房价失守！深圳楼市，终于坐不住了！

作者：余飞

01

深圳楼市，坐不住了

距离北京放松调控，深圳足足晚了近1个月，终于还是坐不住了。

9月5日深夜，深圳发布了楼市新政。从力度上来看，稍微比京沪大一些。

政策内容不长，下面提取几个关键点：

第一，罗湖、宝安西乡街道被踢出了核心区。盐田、大鹏被踢出了外围区，变成了远郊区，从调控角度来看，和深汕一个级别。

从另一个层面来看，深圳的这份新政将深圳分成了三个圈层：

核心区，南山、福田、宝安新安街道。

外围区，罗湖、宝安（除新安街道）、龙华、龙岗、光明、坪山。

远郊区，盐田、大鹏、深汕。

这次政策调整，南山区、福田区、宝安新安街道仍维持原来的政策不变，也即非户籍人口在核心区买房，仍需要1年社保，限购套数。

罗湖与宝安西乡街道，以及龙华、龙岗、光明、宝安其他区域、坪山这些区域，有条件的不限制套数。户籍人口和有一年社保的非户籍人口，可以不限套数。没有一年社保的非户籍人口，可以买，但限购两套或1套。

盐田和大鹏，则效仿深汕合作区，取消调控，外地人可以随便买。

第二，单身与家庭购房同权。

之前细分了单身与家庭。现在一视同仁，意味着 户籍单身人士、缴纳了深圳1年社保的单身人士，可以在核心区买2套。

第三，不再区分二套房和首套房。

也即买二套房和买首套房的首付比例、贷款利率都一致，相当于对二套房降了首付与利率。

这是抄了上海的作业。

乐有家计算了一下， 按照深圳现行利率，则首套二套利率均为3.05%。

此前二套利率3.45%，直接利好改善型需求。 购买二套，总价800万的房产，贷款30年，等额本息支付，利息可省51万元。

02

放松背后，深圳房价已失守

无论是放松时间节点，还是放松力度来看，深圳都很不像深圳，不像当年那个敢为人先、冲锋在前的深圳。

之前大家预测的是，深圳外围区完全放开，核心区允许非户籍人口不设条件地购买一套，从文件内容来看，都不及预期。

从深圳房地产当前的表现来看，放松力度不应该如此。

从成交量来看，无论是一手住宅还是二手住宅，与房价波动的两个节点一致，都是在去年10月份开始攀升，在今年4月份下行。

新房成交量7月份开始，再次跌破3000套。二手房从5月份之后就跌破了5000套的荣枯线。

房价方面，则再次失守6万元。

乐有家公布的数据显示：

7月，深圳二手房成交价格，再次跌破6万，跌至5.93万元/平方米。8月份虽有些许上涨，但仍在6万元以下。

这是深圳房价去年以来第二次跌破6万。第一次是去年7月份，跌至5.92万元/平方米。

去年8月、9月份进一步下跌至5.87万元/平方米。

之后大家都知道，四季度四大一线城市集体开启强力救市模式，效果立竿见影，深圳也率先启动，去年四季度初，也就是10月份，再次回到6万以上。

直到今年4月份之后，才再次进入下跌通道。

这一点，国家统计局公布的数据也可以呼应。

去年9月份末一线城市大招救市之下，深圳新房止跌上涨，上海二手房止跌上涨，北京二手房止跌上涨。

11月份深圳新房二手房齐涨，齐涨势头一直维持到今年3月份，4月份再次进入双跌模式，5月份、6月份、7月份跌幅扩大。

制图：城市财经；数据：国家统计局

7月份四大一线城市二手房价格环比跌幅均位居全国前十，其中北京跌幅第二，广州第四，深圳第六，上海第七。

格隆旗下的勾股大数据梳理的最新数据显示，一线城市的房价整体跌回到了八九年前：

当下，一线城市中的北京房价下跌了30.7%，跌回到2016年8月；上海房价下跌31.6%，跌回2016年3月；广州房价下跌33.9%，跌回2017年2月；深圳房价下跌39.6%，跌回2016年6月。香港最惨，房价跌回了2015年2月。

北上广深港尚且如此，遑论其他城市。

2021年进入的全面调整，是一个群体现象。

这场调整的本质，是市场对房价德不配位的反馈。

这一轮调整是全面的、深度的，在大周期面前，谁都得服从，谁都无法置身事外。

本号早就说过，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。

对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项，区别只是回调幅度的大小而已。

而且，短期内没有看到停下来的迹象，甚至从4月份开始，全国房价再次进入了调整深水区。

国家统计局披露的数据显示：

2025年4月，新房价格环比上涨城市数量为22个，较上月减少2城；下跌城市有45个，较上月增加4城。二手房价格方面，有5城房价环比上涨，较上月减少5城；下跌城市64个，较上月增加8城。

2025年5月，新房价格环比上涨城市13个，较4月份减少了9个；下跌城市53个，比上月增加了8个。二手房价格环比上涨城市3个，较上月减少了2个；下跌城市67个，较上月增加了3个。

2025年6月份，新房价格环比上涨14个，较5月份增加1个。下跌城市56个较5月份增加3个。二手房环比下跌城市69个，较5月份增加两个，仅西宁一城上涨。

2025年7月，新房价格环比上涨城市6个，较6月份减少8个。下跌城市60个，较6月增加4个。二手房环比下跌城市68个，较6月份减少1个，仅太原上涨，西宁持平。

楼市不仅是经济现象，也是社会心理的投射。

过去二十年，中国人习惯了“买房即财富增值”，房子承载了太多功能，如居住、教育、养老、投资、甚至社交。

但现在，这个逻辑正在被重塑。

有人说，房子正在“脱金融化”，这其实也让社会回归理性。

年轻人不用再背上沉重的房贷，就能拥有更多元的人生选择；城市发展也不必过度依赖卖地收入，可以把更多精力放在产业升级和公共服务上。

当然，转型期的阵痛不可避免。

有人可能会因为房价下跌而感到焦虑，有人会因为房产变现难而受困。

但长远看，这或许是中国楼市必须经历的一次“脱胎换骨”。

03

效果预测：刺激短期，长期无效

本号认为，这一轮京沪深的放松，效果仍会遵循过去四年规律：短则一个月，长则一个季度。周而复始。

本号多次强调过，这一轮调整不会那么快结束。

尽管目前全国房价已经连续调整了三年多，但在房价调整的同时，大家的收入也随之调整。

过去几年的大环境下，民众的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。

我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。

总结下来就是：

第一，宏观经济周期、宏观大环境以及关税大战、全球局部战争带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。

第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。

第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。

一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。

更为关键的是：

第一，现在市场再次进入了调整深水区，观望再次成为主流。

第二，观念转变。

年轻人不愿再为高房价压上余生。

这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。

钱的终极功能，不是用来买物，而是用来买清闲，买自由空间，买不被定义的人生。

而不是买后半辈子的房贷，买不敢请假、不敢生病、不敢懈怠的桎梏。

第三，杠杆率不同。

上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的6个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。

2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。

来源：国家金融与发展实验室

第四，人口形势不同。

人口已经三连降了。

2021年，中国人口增量创新低，2022年正式见顶开始负增长，当年减少了85万人，2023年加速减少，减少了208万人。

2024年，继续减少139万人。

人口下降，首当其冲的便是楼市。

因为人口是楼市短期、中期、长期的决定性因素。

以上四点，就是连续三年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，而且效果越来越短的根本原因。

本号之前多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。

要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。

无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。

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