楼市魔幻 | 新房越卖越贵，房子越卖越少

趁着开学，错峰出去溜达了几天，今日续上。

前几天，中指院公布了8月份的房地产数据，百城房价整体情况是：

新房价格上涨，二手房价格下跌。

新房方面，8月份，百城新建商品住宅平均价格是16910元/平方米，环比上涨0.2%，同比上涨2.73%。

新房价格同比、环比都在涨，看起来好像市场很火热，买房人很多，情绪高昂。部分房企不久前还发布了”首开去化95%“的宣传海报。

但有一个挺“打脸”的数据——其实新房卖得并不好。

数据显示，8月份，百强房企的销售操盘金额是2070.4亿元，环比下降1.9%，同比下降17.6%。8月份的销量和7月差不多，但跟去年这个时候比，还是在下滑。

整体来看，今年前8个月，百强房企销售总金额是23,270.5亿元，同比下降13.1%，降幅还扩大了0.6个百分点，这个数据不太好看。

这说明，进入8月，大家对楼市的预期还在往下走。不管是单看8月，还是看今年整体，销售数据都在降。

那么问题来了：既然购房热情看起来那么高，销量怎么会下跌呢？

新房价格涨的主要原因，其实是改善型楼盘的供应变多了。

数据显示，今年7–8月，上海、杭州、苏州这三个重点城市一共开盘43次，其中改善型项目占到93%。而去年同期，上海、杭州、苏州、南京这四个城市共开盘52次，改善型项目只占55.77%。

显然，开发商推了更多改善型楼盘，对比刚需，改善房子通常更大，更贵，自然就把整体成交均价拉上去了。

当然，这也跟顺应市场的需求，毕竟现在只有品质好、地段好的改善项目卖得动，很多刚需盘或者位置偏的楼盘，除非大降价，否则根本卖不掉。

所以，新房价格上涨，一部分是因为“好房子”多了，确实吸引了一些改善型买家。但更关键的是，刚需和偏远地段的房子供应量在减少，而主城区改善盘、高端盘在增多，然后就把均价给抬上去了。

而更能反映市场真实行情的其实是二手房。

8月，百城二手住宅平均价格是13481元/平方米，环比下降0.76%，同比下降7.34%。不管是环比还是同比，跌幅都不小。

这说明，二手房市场还在“以价换量”，业主得降价才卖得动。

另外，从感知上来说，只有房价环比跌幅超过0.7%（也就是这个月比上个月降0.7%以上），并且连续跌两三个月，大家才会明显感觉到：房价真的在跌。

照这个跌幅，一年下来房价平均要跌掉10%左右。而现如今首付比例只要15%，房价环比跌幅超过一年以上，很容易把首付跌没，房子就成了负资产，这对购房信心影响非常大。

所以，哪怕是刚需，有迫切买房理由的人，面对这种跌幅，很多人便不敢出手了。

现实情况是，二手房的跌幅还在继续扩大。中指院公布的百城二手房价格显示：今年2月环比跌0.42%，4月扩大到0.69%，6月扩大到0.75%，8月是0.76%。

能明显看出来，今年以来，二手房跌幅一路在扩大。好在进入0.7%之后，没再大幅往下走，算是暂时稳在了这个水平。

也就是说，买卖双方现在又进入了一个“博弈期”——你等我降、我等你买。

而这种状态可能不会持续太久，如果接下来没有大的放松政策出台，今年第四季度房价下跌可能会更明显。

原因是，去年四季度有一波大松绑，当时很多城市新房销量和二手房价格都反弹了，有些城市房价甚至还涨了一点。

正因为去年四季度的基数比较高，而今年购房预期没跟上，数据对比起来就会特别难看。

所以现在要想“稳楼市”，仍然需要时间，也需要政策。

表面火热的新房价格，掩盖不了整体市场下行的现实，结构性的“伪上涨”终究难以支撑真正的信心。