买国外房产付首付遇虚价，起诉退款，法院支持 北京房地产律师讲

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买家经介绍购买泰国曼谷房产，支付 27.5666 万元首付款后，发现中介隐瞒真实房价、虚增 16 万元差价，拒绝签订后续合同，起诉 “要求中介、卖家、收款公司共同返还房款 + 利息”，三被告辩称 “已完成更名、买家违约致房屋被没收”，法院最终判决 “卖家单独返还 27.5666 万元房款”！近日，北京市某区人民法院审理此案，明确 “无证据证明房屋已更名且非买家违约，卖家应返还房款，中介、收款公司未实际收款不担责”，为 “跨境房产交易退款纠纷” 提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情简介

跨境购房与款项支付

2018 年 8 月，张磊（原告，胜诉方）经案外人介绍认识李娜（被告一，中介），李娜通过微信推介 “泰国一号房屋”（曼谷 B01712 号房产），称该房屋原房主为陈峰（被告二，卖家），可加价转让。

张磊基于信任，按李娜要求付款：① 2018 年 8 月 30 日转李娜 5 万元；② 2018 年 9 月 11 日转李娜 22.5666 万元，合计 27.5666 万元。同日，丙公司（原某财富投资公司，陈峰关联公司）出具两张收据，载明 “收到张磊购房款 5 万元、22.5666 万元”。

李娜收款后，于 2018 年 8 月 31 日、9 月 12 日分两笔将 27.5666 万元转给陈峰，后向张磊邮寄 “陈峰与泰国开发商的原始合同” 及 “空白更名协议”。

价虚高发现与交易终止

张磊查阅原始合同发现：李娜此前称 “房屋原总价 80.6667 万元，加价 3.8333 万元，总价款 84.5 万元”，但原始合同显示房屋实际总价仅 68.474753 万元，虚增差价 16 万余元，远超李娜所述的 3.8333 万元。

张磊当即拒绝签订房屋买卖合同及更名协议，多次要求李娜、陈峰、丙公司返还 27.5666 万元，三被告均拒绝。2019 年张磊曾以 “诈骗” 向山西某县公安局报案，公安局审查后不予立案，张磊无奈起诉。

关键证据支撑

价虚高证据：张磊提交与李娜的微信聊天记录，显示李娜明确 “原总价 80.6667 万元、加价 3.8333 万元”，但原始合同载明实际总价 68.474753 万元，差额 16 万余元，李娜无法解释虚增原因；

付款证据：银行流水证明张磊转李娜 27.5666 万元，李娜转陈峰 27.5666 万元，丙公司虽出具收据但未实际收款；

未更名证据：张磊提交李娜邮寄的《合同变更申请表》《合同变更备忘录》原件，均无张磊签字，三被告提交的 “更名完成” 证据为复印件，无原始载体，无法证明更名事实。

（二）原告诉求与被告答辩

原告张磊诉求

① 判令李娜、陈峰、丙公司共同返还购房款 27.5666 万元；

② 判令三被告以 27.5666 万元为基数，支付资金占用利息（2018 年 9 月 12 日 - 2019 年 8 月 19 日按中国人民银行同期贷款利率，2019 年 8 月 20 日起按 LPR 计算至实际清偿日）；

③ 本案诉讼费由三被告承担。

被告答辩理由

李娜（被告一，中介，胜诉方）：辩称 “自己是乙公司（原某置地公司）员工，行为属职务行为，未实际收款，张磊表姐先买同楼盘房屋，张磊自愿加价，因张磊未付尾款致房屋被没收，无权退款”，但未提交 “职务行为”“张磊自愿加价” 的证据；

陈峰（被告二，卖家，败诉方）：辩称 “已配合办理更名手续，仅加价 3 万元，张磊知情且同意，房屋被没收是张磊违约，不同意退款”，但无法提供 “更名完成”“张磊违约” 的有效证据；

丙公司（被告三，收款公司，胜诉方）：辩称 “出具收据是帮陈峰代开，未实际收款，房屋交易与己无关，不同意退款”，银行流水佐证其未收款。

（三）法院查明关键事实

陈峰 2018 年 6 月通过乙公司认购 “泰国一号房屋”，2018 年 8 月通过李娜转让给张磊，张磊支付的 27.5666 万元最终由陈峰收取；

李娜所述 “房屋原总价 80.6667 万元” 与原始合同 “68.474753 万元” 不符，虚增 16 万余元，李娜未举证 “已告知张磊真实价格”；

三被告称 “房屋已更名至张磊名下”，但提交的更名证据为复印件，张磊提交的原件无其签字，且泰国开发商未出具 “更名完成” 的官方证明，无法认定更名事实；

三被告称 “房屋被没收是张磊未付尾款”，但未提交 “张磊应付尾款”“开发商因张磊违约没收房屋” 的证据，张磊因价虚高未签合同，无付款义务。

二、案件分析

（一）争议焦点

李娜、丙公司是否需与陈峰共同承担返还责任？

房屋是否已完成更名，张磊是否因自身违约致房屋被没收？

张磊主张的资金占用利息是否应支持？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

本案核心依据《合同法》第六十条 “当事人应按约定全面履行义务”、《民事诉讼法》第六十七条 “当事人对自己的主张应提供证据”，结合跨境房产交易特点，从三方面突破争议：

陈峰是实际收款人，应单独承担返还责任

依据 “谁收款谁返还” 的公平原则及《合同法》第一百零七条 “当事人一方不履行合同义务应承担赔偿损失等违约责任”：

陈峰实际收取 27.5666 万元：银行流水显示张磊转李娜的款项最终全部转给陈峰，陈峰是房款的实际受益人，且无证据证明其收取房款有合法依据（未完成更名、未交付房屋）；

李娜、丙公司未实际收款：李娜仅为款项转交人，丙公司仅代开收据，二者均未占有房款，张磊要求其共同返还缺乏事实依据，法院不予支持。

无证据证明房屋已更名，张磊无违约行为

依据《民事诉讼法》第六十七条 “证据不足的，承担不利后果”：

更名事实不成立：三被告提交的 “更名完成” 证据为复印件，无原始载体，张磊提交的更名文件原件无其签字，且泰国开发商未出具官方更名证明，无法认定 “房屋已更名至张磊名下”；

张磊无违约：张磊因李娜隐瞒真实房价、虚增差价，拒绝签订后续合同，属 “行使不安抗辩权”，并非违约；三被告称 “张磊未付尾款致房屋被没收”，但未提交 “尾款约定”“违约没收依据”，该抗辩不成立。

利息主张未获支持，因纠纷持续双方均有责任

依据《合同法》第一百二十条 “当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”：

张磊在交易前未核实房屋真实价格，存在一定疏忽；李娜隐瞒价格、陈峰拒不退款，亦存在过错，双方对纠纷持续均有责任，故法院未支持利息主张，但不影响房款返还的核心诉求。

三、裁判结果

被告陈峰于本判决生效后七日内向原告张磊返还购房款 275666 元；

四、案件启示

（一）跨境房产买家：交易避坑 “四要点”

核实房屋真实信息，拒绝 “口头承诺”

购买跨境房产前，务必要求中介 / 卖家提供 “开发商原始合同、房屋总价明细、税费清单”，通过开发商官方渠道（邮件、官网）核实价格，避免仅依赖中介口头表述（本案中张磊若提前核实原始合同，可避免价虚高纠纷）；

款项支付明确 “收款主体”，留存凭证

付款前确认 “实际收款人是否为卖家 / 开发商”，向第三方（如中介）付款时，需签订《付款确认书》，明确 “款项用途、转交时限、未转交的退款责任”，留存银行流水、收据原件，注明 “泰国一号房屋购房款”（本案中张磊虽向李娜付款，但流水可证明款项最终转给陈峰，为追款提供依据）；

更名 / 过户需 “书面确认 + 官方证明”

跨境房产更名 / 过户后，要求中介 / 卖家提供 “开发商出具的更名完成证明、官方登记文件”，且需本人签字确认，拒绝接受 “空白协议”“复印件证据”，避免后续无法证明权属（本案中张磊因未签更名协议、未获官方证明，成功反驳 “已更名” 主张）；

遇纠纷及时固定证据，优先民事维权

发现价格虚高、未按约定履行等问题，立即停止付款，留存微信聊天记录、邮件、合同原件等证据，若涉及诈骗可报案，但不影响民事起诉主张退款（本案中张磊报案无果后，通过民事诉讼成功追回房款）。

（二）中介 / 卖家：履约 “诚信透明，留存证据”

中介需 “如实披露信息，明确自身角色”

中介推介跨境房产时，需如实告知 “房屋真实价格、加价金额、交易流程、税费”，不可隐瞒或虚增；若为职务行为，需向买家出示 “公司授权文件”，明确 “款项代收权限”，避免后续被追责（本案中李娜因无 “职务行为” 证据，虽未担责，但仍卷入诉讼）；

卖家需 “按约交付房屋 / 更名，收款有据”

卖家收取房款后，需及时配合办理更名 / 过户，向买家提供 “官方更名证明”；若因买家违约致交易终止，需留存 “违约证据”（如催款通知、买家拒绝履行的记录），否则需返还房款（本案中陈峰因无 “更名完成”“买家违约” 证据，被判返还房款）。

（三）跨境房产交易核心提醒：“证据为王，谨慎付款”

本案中张磊胜诉的核心，在于 “留存价虚高证据、未更名证据、付款流水，三被告无有效证据反驳”；陈峰败诉的关键，在于 “实际收款却无法证明履约”。这警示所有参与者：

✅ 买家需 “核实信息 + 明确收款方 + 留存证据”，避免盲目付款；

❌ 中介 / 卖家不可 “隐瞒价格 + 虚构履约 + 拒不退款”，否则需承担退款责任；

⚠️ 跨境房产交易风险高，建议委托专业律师审核合同、跟进交易流程，降低 “钱房两空” 风险。

跨境房产交易涉及多国法律、语言差异，唯有 “诚信透明、证据留存、谨慎操作”，才能减少纠纷，保障买家合法权益，维护跨境房产交易秩序。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）