业绩走低，高管薪资却不断飙升，贝壳被“掏空”？

尽管目前仍是中国房屋中介领域的翘楚，但随着市场环境遇冷，贝壳面临巨大的下行压力。

作者/无字

出品/新摘财经

中国房地产行业迈入“黑铁时代”，贝壳的业绩高度承压。

图源：贝壳2025年上半年财报

2025年8月12日，贝壳披露了2025年上半年财报，营收493亿元，同比增长24.1%；净利润21.62亿元，同比下跌7.33%，经调整净利润32.14亿元，同比下跌21.34%，深陷“增收不增利”泥潭。

诚然，中国房地产行业下行压力较大，上下游企业均面临一定的增长压力。不过需要注意的是，左晖任董事长时，即便行业不景气，贝壳依然可以稳健成长。2021年5月，左晖突然去世后，贝壳的业绩就开始萎靡不振。

由此来看，贝壳业绩承压，不光是因为市场环境不佳，更在于管理层在“后左晖时代”，没有带领公司探索到更具成长性的新业务。随着市场环境恶化，仍沿袭陈旧业务模式的贝壳，只能接受“增收不增利”的宿命。

一、ACN模式仍是核心支柱，

但已“变质”

曾几何时，谈及中介，无论是房主、买家还是租客，都充满鄙夷。因为为了业绩，诸多经纪人无所不用其极，严重损害了中介机构的口碑。

图源：贝壳招股书

为了挽回平台声誉，2011年以来，左晖一方面发起“真房源”行动，制定“真实存在、真实在售、真实价格、真实图片”标准，另一方面又打造了ACN（经纪人合作网络）模式，抛弃此前“零和竞争”的业务模式，将房产交易的各个环节拆分，促成交易后，参与不同工作的经纪人均可参与分成，因而可以避免恶性竞争。

图源：民生证券

事实证明，“真房源”叠加更具凝聚力的ACN模式，极大地推动了贝壳制霸中国房产交易与服务市场。民生证券统计的数据显示，2021年，中国居住经纪市场，贝壳的市占率为9.7%，位列第一。

尽管左晖已去世多年，但时至今日，贝壳仍高度依赖ACN模式。ESG报告显示，2024年，贝壳二手房交易中，约75%涉及跨门店合作，同比上涨1个百分点。

也正是得益于ACN模式，在行业下行压力较大的背景下，贝壳的交易额数据得以正增长。财报显示，2025年上半年，贝壳总交易额同比上涨17.3%。对比而言，国家统计局披露的数据显示，同期中国新建商品房销售额同比下降5.5%，其中住宅销售额下降5.2%。

不过需要注意的是，尽管ACN模式具备较强的竞争力，但由于市场天花板不断走低，左晖去世后，为了稳住业绩，贝壳的管理层不再恪守“共赢”理念，而是开始套路上下游从业者以及末端客户。

2024年7月，南都N视频报道，广州市南沙区，贝壳找房广州站旗下多名店东反映，6月起，贝壳平台在新房交易佣金中，抽取的比例提高2个百分点至23%。

不止压榨中介从业者，贝壳还将贪婪的触手伸向了卖家。2024年4月，凤凰网财经发文称，由于已进入买方市场，存量房不易售出，贝壳中介会极力游说房主挂牌“好赞好房”，平台可借助大数据精准匹配，帮助房主触达潜在买家。

图源：贝壳2025年上半年财报

据悉，“好赞好房”并非免费服务，促成交易后，房主需在正常佣金之外，额外向贝壳付出约1%的服务费。结合财报来看，贝壳确实靠“好房好赞”等业务赚得盆满钵满。2025年上半年，贝壳平台服务、加盟服务及其他增值服务收入为27亿元，同比增长8%。

图源：黑猫投诉

不过价格才是决定房子吸引力的关键要素，单纯挂牌“好赞好房”的卖家并未受益。在消费者服务平台黑猫投诉，一网友于2025年8月26日投诉称，挂牌“好赞好房”后，“本房屋的内部评分不仅没有升高，反而越来越低，导致房屋的平台展示无法达到预期效果，业务员开始不断建议，通过降低价格来提高评分。”

显而易见，尽管贝壳至今仍沿用左晖搭建的ACN模式，但为稳住业绩，其发展逻辑已悄然走偏，不再致力于实现共赢，而是频频“套路”上下游合作伙伴，背离了模式初衷。

二、高管天价薪资背后，

贝壳人效走低

按常理推测，贝壳无所不用其极地“套路”上下游伙伴，似乎可以博取亮眼的业绩。然而颇为反常的是，其却深陷“增收不增利”的泥潭。

图源：贝壳2025年上半年财报

究其原因，很大程度上都是因为市场环境恶化，以及贝壳口碑不佳，导致利润率较高的存量房业务收入增长乏力，营收占比下降。据天眼查数据显示，2025年上半年，贝壳存量房业务营收136亿元，同比仅增长4%，占总营收的比重为26.57%，同比下跌6.42个百分点。

另一方面，为了维持市场影响力，贝壳也不得不给基层经纪人更多分佣，陷入了人效走低的困局。财报显示，2025年上半年，贝壳分佣成本为211亿元，同比激增24.11%，占房产业务净收入的69.64%，同比上涨4.46个百分点。

图源：贝壳2025年上半年财报

凡此种种，直接导致2025年上半年，贝壳的毛利率同比下跌5.5个百分点至21.3%。在此基础上，贝壳的运营费用还同比增长了3%，进一步侵蚀了公司的利润空间。最终，贝壳的经营利润仅为17亿元，经营利润率只有3.3%，同比下跌1.8个百分点，稍有不慎，就可能落入亏损的泥潭。

图源：贝壳2024年财报

尽管贝壳面临的下行压力越来越大，但高管们却没有选择与公司同甘共苦，而是不断给自己加薪。财报显示，2021年-2024年，贝壳董事会主席、首席执行官及控股股东彭永东的薪酬从847.8万元增长至4亿元；联合创始人兼执行董事单一刚的薪酬从685.3万元涨至3亿元，均翻了数十倍。

对比而言，2019年-2021年，左晖任贝壳董事长时，薪酬分别为91.5万元、311万元、50万元，远不及现如今的彭永东和单一刚。

有鉴于公司的利润空间不断收窄，并且高管们的薪酬不断上涨，投资机构已开始谨慎看待贝壳。2025年8月27日，招银国际下调贝壳今年至2027年收入预测2%至3%及非公认会计准则净利润预测6%至13%，并将其目标价由23.8美元/股下调至22.6美元/股。

三、加码贝好家，

贝壳难以吸引开发商

有鉴于中国房地产行业短期内很难回暖，传统中介业务面临增长天花板，贝壳已开始积极布局“新故事”。

图源：贝壳

2023年7月，贝壳成立贝好家事业线，致力于“以客户思维，共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级”。

区别于传统的重资产房地产开发模式，贝好家依托贝壳的数据、资金、营销等优势，为开发商、业主方、代建方等伙伴提供产品解决方案，以及资金、营销等“1+2”服务模式的综合解决方案。

简言之，贝壳意识到了房地产下行时代，深度融合客户需求房子对消费者来说，更具吸引力。不过贝壳又不希望亲自下场打造产品，而是选择发挥自身积累的数据优势，以轻资产的方式，深度赋能传统开发商。

图源：贝壳

事实证明，由于深耕中介赛道多年，贝壳确实积累了丰沃的数据。官方资料显示，目前贝壳拥有2.96亿套全国真实房屋信息，覆盖全国73.5万小区、1277.7万单元。基于这些信息，利用大数据和AI算法，贝壳可整合新房、二手房、客源等多维度数据，精准洞察客户需求，形成产品定位、设计方案。

不过需要注意的是，贝壳毕竟只是一个互联网平台，没有深入涉足过实体建筑业，在施工建设、工人管理、工程规划等维度存在不小的短板，很难获得开发商的信赖。

有鉴于互联网企业是“局外人”，目前诸多开放商都选择靠自己的力量实现数字化转型。比如，早在2022年，保利发展就推出了保利“云和+”一站式购房服务平台，构建了全生命周期客户运营体系。

此外，通过DFC数字建造技术，保利发展还打通工程建设项目设计、施工、验收、运维全生命周期审批监管数据链条，实现了从设计到施工的智能管理。方案稳定后，模型到出施工图仅7-10个天，节省施工图出图周期20天，提高了人均管理效能。

由此来看，贝壳贝好家事业线的定位异常尴尬。虽然贝壳手握海量房产数据，但由于不是建筑领域的专业玩家，数字化浪潮下，开发商更倾向于自主推动数字化转型。

总而言之，尽管目前仍是中国房屋中介领域的翘楚，但随着市场环境遇冷，贝壳面临巨大的下行压力。在此背景下，为了稳住业绩，贝壳的管理层选择深挖左晖留下的“遗产”，通过“零和游戏”套路房地产上下游的从业者以及末端客户。

另一方面，贝壳讲出的贝好家“故事”，虽然粗看起来有一定的想象空间，但由于贝壳在实体建筑层面存在不小的短板，该业务很难一蹴而就打开市场。

由于中国房地产业正经历漫长的调整期，接下来，贝壳的业绩或许很难回暖。