丈夫瞒妻儿卖回迁房，妻儿诉无效，法院驳回 北京房地产律师解读

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丈夫瞒着妻儿卖回迁房，妻儿离婚后起诉 “确认买卖合同无效”，主张 “无权处分 + 恶意串通 + 违反公序良俗”，买房人抗辩 “善意购房 + 支付对价”，法院最终驳回原告诉求！近日，北京市海淀区人民法院的判决，为 “回迁房期房买卖效力” 纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2018 年：拆迁获两套回迁房，3 人同为安置人

2018 年 8 月，张海（被告一，化名）与海淀区某村委会签订《腾退补偿协议书》，约定：张海名下老宅拆迁，安置人口 3 人（张海、妻子刘敏（原告一）、儿子张磊（原告二）），置换两套回迁房 ——“一号房屋”（91.58㎡）、“二号房屋”（88.52㎡，涉案房屋），均为期房，暂未办证。

2. 2021 年：张海单独卖 “二号房屋”，赵伟善意购买

2021 年 1 月，张海经朋友介绍，通过乙公司（中介，化名）与赵伟（被告二，胜诉方）签订《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定：张海将 “二号房屋” 以 280 万元出售给赵伟，付款方式为分期（定金 30 万 + 分期支付 235 万 + 过户后付 15 万），房屋 2021 年 5 月交房，若开发商逾期交房，违约金归属按时间划分。

签约时，张海向乙公司、赵伟出示《腾退安置协议书》（未提《腾退补偿协议书》及安置人信息），赵伟按约支付 265 万元（剩 15 万过户押金），并向乙公司支付中介费 5.6 万元。

张海未告知刘敏、张磊卖房事宜，房款用于偿还父母债务及个人消费。

3. 2023 年：离婚后发现卖房，妻儿起诉合同无效

2023 年 11 月，刘敏与张海离婚，《离婚协议书》约定 “两套房产待儿子成年后过户，若提前售卖需告知女方，房款一半作为孩子学习基金”。离婚后，刘敏、张磊才知晓 “二号房屋” 已出售，遂起诉主张：① 张海无权处分（3 人同为安置人）；② 张海、赵伟、乙公司恶意串通（低价卖房）；③ 合同违反公序良俗，请求确认《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议》无效。

张海辩称：“以为房屋是自己的，属无权处分，无恶意串通”；赵伟辩称：“善意购房，支付合理对价，无串通”；乙公司辩称：“价格符合市场，无串通”。

二、案件分析

1. 争议焦点

《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议》是否因 “无权处分 + 恶意串通 + 违反公序良俗” 无效？

2. 胜诉关键：3 点反驳原告诉由，合同有效

（1）无权处分不导致合同无效，仅影响物权变动

法律依据：《民法典》第五百九十七条（因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任，但是法律另有规定的除外）。

事实推导：刘敏、张磊虽为安置人，但张海与赵伟签订的合同是债权行为，而非物权处分行为；无权处分仅导致 “二号房屋” 暂时无法过户，不影响合同本身的效力，原告诉 “无权处分致合同无效” 无法律依据。

（2）无证据证明恶意串通，交易符合市场常理

法律依据：《民法典》第一百五十四条（恶意串通需满足 “双方恶意 + 损害他人权益”，需排除合理怀疑证明）。

事实推导：① 张海与赵伟签约前不相识，无串通基础；② “二号房屋” 是期房（未建成、无房产证），交易风险高，280 万元价格符合当时回迁房期房市场行情，刘敏、张磊未提交 “低价” 证据；③ 赵伟已支付 265 万元（占总房款 94.6%），并支付中介费，张海按约支付逾期交房违约金，交易已实际履行，无串通痕迹，原告诉 “恶意串通” 不成立。

（3）合同不违反公序良俗，家庭纠纷不影响合同效力

法律依据：《民法典》第一百五十三条第二款（违背公序良俗的民事法律行为无效，公序良俗指公共秩序和善良习俗，如危害家庭关系、违反性道德等）。

事实推导：张海瞒着妻儿卖房是家庭内部沟通问题，未直接危害家庭关系（如遗弃、转移财产致妻儿无房住）；赵伟善意购房，合同内容未违反公共秩序或善良习俗，原告诉 “违反公序良俗” 无事实依据。

三、裁判结果

驳回原告刘敏、张磊的全部诉讼请求（即不确认《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议》无效）；

四、案件启示

1. 买房人（如赵伟）避坑：3 个关键动作

核查房屋基础信息：购买回迁房、期房时，要求出卖人出示完整的拆迁 / 安置协议（含安置人信息），必要时到村委会或拆迁办核实，避免 “无权处分” 风险；

留存交易凭证：保留买卖合同、付款记录、中介费收据、沟通记录，证明 “善意购买 + 支付合理对价”，若遇原权利人起诉，可作为抗辩证据；

约定违约条款：在合同中明确 “无权处分时的违约责任”（如赔偿损失、双倍返还定金），降低自身风险。

2. 原权利人（如刘敏、张磊）警示：2 个 “要及时”

及时知晓家庭财产情况：拆迁、购房等重大财产处置时，主动了解相关协议内容，留存复印件，避免配偶单独处分财产；

及时主张权利：发现财产被单独处分后，若买房人非善意，可及时起诉 “撤销合同”；若买房人善意，可向配偶主张 “赔偿损失”（如本案中刘敏可向张海主张房款分割），而非盲目起诉 “合同无效”。

3. 出卖人（如张海）提醒：无权处分需担责，不可隐瞒

明确自身处分权：处置共有财产（如家庭共有回迁房）前，需经其他共有人同意，避免 “无权处分”；

隐瞒处分需赔偿：若单独处分财产，需向其他共有人赔偿损失（如分割房款），同时可能因 “违约” 向买房人承担责任（如无法过户需赔偿），双重风险不可忽视。

核心提醒：回迁房买卖，“善意 + 证据” 是关键

本案中赵伟胜诉的核心，在于 “善意购房 + 支付对价 + 证据充分”。回迁房交易因 “产权未明晰、安置人多” 易生纠纷，买房人需谨慎核查信息、留存证据，原权利人需关注家庭财产动态，出卖人需尊重共有人权利，才能避免纠纷，保障交易安全。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）