑？

房地产是不是还会继续下滑？每年的“金九银十”来了，那有房子的人该不该“出逃”呢？在传统的房地产淡季中，四大一线城市呈现出不同表现，这些表现又给我们哪些提示？我们先来了解一下整体情况，再谈谈我的三个观点，欢迎大家先点赞关注。

刚过去的8月份，一线城市的表现并非一致。在传统的暑期淡季里，北京、上海出台刺激政策，成交出现放大回暖迹象，深圳市场似乎在触底，而广州成交放缓。

据统计，四个一线城市8月份新房和二手房成交总量规模超过4.5万套，成绩可圈可点。上海以19912套二手房成交领先，北京政策效应持续释放，深圳的库存压力和广州的价格调整成为市场焦点。

咱们具体来看一下数据：

• 北京：政策向五环外释放改善性需求为主导。二手房网签13331套，环比7月份增长4.28%，但同比去年8月份下降7.19%。新房住宅网签3135套，环比增长8.28%，但同比下降40.9%。新房供应量减少和政策力度不大，猜想可能是主要原因。

成交的套均面积120平方米，显示中等改善是需求主力。五环外限购刚刚取消，政策效果有滞后性，二手房挂盘量增加2000多套。价格方面，核心区的西城、海淀价格坚挺，而通州、大兴等区域出现价格调整，商转公政策受益人群十分有限。

• 上海：外环外彻底放开，政策立竿见影。8月25号，上海六部门联合公告，外环外买房限购松绑，首付降低，公积金额度提升等，直接刺激成交。上海人敏感性高，二手房咨询量立刻增长15%，新房浏览量增加19%，周末单日成交破千套。上海8月份成交数据亮眼，新房成交突破1万套，达到10365套，遥遥领先其他三个城市，改善型项目热销。

上海高端盘向来不缺亮点，值得注意的是，上海二手房累计成交19912套，接近2万套网签量，在传统淡季展现出强劲活力。小阳春之后曾四连跌，8月份实现反弹，但价格不太理想。8月份成交均价51712元每平方米，同比下降超过8%，价格基本回到2017年初水平。为啥外环放开？区域化压力所致，不过核心区优质楼盘表现依然稳健。

• 广州：刚需托底，改善补位。新房市场成交4662套，同比下降16.6%，均价3.52万元每平方米，环比增长2.8%，属于微涨。二手房市场网签8120套，环比降2.9%，某远郊大盘价格跌幅超过20%，但全市今年前8个月累计成交7.4万套，同比增长7.6%，以价换量效果明显。

• 深圳：淡季在筑底，政策预期在升温。先看新房市场，8月份新房网签3309套，成交均价5.9万每平方米，但认购量逆势增长12%，显示前期积累的需求开始释放。部分热盘开盘去化超过80%，印证优质项目仍有吸引力。二手房网签量连续6个月稳定在5000套以上，8月份录得5267套，同比增长12.8%，成交均价和新房基本持平。

我们注意到，虽然深圳在政策刺激方面无动作，但价格指数在连续数月下跌之后，跌幅收窄，明显反映出市场出现底部特征。后期若有政策、金融等有效措施，市场将会在年底稳定。

对今后的三点猜想：

• 第一：股市的启动和活跃，将逐渐把正面信心传导给整个社会。我们曾预测，如果股市有3个月向好，就会传导到房地产市场。预计今年国家不断加大货币投放，对消费、就业、基本建设和科技发展的持续促进，相信有利于一线和强二线市场信心。

• 第二：房地产市场调控政策效果在持续释放。北京五环外、上海外环外政策低首付叠加公积金贷款支持，标志着7年前房地产严格调控政策基本解除，只留一点尾巴。政策见效有滞后期，所以预计随着开发商和二手房业主价格松动，叠加降息预期和“金九银十”旺季，今年一线城市成交一定会优于去年。北京、上海、深圳核心区价格有望稳中微升，近郊项目逐步企稳，广州还需一段时间观察。

• 第三：强二线市场将紧跟一线市场动态，有望年底完成回调，明年上半年出现向好趋势，但主要集中在这些城市核心区。城市规模过大、供应量过剩的城市，郊区市场将处于长期恢复过程。三线以下城市有待观察。

我对买房人的建议：现在的市场乍暖还寒，建议出手要特别谨慎。面对分化的市场，优质且被低估的房子不少。改善型换房将是未来长期需求。投资必须关注核心区域优质项目以及政策窗口期。而开发商们，传统刚需产品需快速去化，要大力开发优质产品结构，以应对市场变化。