广州写字楼租金连跌，“商改住”会是出路吗？

时隔8年，上海率先对“商改住”禁令作出调整。

近日，上海出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，鼓励楼宇因地制宜拓展租赁住房等功能。

这意味着，暂停8年之久的“商改住”政策在上海迎来了破冰时刻。

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在此前楼市高速扩张期，商办单位一度被视为“香饽饽”。

因为其不限购、单价低，且一般地段优越，不少刚需买家以及投资客都将其当做住宅的“平替”，这也导致了市场秩序混乱、价格快速上涨。

直到2017年，多地开始重拳出击发布“商改住”禁令，这股热潮才逐渐平息。

不过，如今形势又有大不同，根据莱坊研究院发布的报告，上海的甲级写字楼空置率已经超过20%的警戒线。

△图片来源：莱坊研究院

正如普通住宅一样，当供过于求，价格也将下跌，这可能又会导致部分业主践踏式出货，进一步造成空置率上升。

于是上海此次对商改住禁令松绑，本质上也是旨在对商办楼宇单一功能作出扩展，以降低空置率。

当然，上海新政虽然允许商业用房兼容住房功能，但并不是要作为住房来买卖，而是租赁。

政策提出了“分区分类兼容”策略，支持存量商务楼宇分区分类兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需求的功能业态。

具体来说，就是允许商务楼宇在主体结构、土地性质、产证用途不变的前提下，通过全周期合同管理实现15年内的功能兼容转换。

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既然上海已经率先出击，广州会跟进吗？

从根本上来看，广州写字楼的空置率比上海好不了多少，也已经接近20%的警戒线，

在第二季度，广州写字楼租金为每月每平方米人民币124.5元，环比下跌2.5%，已经连续16个季度处于调整周期，同样面临去化压力。

△图片来源：莱坊研究院

哪怕是在全市最为繁华的珠江新城，多个地标性写字楼都出现了租金大幅下滑的情况。

就比如富力盈通大厦，巅峰期的租金要去到100多元/㎡·月，但如今已经跌至50多元/㎡·月，直接腰斩。

更别说，在在这方面广州已经有政策基础与实践经验。

早在2019年，广州就出台了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，提出符合权属清晰、结构安全、消防安全等七大要求的非住宅存量用房，可申请改造租赁住房。

广州政策强调“整体确权，性质不变”。改建项目应当整体确权登记、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

△图片来源：摄图网，已获授权

到今年5月，广州进一步公示了《关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》，拟推动商业办公、旅馆、仓储等改建为保障性租赁住房。

因此，广州跟进的可能性还是挺高的，甚至会比上海迈的步子更大。

如此一来，既可以促进职住平衡，减少上班族的通勤时间，又可以提升城市空间利用效率，实现功能优化，好处显而易见。

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但话又说回来，商改住政策并非万能解药。

从实际运营角度看，商改住项目面临诸多挑战：改造投入成本高、户型结构限制多、物业管理难度大等。

此外，商业用房与住宅在水电费、物业管理费等方面存在差异，可能增加居住成本。

从投资回报看，商改住项目租售比虽能达到3.5%以上，但考虑到改造投入和运营成本，实际收益可能大打折扣。

更关键的是，如果更多的商办单位可用于租赁，将对原有住宅租赁市场形成直接冲击。

广州市房地产中介协会数据显示，近两年广州租金水平整体呈现下滑态势，租赁市场需求端已显疲态。

特别是老破小房源，面临位置更优、房龄更新的商改住项目竞争，租金水平和租售比可能进一步承压。

说到底，当前广州楼市的困局并非供应不足，而是需求萎靡，激活需求，才是当前市场破局的关键。