京沪限购放松带动成交回暖，多地政策加码蓄能 “金九银十”

转自：21世纪经济报道

京沪限购放松带动成交回暖，多地政策加码蓄能 “金九银十”

　　21世纪经济报道记者李莎 北京报道

　　中指研究院统计发现，今年以来全国各地出台超420条楼市新政，其中8月各地出台的30余条政策中，北京、上海两地的限购政策放松，无疑成为市场关注的焦点。

　　政策落地后，两地市场给出积极反馈，北京新房与二手房成交均呈增长态势，其中新房增幅更显著，当月网签量环比增长近9%。上海市场同样暖意渐显，外环外市场重点新房项目到访量和认购量明显增加，另据安居客数据，8月上海二手房成交近2万套，创下近四年同期新高。

　　除京沪之外，8月全国多地楼市调控持续发力，如苏州取消限售，广西拟优化限价，长春计划降低新房贷款首付比例等，一系列精准施策进入酝酿或落地阶段，为即将到来的“金九银十”传统旺季提前积蓄动能。

　　8月18日，国务院第九次全体会议明确，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。中指研究院分析师王建梓表示，这或预示政策有望进一步加力。市场已进入“金九银十”传统营销旺季，预计房企在核心城市将加快推盘节奏，市场活跃度有望迎来阶段性回升。

　　京沪成交提升

　　8月京沪限购政策调整引发市场高度关注。8月8日，北京率先明确，符合购房条件的家庭五环外购房不再限购；8月25日，上海跟进发文，符合购房条件的家庭外环外购房不再限购。此外，两地均加大了公积金对购房的支持力度，上海还提出商贷利率不再区分首套和二套，政策优化力度进一步升级。

　　政策出台之后，两地市场反馈积极。在北京，合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，上周(8月25日—8月31日)北京新房成交760套，相较新政后的第一周(8月11日—17日)增加28%；同期二手房成交3524套，相较新政后第一周提升14%。

　　郭毅分析指出，相较之下，北京此次楼市新政对新房市场的拉动效应更为显著。核心逻辑在于，当前新房价格已基本进入夯实阶段，叠加“好房子”的得房率优势，以及开发商在产品端持续发力，注重产品设计和品质提升，升级精装修，改善公共区域等等。多重因素共同作用下，新房市场对政策的响应会更为积极。

　　从8月整体情况看，Wind数据显示，8月北京商品住宅网签3135套，环比增长8.8%，二手住宅网签13331套，环比增加4.3%。

　　上海新政落地一周有余，上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，政策效应已开始显现：外环外新房市场率先释放积极信号，购房者关注度和购房意向明显增加，新政后首个周末重点项目认购量增速超120%，重点项目来访量相比新政前增速逾40%，热点板块如闵行、嘉定、青浦等热度显著提升。

　　二手房市场同样反应积极。严跃进观察到，外环外二手房咨询量上涨约20%，部分门店带看量增长40%；业主端心态也有所调整，部分业主提价3%—5%，与市场热度变化相呼应，部分小区新增挂牌量增长15%。8月30日，上海二手房网签量破千套，创60天新高。

　　另据安居客数据，新政后6天，上海二手房成交4450套，较新政前6天增长17%；同期新房住宅成交1997套，较新政前6天增长50%(这一增长亦与供应相关)。拉长时间线看，8 月全月上海二手房累计成交19912套，环比提升2.76%，同比提升11.34%，创下2022年以来同期成交量的最高纪录。

　　在广深方面，据中指数据，8月广州新房成交面积49万平方米，同环比均下降，降幅分别为4%、6%。8月深圳新房成交面积15万平方米，环比基本持平，但高基数下同比下降45%；深圳二手房成交4283套，环比下降8%，低基数下同比增长13%。

　　蓄力“金九银十”

　　中指研究院不完全统计发现，今年各地已出台超420条楼市政策，其中8月各地出台32条政策，部分城市出台创新举措促进住房需求释放。

　　如苏州下调公积金贷款首付比例，使用公积金贷款购买首套或第二套房的，首付款比例调整为不低于住房总价的15%；成都出台公积金新政，将购买保障性住房的公积金贷款最低首付款比例确定为15%，最高贷款额度对应上浮50%；广州推出“商转公”贷款新政，当公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款，当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，当个贷率达到90%及以上时暂停。

　　8月18日召开的国务院第九次全体会议对房地产工作进行针对性部署，提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”。

　　对此，王建梓认为，这次会议进一步明确了房地产“止跌回稳”的政策目标，为市场注入信心，“采取有力措施”也预示政策有望进一步加力。短期来看，政策可继续聚焦城市更新、城中村和危旧房改造、促进改善性需求释放等方向，相关配套政策有望进一步落位，同时聚焦质量提升。另外，目前市场对9月美联储降息预期有所升温，我国降息也有打开空间。

　　克而瑞统计发现，包括上海在内，8月最后一周，共有13个省市出台或拟出台15次稳定房地产市场的政策。

　　多地楼市新政正酝酿出台，政策储备持续加码，为即将到来的“金九银十”传统销售旺季蓄力。例如8月25日，广西发布《广西进一步促进房地产市场平稳健康发展工作措施》(征求意见稿)，拟从优化限价，加大补贴优惠力度，提高公积金贷款额度，创新青年群体住房贷款金融产品支持等多维度发力。

　　又如8月28日，长春发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知(征求意见稿)》，计划降低新建商品住房贷款首付款比例，阶段性取消公积金贷款次数限制，政策针对性进一步增强。

　　郭毅认为，政策的优化调整需要经历持续的、循序渐进的过程，才能更好对市场形成长效影响。对于后续市场而言，仍需为楼市营造更为宽松的政策环境，为购房者注入更强的信心支撑，如此才能推动“金九银十”市场走得更好、走得更远。

　　(作者：李莎 编辑：周上祺)