“止跌回稳”！京沪房价一夜回暖，幕后100万亿资金正在进场？​

曾经一路下跌的房价，似乎正在悄悄发生变化。

国家已经明确要求“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，这究竟意味着什么？

“去年我还在观望，想着房价会继续跌，结果今年想买的那个小区，价格已经涨了近20万！”

家住上海浦东新区的李先生，带着几分懊悔，毕竟是真的错过了时机。

像李先生这样的购房者不在少数，在犹豫不决中，发现市场已经悄然变化。

2025年8月18日，国家明确提出，要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。

这是高层对房地产市场的最新定调，引发广泛关注。

国家统计局的数据显示，今年1月至7月，房地产开发投资、新建商品房销售面积和销售额等指标虽然还在下降，但市场中已经出现了一些积极因素。

7月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格同比降幅整体在收窄。有10个城市的新建商品住宅销售价格相比上月持平或上涨。

其中北京、大连、南宁、徐州的新建商品住宅价格与上月持平，上海和乌鲁木齐都上涨了0.3%，宜昌和三亚上涨0.2%，长春和常德也有0.1%的涨幅。

二手房方面，太原的销售价格环比上涨了0.2%，西宁则与上月持平。

湖北的表现更出色一些，1-7月新建商品房销售面积同比增长5.8%，已经是连续8个月正增长了。

虽然整体市场有止跌回稳的迹象，但不同城市之间的差异很大。

一线城市中，北京和上海相对稳定。

北京今年7月的新建商品住宅价格与上月持平，结束了连续3个月的微降趋势。

上海则上涨了0.3%，成为一线城市中的亮点。

这主要得益于上海高端住宅市场的热度和改善型需求的持续释放。

二线城市有分化现象。像杭州和成都这样的强二线城市，表现就比其他二线城市要好。

杭州7月份新房价格同比上涨2.1%，成都也同比上涨0.1%。

这些城市产业基础好，人口持续流入，住房需求有韧性。

三四线城市整体压力还是大。全国商品房库存量达到7.5亿平方米，其中70%都压在三四线城市。

这些城市的去化周期延长到18个月以上，绝大多数都需要20多个月才能消化完库存。

山东菏泽、湖南湘潭等地的房价已经跌破6000元/平方米。

东北部分城市房价年均跌幅甚至高达3%。

房地产市场能够出现止跌回稳的迹象，不是偶然的。

政策方面一直在优化调整。最近，北京优化了住房限购政策，加大了公积金贷款支持力度，符合条件家庭在五环外不再限制购房套数。

海南发布了房地产调控新政策，取消普通住宅和非普通住宅标准，推进收购存量商品房。

成都分批取消了住房限售政策。还有很多城市优化了住房公积金贷款政策。

这些政策的目的都很明确，就是要减轻购房者的负担，调动住房消费的积极性。

购房者的信心也在改善。今年以来，多家房企在债务重组方面取得了突破性进展，这让市场信心得到提振。

房地产融资协调机制也在持续发挥作用，在企业资金状况向好的情况下，“保交房”顺利推进。

购房者买到“烂尾楼”的风险降低了，对买新房的信心也就增强了。

城中村和危旧房改造会提速。会议要求，结合城市更新推进城中村和危旧房改造。

在积极推进城中村改造的过程中，各地也会采取“一村一策”的方式，切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生活环境。

对未来的房价走势，不同机构有不同的预测，但普遍认为市场正在企稳。

中信、中信建投和高盛这几家机构的观点很相似：止跌回稳就在眼前，但城市分化已成定局。

中信认为，北上广深一线城市，2025年底之前可以站稳，成都、杭州这样的强二线，得熬到2026-2027年，至于三四线城市，拐点还没看到。

中信建投观点差不多，但是把时间点卡在了2026年前后。

高盛则预测，到2025年底之前还要下行20%-25%，熬过2026年，2027年二手房市场就该慢慢爬出谷底了。

中金公司也有一个预测，他们认为这一轮房地产拐点有望1~2年后到来，也就是2026年到2027年会实现房价见底向上。

中金还认为，不同城市的拐点会有所不同：一线城市会在2025年底完成止跌回稳，强二线城市会在26年~27年企稳，三四线城市拐点则在2027年后或是更晚的时间。

面对正在变化的房地产市场，作为普通人，该怎么应对呢？

需要重新理解房子的价值。

房子的逻辑已经变了，之前主要是资产，如今已经在向住所属性转变。

现在的政策方向很明确，核心资产金融化，普通住宅民生化。

对于普通老百姓来说，如果要买房，就不要天天盯着升值了。

楼市的普涨一去不复返，得按城市等级做决策。

一线、强二线刚需群体，现在上车还能享受不错的价格优惠，但一定要明确自己的购房逻辑。

月供控制在收入的三成，只买现房，尤其是核心区域地铁沿线的次新房。改善群体可以关注大城市的新政策。

三四线手持多套房的，建议优化资产，非核心区、房龄超十年的老房子，早止损早离场。

向好的趋势下，还需要警惕一些风险点。

部分三四线城市库存去化周期超过24个月，如廊坊、惠州等地远郊盘价格仍在下跌，在这些地方购房需要谨慎。

住房会议后，北京五环外放开限购才一周，有的项目看房量就直线上升35%，成交翻倍。

上海7月份新房价格环比上涨0.3%，成为一线城市中首个止跌回升的城市。

但三四线城市还没迎来拐点。

这就是当前房地产市场的现实：不再是齐涨共跌的时代，而是分化成为主线。

(小可 老A）