上海8月二手成交飙了，这波热度能烧多久

最近上海中介的朋友圈快被刷爆了 ——8 月二手房网签量冲到了 19912 套，离 2 万套大关就差临门一脚！同比去年涨了 11% 还多，更猛的是 8 月 30 日那天，单日就成交了 1103 套，创下三个月来的新高。这数据一出来，不少人都在问：上海楼市是不是真的热起来了？那些观望了大半年的房东，是不是又要开始坐地起价了？

先给大家算笔直观的账：8 月前三个周日均成交也就 600 套左右，可 8 月 25 日 "沪六条" 新政一落地，当周日均成交直接蹦到 710 套。就像超市突然宣布晚间全场八折，原本慢悠悠挑货的顾客瞬间就挤满了货架。房产交易热线更夸张，新政发布后 4 小时，接听量比上周同期翻了一倍还多，接线员小哥估计都忙得喝不上水。

这波热度绝非偶然，全靠政策工具箱里的 "组合拳" 发力。最猛的一拳是外环外限购大松绑：沪籍家庭和缴满 1 年社保的非沪籍家庭，在外环外买房居然不限套数了！以前卖家想换房，必须先把手里的房子卖掉才能再买，现在好了，看中新房直接下单，置换节奏快得不是一星半点。就像你换手机不用先卖掉旧手机，直接买新的回头再处理旧的，底气足多了。

信贷政策更是精准滴灌。二套房商贷利率最低能降到和首套一样的 3.05%，一套 500 万的房子，月供能比之前省出大几百块。公积金政策更贴心，余额能直接付首付还不影响贷款额度，买绿色建筑的话，首套房最高能贷到 216 万。这相当于给购房者的钱包开了个 "双通道"，首付压力小了，贷款额度还高了。

不过老观众都知道，上海楼市从来不是铁板一块。看看历史数据就明白：2021 年成交量暴跌，2022 年跌到 15.8 万套的谷底，2024 年又反弹到 24.2 万套。这十年就像坐过山车，2016 年创下 37 万套的峰值，之后起起落落，但有个规律始终没变 —— 政策一松就热，收紧就冷。

最像现在的是 2024 年 5 月 "沪十条" 出台后，6 月二手房成交量直接飙到 2.6 万套。但那次热度主要集中在中环内，徐汇、静安这些核心区涨了 20% 多。而这次不一样，链家数据显示，外环外成交量环比涨了 20%，宝山、嘉定、青浦这些地方成了主力。这说明政策精准打到了刚需和改善家庭的痛点上，毕竟外环外的房子总价更低，新政红利更明显。

市场热起来，最直接的变化就是中介又开始忙起来了。以前是中介追着房东问降价，现在不少外环外的房东悄悄撤了降价牌，有的甚至加价 5 万 10 万试探市场。但别以为所有房子都好卖，市区老破小挂牌半年没动静的照样一大把。这种分化特别明显：同是二手房，带学区的次新房看房量翻倍，没电梯的老公房依旧门可罗雀。

更有意思的是置换链条动起来了。外环外的房东卖掉一套 80 平的两房，拿着钱去中外环换 100 平的三房；中外环的房东趁机置换到内环，形成了一个完整的 "升级链条"。这就是政策想看到的效果 —— 让房子流动起来，而不是冻在手里。

但我得泼盆冷水：这波热度里，有真实需求释放，也有政策催出来的 "虚火"。单日 1103 套的成交里，多少是刚需上车，多少是房东趁政策窗口期置换，还得打个问号。别忘了 2021 年那波热潮后，多少高位接盘的人现在还没解套？历史总是相似的，只是换了个马甲。

我始终认为，上海楼市早就过了 "闭眼买都涨" 的时代。现在是 "精准打击" 时代：同样是外环外，靠近地铁、有好学校的板块才能跑赢大盘；同样是降价，品质差的房子降 10% 未必有人要，品质好的房子稍微让利就被秒。这不是全面回暖，而是 "结构性行情"，就像火锅里有的菜先熟，有的菜始终煮不烂。

还有个数据值得琢磨：上海出生率 2023 年只有 3.95‰，2024 年刚回升到 4.75‰，远低于十年前水平。没有足够的人口支撑，楼市很难出现普涨行情。现在的成交热潮，更多是积压需求的集中释放，就像大坝开了个小口，水流湍急但未必持久。

说到底，房子最终是用来住的。8 月这组漂亮数据背后，是无数家庭的置换梦：有人想从郊区换到市区，有人想从两房换成三房，有人想给孩子换个学区房。政策松绑让这些梦想更容易实现，但也别忘了，买房就像穿鞋，别人穿得舒服不代表自己合脚。

最后想问大家：你家小区最近成交价涨了吗？中介是不是又开始频繁打电话了？欢迎在评论区聊聊你身边的楼市变化。楼市这盘棋，我们普通人或许看不透全局，但看清自己的需求，比追逐任何热点都重要。