北京第七批供地，肥瘦搭配

文/北京进深 徐迪

北京三季度土拍略显冷淡，算上即将拍出的4宗，总共只有7宗地块出让。

前3宗均是底价成交，总金额不到30亿，全看太阳宫地块能否演好压轴大戏了。

9月3日，北京第七轮供地清单震撼亮相。

8宗地，27公顷，建筑规模约63万㎡。

震撼的不是量，在于质。

刚刚解除五环外限购，本轮却在二环三环的核心地段集中放出了3宗地块。

包括地处“皇城根儿”的东城，昔日的北京第一居住区永安里，还有老破小集中但是地段贼扛打的松榆里地块。

1、东城祈年大街项目：胡同里的四合院

位置：东城区天坛街道。

用地性质：住宅混合公建用地。

规模：占地2.27公顷，规划地上建面2.5万㎡。

容积率：1.1。

地块位于东城区天坛街道，二环内，位置不用多说了，步行到天安门广场半小时。

周边有大大小小的老胡同，北边是前门大街，南边是天坛公园，皇城根儿的居住氛围感。

交通也便捷，离7号线桥湾站和5号线磁器口站都不远。

商业方面，步行可达国瑞购物中心、新世界百货、合景魔方购物中心。

学区配套，隔壁是金台书院小学，往东往西各有一个十一中校区。

此外还有北京医院、同仁医院、友谊医院等医疗资源。

祈年大街项目地形十分不规则且零碎，1.75万㎡的住宅建面拆成了四幅子地块。

以东晓市街为界，北边0201、0202地块中间隔了条10宽的胡同，南边0203和0204地块中间也有一条12米宽的规划道路。

其中，0201地块，占地0.38公顷，0203地块0.52公顷，0204地块0.73公顷，这三幅限高18米；

0202地块占地0.64公顷，限高3.3米，不做出几套四合院对不起这个地块的密度和高度了。

公建地块在最南边，挨着天坛路，建面约0.75万㎡，为交通基础设施用地。

近五年来，二环内唯一成交的涉宅地块就是河北鑫界的金鱼池地块，住宅建筑面积仅1700㎡。

一年多了还没出设计方案，这个体量对外销售的可能性也不大。

本次拟供应的祈年大街项目，在金鱼池地块往东500米左右。

按此前发布的规划，祈年大街项目住宅建面约1.75万㎡，怎么也能有百来套房子，够得上一个小规模社区。

售价参考金鱼池项目：15.1万/㎡。

2、永安里旧改项目：长安街超高层顶豪

位置：朝阳区建外街道。

用地性质：住宅混合公建用地。

规模：占地3.47公顷，规划地上建面16.08万㎡。

容积率：4.63。

如果说祈年大街项目是老北京原生态秘境，那么永安里项目就是大都市CBD的繁华写照。

规划高度100米，在摩天大厦林立的东三环或许没那么扎眼，但作为住宅项目，这个高度足可以俯瞰CBD了。

朝阳也是发狠了，太阳宫地块才转正，又迫不及待地掏出了永安里这件宝藏级存货。

这块地是本轮供地中住宅规模最大的一宗。

今年初经历过一次调规，住宅建筑规模增至10.9万㎡，增加了1.9万㎡。

调规后，公众曾就住宅建筑规模增加合理性提出反馈意见。

规划主体回复表示，目前全市房地产市场写字楼空置率有所上升，改善型居住产品需求有所增加。基于对市场趋势的密切关注，对永安里周边区域开展市场调研。

调研中，企业均提出这一区域已多年未供应商品住宅，市场对该区域居住功能需求较为迫切，在不增加地上建筑规模、不突破其他规划指标的前提下，适当增加一定比例住宅功能，可改善地区职住平衡，提升土地价值与市场活力。

基于此，有关单位就该地块住宅规模调整开展了设计方案强排工作。

分析结果是，住宅规模提高至10.9万㎡具有可行性，且使户型设计更加灵活，能够提高住宅设计品质，更好地满足CBD区域人群的居住需求。

永安里地块早在2024年第二轮和第五轮供地清单中就曾现身。

调规后延迟至三季度末才放出，不知会引来哪家房企重金出手。

去年底中海丽金府所在的万泉寺地块底价超110亿元，折合楼面价6.2万元/㎡；

刚刚上架的太阳宫地块，住宅部分起拍楼面价为6.77万元/㎡；

位置上来讲，永安里地块更为核心。

不过万泉寺地块17.8万㎡的地上建面全是住宅，而永安里地块为住宅混合公建用地。

除了10.9万㎡住宅，还有5.2万㎡规模的公建，包括社区卫生服务中心、文化展示空间、特勤消防站以及其他公共配套用房等。

肥瘦相间，总价大概率定不到百亿。

作为昔日北京第一居住区，永安里当年是为了安置天安门附近的拆迁户而建的社区。

这个地段注定是要做终极改善盘的，按照户均建面300㎡算，大概能有300多套供应。

地块位于长安街南侧、建国门外大街，靠近东二环，距离天安门不到五公里。

紧邻地铁1号线和在建17号线换乘站永安里站，往东一站建国门，往西一站是国贸。

第一使馆区 CBD两大热门板块叠加的位置，珍稀程度可想而知。

周边有日坛公园、首都儿科研究所、国贸商城、世贸天阶、贵友大厦、赛特购物中心等，生活配套成熟，商业商务氛围浓厚，教育、医疗配套丰富。

从规模来看，占地面积不大，三四栋楼的样子。有可能低层配建为商业、酒店等业态，高层做住宅。

东三环是朝阳区公认最好的地段，没有之一。但是周边多年无新住宅供应，永安里项目一旦面世，将成为激活东三环板块的推手。

主管部分也表示，待项目入市后，在方案审查阶段，将按程序加快方案审查工作，对设计方案严格把关，确保呈现高品质项目，优化城市形象、提升区域活力。

3、朝阳松榆里0001地块：临铁刚改小王炸

位置：朝阳区潘家园街道。

用地性质：二类居住用地。

规模：占地2.89公顷，规划地上建面8.08万㎡。

容积率：2.8。

看松榆里可能还有些眼生，但提到潘家园，估计全中国喜爱盘串的老铁都熟悉。

地处东三环至四环正中间，西大望路沿线，紧邻北工大西门地铁站，离潘家园古玩城有个2公里左右的距离。

除了环线和临铁优势，松榆里地块自身的综合素质分也非常高。

东三环纯宅地，2.8的容积率 限高60米（局部80），算是比较舒适宜居的密度。

地形规整，东西长而南北短，面宽资源好，楼栋排布灵活，很适合打造大高板产品。

这个地段有做高端改善的潜力，毕竟也在CBD商圈辐射范围内，但潘家园板块的商业商务属性，相较于双井、国贸还是差出几个LEVEL的。

城市界面也不算特别新，除了划出的城改片区，其他的又没到大批拆改的程度。

成熟住区，生活配套完善，但商业档次不高，以眼镜城、古玩城等专业市场为主，缺乏吃喝玩乐购一体的综合商业。

所以整体来看更适合对地段和通勤要求比较高的刚改偏改善客群。

按照户均130㎡的刚改面积段，大约有600套房源，规模适中，开发难度远低于祈年大街和永安里项目。

今年6月初公布的综合实施方案里，松榆里地块还捆绑了高碑店的城改项目。

这个组合已经不是肥瘦搭配了，高碑店地块堪称一块硬骨头，五环外、不临铁、配建多，地形还分散。

此次松榆里地块单独进入供应列表，还是可以期待下拍出溢价的。

其余几宗郊区地块在上面3大项目的光芒下，多少有些灰头土脸。

通州运河玖院还没正式开盘，几个在售项目正热火朝天抢客，九棵树地块的现身节点颇为尴尬。

顺义仁和地块，参考同板块的星悦时光，取证近一年，去化不到四成，指导价4.4万，网签均价不到3.4万。

昌平，在东小口巨无霸下线后，歇甲庄地块的关注度还挺高的，高配版天通苑。

最大的问题是现在昌平整体新房库存太多，朱辛庄、北四村，包括歇甲庄所属的北七家板块，也有好几个项目在售。

大兴、房山，也是同样的情况。

4、通州区老城平房（同仁堂）棚改项目FZX-0302-6017地块

通州区老城平房6017地块占地2.47公顷，规划地上建面5.43万㎡。

位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，邻近地铁八通线九棵树站。

周边有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等，生活配套较完善。

5、顺义区M15号线顺西路-府前街站土地一级开发项目SY00-0101-0318-1地块

项目占地3.1公顷，规划地上建面4.34万㎡。

位于顺义区仁和镇，六环外，邻近地铁15号线石门站。

周边有国泰宏城购物广场、隆华奥特莱斯购物广场、锦荟港等商业体，北京京顺医院、望泉公园等，生活配套较完善。

6、昌平区北七家镇歇甲庄村土地一级开发项目A地块CP02-0704-0038、0046地块

歇甲庄地块占地4.4公顷，规划地上建面10.56万㎡。

位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，邻近地铁17号线、在建18号线换乘站天通苑东站。

周边有国泰百货、温榆河公园、清河郊野公园、天通苑中医医院等，生活配套较完善。

7、大兴区西红门镇镇东区B组团土地一级开发项目DX04-0102-6038地块

西红门6038地块占地2.76公顷，规划地上建面6.35万㎡。

位于大兴区西红门镇，五环至六环之间，邻近规划地铁19号线二期西红门东站。

周边有北京荟聚、西红门新光界、山姆会员商店、大兴区西红门医院、西红门生态公园、新三余公园等，生活配套较完善。

8、房山区北广阳城棚改项目二片区上市地块FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块

北广阳城地块占地5.56公顷，规划地上建面9.18万㎡。

位于房山区长阳镇，五环至六环之间，紧邻地铁房山线广阳城站。

周边有北京房山熙悦天街、首创奥特莱斯、北亚骨科医院、郊野生态公园、长阳公园等，生活配套较完善