深圳“中国新硅谷”的诞生，产业仍是楼市热销的硬逻辑

文源 | 源媒汇

作者 | 利晋

深圳光明区再度迎来“泼天富贵”。

近日，《深圳经济特区促进合成生物产业创新发展若干规定》（下称《规定》）正式通过，将在10月1日起施行。《规定》以法治方式为合成生物产业发展注入强劲动能。

合成生物产业，正是光明区核心产业之一。

近几年，光明区逐渐建成合成生物、超高清视频显示、高性能材料三大产业集群，总规模超4000亿元，完成经济腾飞。2025年上半年，光明区实现生产总值865.6亿元，名义增速12.6%，增速领跑全市（不含深汕合作区）。

在合成生物领域，光明区建成从基础研究到成果转化全链条生态，是全国合成生物产业资源密度最高、创新活力最强的区域之一。

以创新产业为根基，光明区搭建完善的商业、教育、交通等基础设施，比如商业总体量破100万㎡、实现教育链条全贯通和湾区半小时交通“朋友圈”已有雏形。

作为“进入光明区的第一站”，凤凰城片区被重点打造为“双核驱动”引擎之一，承担着全区核心产业集群建设重任，成为粤港澳大湾区从“制造”向“智造”再向“创造”跃迁的代表片区。

在南山、福田等传统中心区面前，光明区奋力直追，跑出了新“深圳速度”。

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“中国新硅谷”正在诞生

光明区是深圳最年轻的一个行政区，2018年9月设立时，被寄望很高的战略定位：“世界一流科学城”和深圳的“第二增长极”。战略高度，如硅谷之于美国旧金山、张江之于上海浦东。

如此定位，注定了光明区要走一条不一样的发展道路。

有别于福田、南山等传统区以金融、科技为核心的产业导向，光明区更集中于“创新”，即要站在深圳市原有产业基础上，用科技创新推动产业再次腾飞，加快科研成果落地转化。

穿梭光明区内，我们很少见到密集的厂房，更多的是一栋栋的实验楼。而每一栋楼，是光明区科技创新迸发的来源，也是构成GDP增长的“毛细血管”。

设立仅7年时间，光明区产业蓝图逐渐从为人熟知的“光明农场”脱变为“中国新硅谷”，GDP由2017年的850亿元增长至2024年的1721亿元，2025年上半年则为865.6亿元，同比增长6.1%。

光明区也成为深圳经济重要的增长动力，新增GDP贡献占深圳全市新增GDP比例由2018年的3.95%提升至2024年的8.87%，整体呈现上升趋势。

光明区渐入“价值爆发期”源于已构建“3+3+1”产业集群发展格局，包括千亿级超高清视频显示、高性能材料等产业集群，500亿级的高端医疗器械产业集群，以及近200家合成生物、脑科学等未来产业企业，为经济腾飞注入强劲动力。

其中，举全市之力打造的“光明中央商务区”凤凰城片区，是重要的成果转化平台和产业创新平台，其发展策略是：用龙头牵引形成完整的上下游产业链，比如以华星光电、欧菲光、艾杰旭等行业龙头企业，形成千亿级的超高清视频显示产业集群。

目前，凤凰城片区所在的光明科学城进驻产值百亿产业企业有5家，超过21家本土上市公司，是光明区产业发展、经济来源的重中之重。

有数据显示，光明科学城贡献了全区GDP约80%，百亿产值公司、上市公司占比均在60%左右。

发展强劲的产业实力，使得光明科学城在全国科技城的地位节节攀升。根据赛迪顾问城市经济研究中心发布的《科技城百强榜（2024）》，光明科学城位居第7名，相比2022年第24位实现飞跃式上升。

由此，一个“中国新硅谷”正在诞生中。

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产业仍是楼市的硬逻辑

围绕产业向“新”，光明区也在加快城市界面、人口双双向“新”。

创新的根基源于科研投入，而光明区率先砸重金“投科研”，建设合成生物研究、脑解析与脑模拟、材料基因组三大科学设施。据深圳光明2025年5月披露数据，区内在建运营的重大科技创新载体达22个，全社会研发投入102.7亿元，科研机构研发投入增长26.1%。

光明区以“科研”为原点，建设教育、医疗、公园、文体设施等城市配套，比如光明大学园、中山七院、深圳市中医院光明院区、虹桥公园、深圳科学技术馆、光明文化艺术中心等，建成了一个“公园之城”“文体之城”。

目前在建的地铁13号线，被誉为“黄金科创线”和深圳南北向交通“换乘之王”，未来将30分钟即可直达深圳核心区，其中南延段已运营通车，北延段已实现“长轨通”、具备行车调试条件，即将运营通车。同时，地铁6号线支线二期工程，近期完成时刻表试运行，预计年内正式通车，光明区正在成为“轨道之城”，深度融入大湾区“一小时交通圈”。

产业加快发展、配套建设积极兑现，光明区打出了“王炸”的操作，上演了新“深圳速度”。整个城市界面得到飞跃式提升，让不少人感叹，“光明区一年一大变”。

这也吸引大量人口涌入光明区。光明区常住人口从2017年59.7万人增至2023年的115.9万人。更重要的是，光明区拥有全市最年轻的人口结构，2023年底，15至59岁人口占比高达83.48%，位居全市第一。

其中，科学家、工程师、青年创客等群体受产业聚焦效应纷纷进驻光明区。根据深圳光明披露数据，2024年，光明区内158名学者入选全球前2%顶尖科学家榜单，较之前增长68%，院士团队数量增长111%至57个，高层次人才超2800人。

创新发展主力军的大批涌入，不仅为光明区走向“中国新硅谷”奠定了厚实根基，也催生了大量的置业需求，让光明区成为了深圳置业的“价值洼地”。

2024年，深圳楼市多次出台放开限购政策，新房市场止跌回稳，全年新房住宅共成交3.8万套，总面积390万㎡，创近三年来最高值。其中，光明片区成交量占比位居全市第一，上升了3.2%，连续三年位居深圳市前三名。

图片来源于深圳中原研究中心

关于光明片区热销的原因，深圳中原研究中心报告指出，2024年光明片区入市项目较多，供应量全市第二，开发商积极推售叠加良好的产业规划、轨道交通网络等市政配套逐步完善，上车门槛低，市场认可度增强。

这意味着，产业强劲依然是楼市热销的硬逻辑。不只是深圳，杭州“Ai六小龙”转化到置业需求端，也为杭州楼市置业注入了很大的信心。

2024年，光明区整体新房供应有所减少，加上政策放宽限购等诸多利好，去化速度加快，使得2025年区内新房“不够卖了”，尤其是凤凰城核心区域供应稀缺，新房价格预计有所上涨。

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高知、青创群体的置业首选

2024年全年，深圳诞生了5个“日光盘”，其中，认购热度位居全市第一是位于光明核心区凤凰城片区的中建观玥。

深圳乐有家研究中心数据显示，中建观玥首推192套住宅，吸引了2047批次意向客户认购，认购比达10.7:1，成为了深圳2024年度热度最高的楼盘。项目开盘1.5个小时完成售罄，预计销售金额约6亿元。

据源媒汇获悉，“日光神盘”中建观玥一批次即将收官，计划将在9月、10月推售1栋188套和2栋192套，合计380套房源，户型为80-107㎡三至四房。

其中，80㎡户型延续消费者青睐的3房2厅2卫的创新型户型设计，将空间细节雕刻到极致，兼容大客厅空间视觉与三房、双飘窗等设计，实现居住舒适度、实用功能等多维度品质提升。

这次，中建观玥在产品力上再度进化，推出89㎡新品横厅三房户型，采用使用率超100%新规户型，保留宽绰卧室空间基础上，做到大户型才配置的6.2米的大阳台，基于舒适性、实用率，再为用户带来更加宽阔的视野享受。

89㎡竖厅3房2厅2卫户型采用U型厨房设计，主卧飘窗套间、次卧连接景观阳台，让视野延伸至户外的绿意园林景观，在动静结合的空间设计中，享受悠然的居家生活。

107㎡户型为4房2厅2卫的南北通透格局，采用LDKB一体化设计，入户即视8.5米纵深客厅，6.4米景观阳台连接客厅、书房，主、次卧为飘窗套间，坐拥阳光、清风与互动无距的家庭生活。

当前深圳新房普遍使用率在80%左右，中建观玥新户型的进化，已能窥见其精进的产品力。但这只是中建观玥能够成为“日光神盘”的因素之一。

中建观玥，作为中建八局全资子公司中建东孚进入深圳的首个项目，天生自带雄厚的“品牌力”。这是其能够热销的第二推动力。

中建东孚背靠控股股东中国建筑稳健的资金运营和专业的建设能力，自2023年获取项目之后全力投入到中建观玥中，旨在用“代表作”心态建造美好人居，为光明区经济腾飞和产业发展“添砖加瓦”。

其次，好的产品需要与所在区域深度融合，才能实现“1+1>2”的协同效应。

中建观玥落址便坐拥“半个凤凰城”的优质配套资源，处在临近“三地铁、三高速”位置、可通达深圳繁华区，周边汇聚蓝鲸世界、万达广场、规划中约66万㎡高铁商圈等光明成熟商圈。

其中，中建观玥距地铁13号线“德雅路站”约100米，未来无需换乘、7站即直达南山核心区、后海总部基地。

同时，中建观玥举步即达的虹桥公园、新城公园、明心园等“鲜氧”公园，以及坐拥深实光明科林学校（在建中）、深圳中医院（光明院区）等，同时享受健康、成长双重优质资源。其中，深实光明科林学校由光明区政府、深圳实验教育集团共同打造，落址于此，已在今年9月正式开学。

归家之途，中建观玥由外入内的匠心打造了一条沉浸式的园林幽径，从绿意盎然的开放景观前场、大面宽归家门堂、园林中心"森林会客花园"、风雨连廊和入户大堂，业主在踏入大门那刻起，即融入宁静的自然园林之中，五步之境完成从在外奋力拼搏到享受家庭温馨的转变。

中建观玥打造为雅致人文社区，恰好契合了光明区凤凰城高知、青创群体的偏好，成为他们进驻“中国新硅谷”的置业首选。据项目方透露，目前业主超过70%为20至40岁中青年客群，家庭结构以三口之家为主、其次是单身客群，合计占比超过60%。

如今，中建观玥加推1、2栋优质房源。源媒汇从深圳凤凰城片区房产中介处了解到，项目加推吹风价预计在4.2万-4.5万元/㎡。以此价格参考周边次新房小区润晖府二手房成交价在4.6万元/㎡左右，无论产品创新设计、品牌加持力和配套稀缺性，中建观玥都具备可观的性价比。

随着项目加推开盘，大概率再度成为“日光神盘”。这张进驻“中国新硅谷”的门票，留给市场选择的机会并不多，不然只能再等中建东孚的“续作”。

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