破1.2万亿！20家出险房企化债加速，涉碧桂园、融创、龙光......

今年以来，房企境内外债务重组的进程更为顺畅！

日前，中指研究院发布房企化债规模专题报告显示，截至2025年8月，共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准，化债总规模突破1.2万亿元。

报告显示，自2020年起，房企出现债务违约，2021年违约企业数量增至16家，2022年迎来爆发期，达到44家。截至2025年8月，全国共有77家房企发生债务违约。

20家房企债务重组，

化债规模已超1.2万亿！

据悉，目前融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光等企业已完成境内及境外债务重组；中梁、当代等企业完成境外债重组。旭辉、佳兆业、金轮天地、禹洲、世茂、绿地等企业的境外债务重组方案也已获批。

图片来源：中指研究院

值得一提的是，有不少房企虽较早完成了债务重组，但因当时对行业形势的错估等因素影响，此后再度陷入危机，并开启了新一轮自救。

例如，富力地产在2022年底就曾完成境内外债务全部展期，亦是当时首家完成该举措的内房企，2024年再陷危机；当代置业2022年境外债务重组方案也曾获通过，境内债的展期亦达成协议，目前也陷入了二次违约。

这一形势也促使房企在新一轮的谈判中选择更容易落地的方案，保存实力。从大多数房企近期发布的重组方案来看，现金回购、债务展期及债转股是主流选项。

以融创为例，该公司在2025年4月中旬发布的境外债务二次重组方案中，针对总规模约95.5亿美元的境外债务重组采用“全额债权转股权”模式，成为首家将所有美元债券转换为股票的大型开发商。旭辉、远洋、奥园等房企的重组方案中也包含了债转股这一化债方式。

研究机构克而瑞表示，目前，由于大多数出险企业现金流紧张，同时资产价值缩水或已被抵押质押，能够用于抵债的优质资产不多，债转股成为了大多数房企重组的标配，核心目标在于削债，多数房企削债比例在70%左右。

此外，受房地产市场深度调整等多重因素影响，2022年至今已有27家上市房企被动退市，其中A股14家，主因包括股价低于面值、连续多年亏损；H股13家，多因财报未能按时披露或未能达成复牌要求，连续停牌超过18个月。

还有个别上市房企选择私有化退市。比如2024年9月，华发物业申请撤销股份于联交所的上市地位。还有多家房企出于主动转型与被动“保壳”的需要，陆续剥离房地产开发业务，实现转型或轻资产化运营。

表：2022-2025年8月A+H被动退市房企

转型与突破

多家“出险”房企积极求生

对于出险房企而言，债务重组是企业自救的关键一环，但要想完全“上岸”，身上的“包袱”依然很重，它们也尝试通过出售资产、引入战投和深度转型寻找突围之路。

其中，万科管理层表示“面对当前形势，盘活这部分资源对万科来说格外重要，我们体会到做增量容易，做存量难。”。

孙宏斌也坦言：“公司过去经历过很多困难和风险，不管是再好的行业，杠杆高风险就会大，所以降杠杆是必须的。”

通过项目出售和债务重组，融创已经实现了杠杆压降，同时发展物管、文旅业务板块，上半年合计收入超56亿元，占比提升至28.3%。另外，融创获得贝恩投资90亿美元资金支持，正在通过“而今管理”寻找优质代建项目。

从重资产向轻资产模式转变，这是绝大多数出险房企的选择。

旭辉控股董事局主席林中表示，距离旭辉控股真正“站起来”，可能还需要3年时间。他提出旭辉要“二次创业”，走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径，聚焦“收租、自营开发、房地产资管”三大核心业务板块。

26亿元撬动1470亿元债务清零，金科地产完成全国首例千亿级房企司法重整，携手长城资产转型特殊资产管理，开启“不良资产+”市场新赛道。

“目前来看，代建、轻资产运营是房企转型的主流方向。”一位房地产行业观察人士表示，通过“代建+管理输出”既能获取稳定收益，又能保留地产基因，将过往积累的资源最大限度变现。

值得一提的是，中国信达于7月16日宣布采取“罚息豁免+债务展期”的组合策略对中民投18.99亿元债权实施重组。中国信达主动免除约7923万元罚息，仅以本金作为重组基数，并将还款期限延长至2025年底。18.2亿元债务的“免息展期”无疑是对出险房企积极化债的又一针“强心剂”。

“现在评判出险房企值不值得出手相救是要看其手上有没有可盘活的优质资产，能不能产生现金回流。”前述某房企内部人士说。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，债务重组虽为房企赢得了“时间窗口”，但要真正实现经营回归良性发展，还需多重因素协同，稳住现金流、提高运营效率、恢复市场信心才是走出困境的关键。

行业承压，走在自救和恢复前列的房企，更有机会在行业恢复后率先走出困境。

来源：中指研究院、第一财经、不良资产行业观研、中国房地产报

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