曾经的“菜篮子”！一环边最大城中村将成为新地标

编者按：

近年来，国家城市更新战略明确要求"从规模扩张转向品质提升，从增量开发转向存量提质"。合肥市积极响应，出台《合肥市城市更新专项规划（2021-2035年）》，以"宜居、韧性、智慧"为核心目标，推动城市发展方式转型。

在此背景下，合肥楼市平台推出"城市更新更美好"系列策划，本期关注合肥包河区周谷堆片区城市更新，从城郊农田到安徽最大农产品集散中心，再到如今合肥城市更新重点区域，承载合肥商贸发展与 “合漂” 安居记忆。

作为合肥“菜篮子”的周谷堆，在历经数年发展后，正以一场规模空前的城市更新，揭开区域发展的新篇章。从南一环边的最大城中村群，到覆盖52.27公顷土地的系统性改造工程，这片承载着商贸繁荣与民生记忆的土地，即将迎来脱胎换骨的蜕变。

NO.1|壹

周谷堆片区改造全面启动

周谷堆，对于许多人来说，首先联想到的是农产品批发市场。历经数十年的发展与变迁，周谷堆始终与“菜篮子”紧密相连，见证着商贸的繁荣与时代的进步。

随着城市的发展，人流量激增，周边也逐渐聚集了多个城中村。这些城中村以低廉的房租和丰富的创业就业机会，吸引了众多“合漂”青年，成为了他们安身立命之地。然而，这些城中村由于“野蛮生长”，逐渐暴露出诸多问题，如房屋老旧、消防安全隐患等，严重影响了居民的生活质量。

因此周谷堆被作为合肥市城市更新重点区域，周谷堆片区城市更新项目涉及周谷堆社区与分路口社区的五个城中村及周边共计约87万平方米征迁面积。其中，周谷堆社区内的四个城中村（张大郢、张小郢、淝河郢、新河埂郢），是南一环边最大的集中连片“城中村”。

据了解，周谷堆社区城中村拆除量为50.3万平方米，2023年，周谷堆片区启动危旧房搬迁腾空移交工作；同年，分路口社区吴大郢城中村率先启动项目征收，周谷堆片区城市更新项目敲下房屋拆除“第一锤”；周谷堆城中村城市更新项目的正式启动，标志着周谷堆片区内所有城中村已全部启动改造，片区城市更新项目迎来了新进展。

早在2024年年初，周谷堆片区城市更新（城中村改造）项目设计招标公告公示，内容包含片区城市规划设计、经营性地块、安置地块、公益性地块及基础设施配套项目、社会停车场、老旧小区改造、道路沿线景观提升、公园提升、新建道路（南淝河路，为城市主干道）等，是个系统性的工程。

周谷堆片区概念规划范围为东至铜陵路高架-南淝河路-至德路，西至马鞍山路南北一号高架，南至望江东路，北至南一环路-南淝河（包含小郭郢、小冲地块）。初步拟规划拆除新建用地面积总计约52.27公顷，总建筑面积约110万平方米，其中计容建筑面积约80万平方米。

安置地块总用地面积约 17.36 万公顷，计容建筑面积约41.93万平方米。经营性地块总用地面积约14.65 万公顷，计容建筑面积约30.49万平方米。规划独立配套一所36班小学、一所15班幼儿园、一所12班幼儿园、一个党群服务中心（含菜市场）、一个停车楼及两个停车场等，总用地面积约4.6万公顷，总计容建筑面积约3.47万平方米。

公园绿地及公园提升改造方面，规划新建占地面积约35.26亩街头游园；望江东路与铜陵路道路交叉口公园、南淝河路与铜陵路交叉口现状绿地、南淝河河滨公园等进行优化提升。

老旧小区改造包括对新河埂恢复楼、周谷堆小区、凤巢园恢复楼、凤巢园、海达小区、文昌雅居、文昌新村A区、文昌新村B区等8个小区进行改造。

此外，区域内还将新建及改扩建一批道路，其中新建约10万平方米市政道路；南一环路、马鞍山路、太湖路等约3.4公里重要干道沿线整治提升；南淝河路约2.4公里110kV杆线入地及现状破复等。

NO.2|贰

区域市场价值重塑

目前，包河区一环附近几乎没有土地供应及新房在售，也仅去年成交一宗地块，合肥城改和滨湖集团联合竞得包河区BH202441号地块，主要还是以二手房市场成为主。随着周谷堆片区城市更新的推进，区域房地产格局将迎来重大变化。

包河区是合肥房地产市场热点区域，从历年包河区成交来看，虽然市场下行，一直保持较高的成交量，而且包河区成交量一直排名九区前列。

而从成交价格来看看，整体成交价格一直在上涨，尤其目前新计容项目整体价格相对较高。库存方面，由于项目较多，包河区库存在九区中最高的，但由于去化速率较快，因此去化周期也相对健康。

周谷堆片区位于合肥一环边，区位优势明显。随着城市更新的推进，大量土地将被释放，未来可能规划建设高品质住宅和商业设施，区域房产价值有望得到重塑和提升。

再来看下二手房市场，周谷堆片区整体二手房挂牌价格都相对较低，片区小区挂牌价格约1.2万/㎡，但有些品质项目价格还是比较坚挺，比如阳光城悦澜府挂牌价格2万/㎡，绿地海德公馆挂牌价格1.7万/㎡。

NO.3|叁

结语

周谷堆的城市更新，是合肥城市发展逻辑的缩影——在城市化进程加速的背景下，如何通过系统性改造平衡历史遗留问题与未来发展需求，成为关键命题。此次更新不仅释放了稀缺的一环边土地资源，更通过安置房、教育配套、绿地公园等多元规划，试图构建“宜居+宜业+宜商”的复合型社区。

从房地产市场看，包河区作为合肥成交热区，其库存压力与去化速度的动态平衡，折射出城市更新对区域价值的双向影响：短期可能因拆迁导致二手房供应波动，但长期看，高品质住宅与商业设施的落地，将重塑片区价值梯队。城市更新的终极目标，应是让发展成果惠及更广泛群体。周谷堆的实践证明，当城市更新从“空间改造”升级为“治理升级”，当短期利益让位于长期民生，才能真正实现“人民城市”的本质回归。这场涉及87万㎡土地的变革，不仅是合肥一环边的空间重构，更是一场关于城市发展理念的深刻革新。