深圳再发新政，“脱光”在前方

9.5深夜，深圳发出了市场7月以来高度期待的房地产放宽政策，距离去年9.29新政大约过去了接近1年时间。

这次的政策放宽，仔细对比的话，要比去年5.6新政的力度更加强劲。

我下面把本次政策的核心内容，与2024.5.6新政做一个比较，这样才能更好的匡算出政策释放出来的潜在新增需求量：

一）本次新政在居民家庭购房方面的核心内容：

1、符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。

2、无法提供自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房限购2套。

3、在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。

4、成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。

和202.5.6政策比较，变化在以下方面：

1、限购区域大幅放宽。去年政策，深圳限购区域包含：罗湖、福田、南山、宝安（新安街道、西乡街道），此外有条件放开限购——深户家庭及1年社保非深户限买1套。本次，罗湖、宝安西乡街道不再限购，限购范围继续缩小至福田、南山、宝安（新安街道）三处。此外，盐田、大鹏两区“不再审核购房资格”，意思就是全部取消限购，本地人外地人“随便买”，全国放开。在去年政策中，这两处还是有条件放宽。

2、限购人群历史性放宽。去年政策，深圳对放开居民家庭还是有保留，深户二孩及以上家庭才能在非限购区多买1套，1年社保非深户家庭可在非限购区买1套。本次政策，取消了子女数量限制，只要是深户，可在非限购区“随便买”，以及1年社保非深户也可如此，只要1年社保，就可在非限购区“随便买”。这是一个历史性的调整，意味着自2010年起执行的最高2套限购政策，开始正式退出历史舞台。

3、成年单身者视同家庭。这个是被低估的政策变宽，在过往长年的政策执行中，深圳的单身人士有两大要求——必须年满35岁（即便是申请可售型保障房也要年满30岁）、最多只能买1套。考虑到深圳的单身人群规模，这压抑了相当数量的购房需求。这次新政，最重要是放宽了对单身人士的年龄限制，只要成年就可以比照家庭条件执行——在非限购区最多可以随便买、在限购区最多可以买2套。预估这部分的放宽，可以释放出相当的潜在新增需求量。

二）本次新政在企事业单位购房方面的核心内容：

企事业单位可在本市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在本市其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。

逻辑同上，和2024年政策相比，主要是剔除了罗湖和宝安西乡街道，除了在福田、南山、宝安新安街道这三处购房要有上述三个条件，在其它所有地方，企事业单位也是“随便买”。至于是不是“解决员工住房需求”，没有表述说要进行核查。

这个变化不大，核心就是解放了两个区域，预计释放出新增的企事业单位需求量一般。

三）本次新政在限贷方面的核心内容：

各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

在此之前，深圳首套房实际利率为3.05%，二套房实际利率3.45%，相当于对购买二套房减掉40个基点，可以省点钱，但对于存量二套房无意义。但是，这里没有谈到首付的问题，深圳至今未跟进央行的部署——关于首套二套房首付，统一下调到15%。

乐有家的表格做得详细，大家收藏参考。

以上来总结，我的看法如下：

1）深圳紧跟京沪的动作。我在先前的文章中谈到，6月以来楼市短期“破位”下跌《》，意味着7月底的政策放宽会出台。看数据，7月依然很差，8月统计局数据还没出来，但会更差（前面一些文章已经谈过了）。政策来的比我预想得迟了1个月，但还是来了——北京在8.8发出新政，五环外不限购，上海在8.25发出新政，外环不限购。一线城市排着队脱，本次是深圳脱（广州已经全脱光了，不用再脱了）。所以，统一说起来，这是国内新一轮房地产政策的刺激来临，意图依然是在“止跌回稳”。

2）政策比先前更强劲，对照前面的政策来看，本次政策力度前进得相对还可以，比之前的力度其实还更猛一些，能够在短期释放一些需求量出来。表现在限购解除开始向都市核心区扩散——罗湖、西乡解除，边缘区域开始“全脱”。还表现在对于购房人群的大面积“扩容”，政策越来越“一视同仁”的放宽。细节上看本次政策的受益者，最受益的区域应当是西乡，其次是罗湖，放开了限购。最受益的人群之一是深户0-1孩家庭，以及1年社保人群，非限购区可以“随便买”，预计这部分释放的需求量会多一些。当然，若论最受益的群体，我投票给单身群体，这个需求在过往的历史中，压抑得太厉害了。会有一些人释放出来，开发商要抓住这一波营销，尤其是低价中小户型单位。

3）大逻辑依然是“优化”。与先前比政策更强劲，但是，站在市场事实以及市场预期来看，整体上评价，本次政策依然算不上什么“大级别”，政策的大逻辑没有改变，依然只是政策的“优化、优化、再优化”。但市场的期待是，第一步，一刀切、不区分的全面解除所有限制政策，第二步，推出更大力度的刺激政策。所以，客观评论，相信它对市场会有一个边际拉动效应，但会和去年一样是一个短期化的表现，不可能扭转本地房地产市场出现方向性的改变（边际效应递减是评判本轮多次楼市刺激政策的重要思路，鉴于政策都是在前期政策基础上的“优化”，必须要去“计算”新增刺激才能厘清市场真实走向）。

4）东部随便买预示“脱光”在前。盐田大鹏随便买，这个我是很有话讲的。2023年我去参加过盐田的房地产研讨会，会上我明确说，盐田1年卖了200套二手房库存却高达2万套，必须立即全面取消所有限制政策，领导貌似很不高兴，我也懒得再说，事实会教育所有人。我当时的判断也不仅是针对盐田，而是全深圳，调整以来，我参加过多次深圳官方组织的房地产研讨会，几乎每一次我都在呼吁：深圳应该立即全面取消所有限制政策，即便是全面取消深圳房地产都起不来（但可以延缓下跌的速度，以及它给到房奴家庭带来的财富灭失的痛感）。今天东部的脱光，我认为再次强调了我的这个判断：所有的限制政策早晚都会全面解除，房地产收缩性政策将彻底退出历史舞台，不仅是深圳，全国都是，迟早要来，早一天全解除，市场信心能早一天恢复。

本次“优化”之后，深圳房地产还存在如下政策：首付比例，二套房还是20%，这个调整不调整意义不大；利率，这个意义重大，3.05%虽然已经比之前的6%低很多很多，但还是会降，我们将见识到有史以来最低的房贷利率；限购还没有彻底退出，还有仨区域在“负隅顽抗”（难道它们跌得不多吗哈哈），也许到明年除了香蜜湖、深圳湾画个圈其它就全解除了；社保未满1年的新深圳人，还在买房上有所限制，这个东部已经打了个样，“脱光”在前方了。

翘首以盼。

对于必须要卖房子的童鞋，我认为可以趁这个机会实现一个更稳妥的价格。而对于要买房子的刚需童鞋，可以观察一下本月16-17美联储的降息决议，也许会对本月20日LPR是否下调提供一个线索。

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