205座商场！新城的表现，太让我意外了…

最近地产圈的朋友碰面，十句话里有八句在说“活下去”。

不过涛哥看房企半年报，看到新城半年业绩，却看出了不一样的味道。

这几年行业深度调整期，多少房企栽在债务难题上，新城不仅没掉队，反而悄悄完成了一场漂亮的战略转型。

2025上半年，新城这组数据尤其让人吃惊——

新城商管半年515亿商场销售额，是地产开发的5倍；

商业管理毛利贡献占比飙到77%，成为利润绝对主力；

吾悦广场全国布局数量达205座，半年客流量达9.5亿人次；

公司整体实现归母净利润8.95亿，毛利率同比提升5.25个百分点；

在涛哥看来，如今的新城已经不是大家印象中的传统房企了，看其财报涛哥越来越觉得：

新城正变成像新鸿基那样以“租售并举”为核心的港资模式，价值应该被重估。

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新城商业崛起，下一个新鸿基？

地产行业看公司成色，利润结构是可能最好的镜子。

新城上半年实现69.44亿商业运营收入，同比增长11.8%，毛利率更是高达71.2%，其商业运营盈利能力相当惊人。

更关键的是，新城利润结构中，商业运营毛利占比达77%，这数字啥概念？代表着商业运营已经成为新城的利润核心，哪怕住宅业务遭遇波动，靠商业板块也能稳稳盈利。

涛哥翻了新鸿基地产财报，同样大部分利润来自商业租赁，要知道新鸿基的市值可是2700亿港元，这种以商业租赁为利润核心的“港资模式”想象空间极大。

另外记得之前常有人总说吾悦广场很多在三四线城市，觉得难盈利，但财报数据不会骗人。新城商业不仅稳定贡献利润，且174座已开业商场数量位居中国上市公司首位。

上半年其吾悦广场平均出租率97.81%，总销售额超515亿，同比增长16.5%，客流量9.5亿人次、同比增长16%，这样强大的流量充分证明其商场吸引力。

涛哥听一位新城的朋友说，他们现在商场都是“千城千面”打法，比以前那些标准复制的“盒子商业”早已升级了，多数吾悦广场都能够成为“区域商业领跑者”。

更重要的是，吾悦广场带来稳定经营性收益，已经成为新城的“压舱石”：

自2021年起，其商业持续性经营收入就大幅超过当期利息支出，2025上半年这个比例更是涨到了4倍，光靠收租就能轻松覆盖债务利息，稳坐钓鱼台。

所以涛哥认为，新城已不能当传统房企来看，更该被归到“商业运营龙头”：手握141座城市205座吾悦广场，4917万吾悦会员，这是传统房企无法复制的超级竞争力。

并且，目前新城商业的各项核心业绩指标都还在增长，未来有可能会成为“下一个新鸿基”。

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财务指标优化，融资实现破局

从综合财务数据看，新城上半年营收221亿，大量房企面临亏损的当下，新城上半年实现归母净利润8.95亿，综合毛利率26.85%。

更难得的是，当别的房企毛利都在持续下滑，新城在商业运营的贡献下，竟实现毛利率同比上升5.25个百分点的成绩，可谓逆市上行。

在地产开发业务方面，上半年其地产销售金额103.3亿，虽销售额下滑，但地产业务回款金额达118.84亿，回款率达到115%，有效夯实了公司的资金底盘。

尤其值得关注的是，目前新城已售未结转面积1179万平方米，按当前售价算，这就是未来两年的“业绩保险柜”。

新城的财务状态，用“健康瘦身”形容最贴切：净负债率53.4%，属绝对低位，比保利发展、招商蛇口等稳健央国企还低，非常健康。

上半年实现经营性现金流净额为2.86亿，经营性现金流净额已连续7年为正，在所有房企中都凤毛麟角，相当难做到。

融资余额比年初降13.74亿，目前总资产2883亿，净资产617亿，没有高息非标债务，没有隐性负债，这种“干净的财务盘面”正是其穿越周期的底气。

并且新城在融资端也实现突破，6月发行3亿美元债，是近三年首单民营房企境外融资，具有里程碑意义；8月发行10亿中票，利率2.68%带中债增担保，可以说新城正在引领民营房企信用修复，给市场注入了更多信心。

上半年新城平均融资成本降到5.55%，比去年底降0.37个百分点，上半年新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿。健康的企业底盘与商业运营能力，有望支持其未来融资成本持续下降。

目前，新城是业内少数坚持“零违约”的民营房企之一，上半年新城控股已经偿还境内外公开市场债券10.67亿，保持每一笔债务都提前或到期偿付的良好记录。

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长期主义经营，助力穿越周期

在财务数据背后，长期主义的经营理念与经营能力，让新城未来更具确定性。

涛哥在财报看到新城提出“五边形经营理念”：品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，从规模扩张转向精细化运营。

他们通过“我爱你・五月”等品牌活动及“悦会员”体系的打造与运营，持续用健康、陪伴、愉悦的情绪价值，建立线下商业的差异化优势。

比如今年7月，新城控股联动苏超联赛顶级IP，以“吾悦爱江苏”为主题通过一系列创意活动构建起“体育+商业”的城市级消费场景，成功将足球激情转化为商业势能。

半年9.5亿人次的客流量，4917万会员，同比增长29.5%，新城这种“把流量变成留量”的能力很多互联网公司恐怕都要自愧不如。

除了商业运营上的投入，新城在“保交付”上同样用心。上半年交付了1.6万套房子，很多项目还做到“交付即办证”，获得不少业主的好评。

凭借公司经营的健康与交付品质的保障，新城轻资产业务也实现破局：建管业务上半年新增签约面积超305万平方米。

目前新城建管累计管理项目115个，累计管理总建筑面积超1900万平方米，其中商业综合体管理项目65个，跻身“2025中国代建企业品牌价值TOP10”。

具有“轻资产、高盈利”属性的建管业务，正为新城构建可持续的管理费收入体系，并形成新的盈利支点，推动其持续稳定向好发展。

所以综合看，新城商业运营的能力不断升级，地产开发方面“保交付”与“轻资产”轻重并举，长期发展逻辑非常清晰，并且未来趋势是稳步向上的。

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别人还在填坑，新城已在种树

看过新城这半年的表现，涛哥最大的感受是：

当同行还在为过去的高杠杆、高负债买单时，新城已经轻装上阵，并为未来发展积蓄力量。

尤其当多数央国企还停留在“拿地开发”时，新城已建立起令行业羡慕的“商业护城河”，141座城市、205座吾悦广场，是难以超越且面向未来的强竞争力。

这也让涛哥深刻感受到，新城多年前开始布局“住宅 + 商业”双轮驱动战略多么具有前瞻性。

如今在住宅市场的调整周期，新城能更从容、对未来也更自信，核心就是因为有长期稳定的收租能力。

地产行业正在经历前所未有的变革，过去那种靠杠杆赚快钱的时代结束了，新城的转型告诉我们：

当行业的潮水退去，能够留下来的并不是游得最快的，而是懂得提前筑堤的。

秉承“骆驼精神”的新城，或许已经悄悄走到了下一个绿洲。

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