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哥哥主张 “母亲生前私卖拆迁安置房，未获其他安置人同意，且未支付房款，合同应无效”，起诉要求 “确认母亲与弟弟签订的《房屋买卖合同》无效”；弟弟辩称 “房屋是母亲个人财产，名为买卖实为赠与，且哥哥当时知情同意”，法院最终判决 “驳回哥哥全部诉求”！近日，北京市西城区人民法院审理此案，明确 “拆迁安置房登记在母亲名下属个人财产，赠与行为合法有效，工龄优惠不影响产权归属”，为 “拆迁安置房家庭内部赠与引发的合同效力争议” 提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与核心主张
原告张涛（哥哥，败诉方）诉称：
判令确认母亲李慧（已故）与被告张磊（弟弟，胜诉方）就 “西城九号房屋” 签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
本案诉讼费由张磊承担。
事实依据：
房屋属 “安置人共有”：
“西城九号房屋” 是 2001 年西城危旧房改造安置房，由父亲张建国（1998 年去世）与母亲李慧承租的 27㎡直管公房回迁置换而来，拆迁安置人口包括张涛、张磊及张涛两名子女共 6 人，多出的 44.17㎡（总面积 71.17㎡）是按安置人口数量增加的面积，且货币补偿考虑了所有安置人，故房屋属 6 人共有，李慧无权单独处分；
合同是 “虚假交易”：
2024 年 2 月查档才发现，2009 年李慧与张磊签订《房屋买卖合同》，但张磊未支付购房款，交易价格非市场价，双方无真实买卖意思，属虚假表示；
“恶意串通 + 侵犯继承权”：
购买房屋时使用了父亲张建国的工龄优惠，张涛对工龄对应的财产价值享有继承权，李慧与张磊明知张涛有权益，仍私自交易，属恶意串通，损害张涛利益。
（二）被告（张磊）答辩理由
张磊（弟弟，胜诉方）辩称，不同意确认合同无效，理由如下：
房屋是母亲个人财产：
2001 年拆迁时，父亲已去世 5 年，《拆迁安置协议》《货币补偿协议》均由母亲李慧签订，2004 年房屋登记在李慧名下，根据拆迁政策，安置对象是被拆迁人李慧，故房屋属李慧个人财产，非家庭共有；
名为买卖实为赠与，意思真实：
2009 年签订《房屋买卖合同》时，李慧明确表示 “张磊一直与父母共同居住，为父母养老送终，房屋赠与张磊”，因当时赠与过户税费高，才以 “买卖” 名义办理过户，张磊虽未支付房款，但李慧生前 6 年未提异议，赠与是双方真实意思；
张涛当时 “知情且同意”：
过户前李慧召集张涛、张磊及哥哥张军（2020 年去世，无子女）说明赠与事宜，张涛当场未提出异议，现以 “不知情” 主张无效，无事实依据；
工龄优惠不影响产权：
购买房屋时使用父亲工龄优惠，仅减少了购房款，属于政策性福利，对应的是货币价值，而非房屋产权份额，张涛可另行主张工龄对应的财产价值，但不能以此否定房屋产权归属及赠与效力。
（三）法院查明关键事实
亲属关系与死亡时间：
李慧与张建国（1998 年去世）育有三子：张军（2020 年去世，离异无子女）、张涛、张磊；李慧 2015 年去世，2017 年注销户口；
房屋来源与产权登记：
2001 年 4 月，李慧与甲公司（原西城某危改办）签订《拆迁安置协议》《货币补偿协议》，回迁置换 “西城九号房屋”，2004 年 5 月登记在李慧名下，建筑面积 71.17㎡，购买时使用了李慧与张建国的工龄折扣；
合同签订与过户事实：
2009 年 9 月，李慧与张磊签订《房屋买卖合同》，2009 年 9 月 22 日房屋转移登记至张磊名下，张磊认可 “未支付房款，名为买卖实为赠与”；
无 “共有” 与 “恶意串通” 证据：
张涛未提交 “房屋属 6 人共有” 的书面协议（如安置人签字的共有声明），拆迁档案中仅载明 “安置人口 6 人”，未约定房屋共有；
无证据证明李慧与张磊 “恶意串通”，张涛也未提交 “当时提出异议” 的记录，李慧生前 6 年未对过户提出异议。
二、案件分析
（一）争议焦点
“西城九号房屋” 是否属李慧个人财产，还是安置人共有？
李慧与张磊签订的《房屋买卖合同》是否因 “虚假意思表示”“恶意串通” 无效？
父亲工龄优惠是否影响房屋产权归属及合同效力？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
房屋属李慧个人财产，非安置人共有
依据《民法典》第二百零九条 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力” 及《北京市城市房屋拆迁管理办法》相关规定：
拆迁时父亲已去世，《拆迁协议》由李慧签订，安置对象是 “被拆迁人李慧”，而非家庭全体成员；“安置人口 6 人” 仅影响安置面积和货币补偿金额的计算，不直接导致房屋归 6 人共有；
2004 年房屋登记在李慧名下，无证据证明登记存在错误或有其他共有约定，故李慧是房屋唯一所有权人，有权单独处分（包括赠与）。
合同名为买卖实为赠与，合法有效
依据《民法典》第一百四十六条 “行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”：
虽《房屋买卖合同》是 “虚假买卖意思”，但隐藏的 “赠与意思” 真实合法：李慧因 “张磊尽孝多” 将房屋赠与，张磊接受，且 2009 年已完成过户，物权转移有效；
张涛主张 “不知情”，但未提交 “当时提出异议” 的证据，且李慧生前 6 年未反悔，符合 “家庭内部赠与的合理情形”，无证据证明 “恶意串通”。
工龄优惠不影响产权归属，可另行主张货币价值
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》相关规定：
购买公房时使用已故配偶工龄优惠，对应的是 “减少的购房款金额”，属于货币性福利，而非房屋产权份额，张涛可就该部分货币价值主张继承，但不能以此否定李慧对房屋的完整所有权及赠与行为；
工龄优惠与房屋产权是两个法律关系，前者是 “财产价值补偿”，后者是 “物权归属”，二者互不影响。
三、裁判结果
驳回原告张涛要求确认李慧与张磊就 “西城九号房屋” 签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求；
本案诉讼费由原告张涛承担。
四、案件启示
（一）拆迁安置房屋权利人：明确产权 “三要点”
区分 “安置人口” 与 “产权人”，以登记为准
拆迁时 “安置人口” 仅影响安置面积、补偿金额的计算，不直接等同于 “房屋产权人”；房屋产权归属以不动产权证登记为准，若登记在一人名下，除非有书面共有协议，否则视为个人财产（本案中张涛因无共有协议，“共有” 主张不被认可）；
家庭内部赠与尽早明确，留存书面证据
若父母想将房屋赠与尽孝多的子女，建议：① 签订书面《赠与协议》，明确 “赠与原因（如尽孝）、房屋信息、双方签字”；② 若因税费选择 “买卖” 名义过户，需补充《赠与说明》，由父母、受赠人及其他子女签字确认 “知情同意”，避免后续争议（本案中虽无书面说明，但李慧生前无异议 + 张涛当时未反对，仍被法院认可）；
工龄优惠相关权益，及时另行主张
若房屋购买使用了已故配偶工龄，其他继承人可就 “工龄对应的货币价值”（如减少的购房款）主张继承，但需在诉讼时效内（自知道权利被侵害之日起 3 年）起诉，不可以此否定房屋产权归属（本案中张涛可另行主张工龄价值，不影响合同效力）。
（二）原告方：主张 “合同无效” 需满足 “法定情形”
“共有” 主张需有充分证据
主张房屋属家庭共有，需提交 “拆迁协议中约定共有”“全体安置人签字的共有声明”“家庭会议记录” 等证据，仅以 “安置人口包含自己” 主张共有，无法得到法院支持（本案中张涛无此类证据，“共有” 主张被驳回）；
“虚假交易” 需证明 “无真实意思”+“损害利益”
若主张合同是 “虚假意思表示”，需证明 “买卖双方无交易意愿” 且 “行为损害国家 / 集体 / 第三人利益”；若实际是赠与，且未损害他人利益，法院会认可赠与效力（本案中张磊虽未付房款，但赠与是真实意思，未损害张涛权益，合同有效）；
避免 “超期主张”，及时固定证据
若知晓房屋过户事宜，需在合理期限内（如 1 年内）提出异议，并留存 “异议沟通记录”；若长期未异议，法院会视为 “知情同意”（本案中张涛 2024 年才起诉，距 2009 年过户已 15 年，且无当时异议证据，不利后果自行承担）。
（三）家庭财产处置：注重 “沟通 + 书面化”，减少纠纷
重大财产处置前，召开家庭会议
父母处置拆迁房、公房等家庭重要财产时，建议召集所有子女召开家庭会议，明确处置方案（如赠与、买卖），并制作《会议纪要》，由参会人签字，避免 “事后反悔”（本案中虽无书面纪要，但李慧曾口头告知，为张磊提供了事实支撑）；
留存 “尽孝证据”，应对继承争议
子女对父母尽孝较多（如共同居住、照顾日常），需留存 “护理费支付记录、病历陪护记录、邻居证言”，若父母选择赠与房屋，可在《赠与协议》中注明 “因子女尽主要赡养义务，故赠与房屋”，增强主张的合法性（本案中张磊 “共同居住、养老送终” 的事实，是法院认可赠与合理性的重要因素）。
（四）核心提醒：合同效力争议 “看法定情形，重证据留存”
本案中张磊胜诉的核心，在于 “房屋登记在母亲名下属个人财产，赠与意思真实，且无证据证明恶意串通”；张涛败诉的关键，在于 “无共有证据，未及时异议，工龄优惠主张与合同效力无关”。这警示所有家庭成员：
✅ 产权人处置个人财产（如赠与）合法有效，他人无权干涉；
❌ 主张 “合同无效” 需满足 “虚假意思、恶意串通、损害利益” 等法定情形，无证据则承担败诉后果；
⚠️ 家庭财产处置需注重 “书面协议 + 沟通记录”，避免因 “口头约定”“事后反悔” 引发纠纷，必要时咨询律师，明确权利边界。
拆迁安置房承载着家庭生活保障功能，只有明确产权归属、尊重权利人意愿、留存充分证据，才能避免 “亲情破裂 + 财产争议” 的双重损失，维护家庭和睦与财产安全。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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