从东京到香港：全球房产分化下，这类资产将归零

大湾区置业新趋势：港人北上催生跨境社区

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长江实业在大湾区的资产调整动作引发市场关注。2025年第三季度，其在东莞、惠州等地的四个住宅项目集中入市，最低单价仅7000元/平方米。这类产品具有鲜明的港资特征——惠州主打小户型刚需盘，四十万即可置业；广深郊区则布局低密别墅，单价控制在两万元区间。这种策略背后，是香港与内地城市发展路径的分化写照。

香港的居住困境早已不是新闻。核心区域每平方米二十万起步的房价，让年轻群体被迫向外寻找出路。当同样的资金在香港只能置换洗手间时，在大湾区却能获得百平方米的居住空间。加之深港高铁实现30分钟通勤，深圳北站周边已聚集数万港人社区。这就不难理解，为何长实项目的售楼处常见港籍家庭身影。

这种人口流动趋势早有端倪。2000年深圳GDP不足香港的八分之一，但到2024年已实现反超。二十年间，两个毗邻城市走上不同道路：香港新界大片土地因发展争议长期闲置，同期深圳通过填海造陆新增超过三百平方公里建设用地。当深圳前海崛起为金融中心，东莞松山湖集聚科技企业时，香港仍陷在存量土地的利益博弈中。

国际经验同样值得参考。在土地私有的日本，财产税代替土地财政成为地方主要收入。部分人口流失城市出现奇特现象：房产市值跌破百万日元，但政府评估价仍维持在千万级别。更棘手的是继承难题：当房产拥有数十位继承人时，处置需全体同意，往往陷入僵局。曾有北海道业主为处理祖宅，最终倒贴百万日元才成功过户。

但东京都市圈展现着另一番景象。新宿区公寓空置率长期低于3%，核心地段租售比维持在3.5%以上。分化格局印证着不动产的铁律：人口流向决定价值水位。当北海道小城业主为负资产焦头烂额时，东京房东正享受稳定现金流。

这种分化在东大同样显现。2025年国家统计局数据显示，北上广深住宅成交量占重点城市总量的53%，而三四线城市去化周期突破三十个月。更值得关注的是资金流向：上半年房企在二线以上城市拿地支出同比增长45%，但对三四线城市投资额骤降60%。

杭州某高端社区的案例颇具启示。有业主斥资近亿打造定制别墅，镶嵌玉石的地板、鎏金吊顶极尽奢华，却难寻买家。与之对比的是同小区标准户型：开发商交付的简装房转手周期不超过两周。市场用脚投票证明：小众审美属于消费，大众共识才是资产。

回到大湾区布局，长实项目的选址暗藏深意。东莞项目紧邻赣深高铁塘厦站，中山楼盘距深中通道出口五公里。这种"轨交+低密"的组合，精准捕捉到港人"居住降级、通勤升级"的需求痛点。随着广深港磁悬浮规划浮出水面，珠三角一小时生活圈正在成为现实。

住房城乡建设部的最新表态也指明了方向：城市建设重点从增量扩张转向存量提质。北京东坝、上海前滩等城市更新板块，土地溢价率持续领跑；深圳推出的保障房转化计划，已消化二十万平方米存量住房。政策导向清晰的指明：核心区域的迭代更新将取代粗放扩张。

当我们观察日本小城衰败的独栋住宅，审视大湾区拔地而起的跨境社区，可以清晰看到房地产价值的底层逻辑正在重构。钢筋水泥构筑的不再是暴富神话，而是城市资源的使用凭证。在人口流动加速的时代，资产的终极考验不再是账面浮盈，而是能否产生持续生存的养料。

（正文完）